為了規(guī)范物業(yè)管理活動，呼和浩特市房產管理行政主管部門推出關于呼和浩特市物業(yè)管理實施辦法。
第一條
為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動，根據國務院《物業(yè)管理條例》 等有關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本實施辦法。
第二條
本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。
第三條
物業(yè)管理堅持屬地化管理，實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則，新建物業(yè)、配套設施設備比較齊全的原有物業(yè)區(qū)域應當實行物業(yè)管理。
不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，須經物業(yè)所在地人民政府、原產權單位、業(yè)主三方共同籌資整治，創(chuàng)造條件逐步實施物業(yè)管理。部隊、院校、機關企事業(yè)單位的物業(yè)應實施社會化物業(yè)管理。
第四條
呼和浩特市房產管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門。呼和浩特市物業(yè)管理處具體負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)所在地旗縣區(qū)的物業(yè)管理部門應當按照物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。劃分物業(yè)管理區(qū)域堅持以下原則：
一
相對集中的居住區(qū)或者一個自然街坊應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域;
二
基礎設施、公共配套設施相關的物業(yè)應當劃入一個物業(yè)管理區(qū)域;
三
便于統(tǒng)一整治、封閉的物業(yè)應當劃入一個物業(yè)管理區(qū)域：
四
根據城市詳細規(guī)劃確定整合為一個居住區(qū)的應當劃入一個物業(yè)管理區(qū)域;
第五條
一個物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不得低于3萬平方米。
第六條
業(yè)主是指房屋的所有權人。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治自律組織，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主通過業(yè)主大會制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產生業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，履行《物業(yè)管理條例》賦予的權利和義務，實現業(yè)主自治管理。
第七條
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地物業(yè)管理部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以樓、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域內，入住率達到50%以上或者入住率未達到50%，但物業(yè)交付使用1年以上的，應當成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少的且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第九條
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權按照以下原則確定：
(一)住宅物業(yè)不足100平方米的，每套1票;超過100平方米的，每100平方米為1票;
(二)非住宅物業(yè)建筑面積分段累積計算：不足100平方米的，每證1票;100平方米至1000平方米的部分，每100平方米為1票;1001平方米至2000千方米的部分，每200平方米為1票;2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米為1票;5001平方米至1萬平方米的部分，每500平方米為1票;超過1萬平方米的部分，每1000平方米為1票;
第十條
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由首次業(yè)主大會會議選舉產生，一般為3—7人，自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人，向物業(yè)所在地的旗縣區(qū)物業(yè)管理部門備案。
第十一條
業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會自主決定，一般不超過2年，可連選連任。任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業(yè)所在地的旗縣區(qū)物業(yè)管理部門指導其換屆選舉工作。
第十二條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理、使用和業(yè)主委員會委員的報酬具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第十三條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。所作決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的旗縣區(qū)物業(yè)管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十四條
建設單位應當在商品房預售前，根據國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第十五條
市物業(yè)管理行政主管部門參加開發(fā)建設項目的綜合驗收，未經物業(yè)管理驗收的或物業(yè)管理驗收不合格的，不予辦理房屋權屬登記手續(xù)。
第十六條
業(yè)主、業(yè)主大會和建設單位應根據國務院《物業(yè)管理條例》，制定前期物業(yè)服務合同及業(yè)主臨時公約，并履行各自的權利與義務。
在辦理物業(yè)承接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交有關資料。
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。當事人因物業(yè)服務合同發(fā)生糾紛可向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴。
第十七條
建設單位應當按照開發(fā)建設各類房屋總建筑面積3‰的比例，配置物業(yè)管理用房。
第十八條
從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應依照法定程序設立，具有獨立的法人資格并從事物業(yè)管理業(yè)務。
第十九條
物業(yè)管理企業(yè)應按照物業(yè)管理行政主管部門的規(guī)定辦理物業(yè)管理企業(yè)資質證書。物業(yè)管理行政主管部門應當自收到申報之日起30日內，做出是否核發(fā)資質證書的決定。
物業(yè)管理企業(yè)實行資質年檢和等級管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應當按照核定的資質等級承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務。未領取物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書的，不得從事物業(yè)管理活動。
第二十條
申辦物業(yè)管理資質的企業(yè)，經物業(yè)所在地的旗縣區(qū)物業(yè)管理部門初審，報市物業(yè)管理行政主管部門審批。
非本市物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十一條
從事物業(yè)管理的人員實行持證上崗制度。從業(yè)人員上崗執(zhí)業(yè)必須持有相應的執(zhí)業(yè)資格證書。
第二十二條
物業(yè)管理企業(yè)行使國務院《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的權利并履行相應的義務。
第二十三條
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理事項應當包括下列內容：
(一)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;
(二)共用設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理;
(三)附屬配套建筑及其設施設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理;
(四)綠地、花草、樹木的養(yǎng)護管理;
