為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，促進我市物業(yè)服務企業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定了《晉城市物業(yè)服務收費管理實施細則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
晉城市物業(yè)服務收費管理實施細則
第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制定本實施細則。
第二條本細則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關登記注冊、住房保障和城鄉(xiāng)建設管理部門（以下簡稱“住建部門”）資質(zhì)認定的物業(yè)服務企業(yè)，接受房屋開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會（業(yè)主）委托，對住宅小區(qū)和商廈、寫字樓、營業(yè)用房等非住宅提供物業(yè)服務及收取物業(yè)服務費的行為。
第三條本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對提供物業(yè)服務范圍內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。
第四條根據(jù)國家規(guī)定，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條市物價部門會同住建部門依據(jù)國家、省有關規(guī)定制定全市的物業(yè)服務收費政策，指導、協(xié)調(diào)全市的物業(yè)服務收費工作。市區(qū)范圍內(nèi)（含開發(fā)區(qū)）物業(yè)服務收費標準由市物價部門會同住建部門制定，監(jiān)督和管理按照隸屬關系進行；縣（市）物價部門會同同級住建部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費標準的制定、監(jiān)督和管理。
第六條物業(yè)服務收費遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則。
第七條物業(yè)服務收費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
1、住宅類（住宅小區(qū)）物業(yè)服務收費實行政府指導價。由物價部門會同住建部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度。
2、商廈、寫字樓、營業(yè)用房等非住宅類物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照國家、省物業(yè)服務有關規(guī)定以合同形式約定。
第八條住宅類物業(yè)服務收費等級基準價，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，由物價部門會同住建部門根據(jù)物業(yè)服務等級和服務內(nèi)容等，結(jié)合我市經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入增長情況及物價水平的變化進行確定和適時做出調(diào)整。
1、未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務時，需由住建部門進行行業(yè)指導，中