(五)公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔服務與管理;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護、交通與車輛停放秩序的管理;
(七)物業(yè)管理區(qū)域內治安、消防等協(xié)助管理事項;
(八)物業(yè)裝飾裝修管理服務;
(九)與物業(yè)相關的竣工圖紙、住用戶檔案等資料的管理;
(十)當事人約定的其他物業(yè)管理事項。
第二十四條
物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十五條
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和相關資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。
第二十六條
物業(yè)服務費用實行政府指導價，市物業(yè)管理行政主管部門，依據物業(yè)項目的配套設施設備與服務內容，制定相應的甲、乙、丙3個服務等級標準。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
第二十七條
物業(yè)服務收費由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)服務費用包括以下內容：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維修、養(yǎng)護和管理費;
(三)物業(yè)公用設施、設備運行、使用的水費、電費等;
(四)衛(wèi)生保潔服務費;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護費;
(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費;
(七)法定稅費;
(八)其他。
第二十八條
業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定。業(yè)主應將約定交物業(yè)管理企業(yè)備案。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第二十九條
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔;已交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由業(yè)主全額支付。
第三十條
物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當向物業(yè)管理區(qū)域內的各業(yè)主收取有關費用。任何單位不得強制物業(yè)管理企業(yè)收取上述費用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收上述費用而停止提供服務，否則依法負有賠償責任。
物業(yè)管理企業(yè)原則上一律不再為上述相關部門代收代繳費用，如確需代收代繳的，須經雙方協(xié)商，本著平等、自愿的原則，簽訂委托合同。代收代繳服務費應在委托合同中明確規(guī)定。
第三十一條
對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、市容、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關管理部門報告。
有關管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為及時處理。
物業(yè)管理企業(yè)有權自主雇請保安人員。
第三十二條
物業(yè)管理部門應當及時協(xié)調處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。協(xié)調不成的，按有關法律規(guī)定處理。
第三十三條
物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構和主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動公用設備;
(三)侵占、踐踏綠地，損壞樹木、園林小品及綠化設施;
(四)違章建設建筑物、構筑物，安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結構的動力設備;
(五)隨意傾倒、拋扔、堆放垃圾或雜物;
(六)擅自擺攤設點，隨意停放車輛;
(七)擅自張貼標語、廣告及各類啟示，在建筑物屋頂、外墻面上安裝、放置、懸掛、涂寫、刻畫;擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架等物品;
(八)排放或存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品等有毒有害物質，產生超標噪音;
(九)擅自安裝供水、供電，供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業(yè)管線或開挖道路、場地;
(十)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十四條
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，占用人應當征得業(yè)主委員會同意，書面約定占用期限及恢復原狀等事宜，并交納一定數量的保證金。保證金由物業(yè)管理企業(yè)代管。占用人在約定期限內恢復原狀，物業(yè)企業(yè)將保證金退還占用人;如不能按約定期限恢復原狀的，物業(yè)管理企業(yè)可用保證金恢復原狀，或按業(yè)主大會的決定使用;造成損失的應由責任人修復或賠償。
第三十五條
業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按住宅室內裝飾裝修規(guī)定辦理有關手續(xù)。
第三十六條
物業(yè)維修責任的劃分：
(一)物業(yè)自用部位、自用設施設備的維修，在保修期內由原開發(fā)建設單位負責;在保修期外由業(yè)主或物業(yè)使用人負責。
業(yè)主因物業(yè)自用部位、自用設施設備應維修而不維修，或因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主或使用人財產損失、人身傷害以及影響物業(yè)使用的，應由責任人負責修復或賠償。
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備在保修期內的維修責任，由原開發(fā)建設單位承擔。保修期滿后，由業(yè)主按受益人原則承擔，即樓棟本體共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，由該棟樓全體業(yè)主承擔;物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位、共用設施設備，由該區(qū)域內的全體業(yè)主承擔維修、更新改造責任。
物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為破壞的，由責任人負責修復或賠償。
(三)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應按照《呼和浩特市供熱、供水、燃氣、公共交通管理條例》及其他相關規(guī)定，依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、管理的責任，也可按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修、養(yǎng)護、管理。
1、居民用房和非經營性單位用戶的供熱設施(含室內部分)，由供熱單位負責;
2、燃氣、通訊、有線電視等設施分別由燃氣、電信、電視等相關部門負責維修到戶內表前或接口前;
3、用戶與供水、供電部門的產權分界點(表)前的設施，由供水、供電企業(yè)負責維護。
第三十七條
專項維修資金屬全體業(yè)主所有，不得挪作他用。專項維修資金專戶存儲，�？顚Ｓ�，按幢設賬，核算到戶。
第三十八條
專項維修資金使用時，由該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)提出申請，經業(yè)主大會批準，報市物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥，并由市物業(yè)管理行政主管部門選定有資質的施工隊伍實施。
第三十九條
專項維修資金不足時，按下列原則續(xù)籌;
(一)業(yè)主應當按照所占有的房屋建筑面積比例分攤續(xù)籌;
(二)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，其經營收益應當主要用于補充專項維修資金;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內，個別未按規(guī)定繳納專項維修資金的業(yè)主，當發(fā)生維修時，應按其占有的房屋建筑面積比例分攤維修費用，由業(yè)主委員會負責籌集。
第四十條 違反本辦法之規(guī)定，由市房產管理行政主管部門依照國務院《物業(yè)管理條例》給予處罰。
第四十一條 本辦法由呼和浩特市房產管理行政主管部門負責解釋。
第四十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。凡之前市政府發(fā)布的其他物業(yè)管理辦法與本辦法不一致的，以本辦法為準。
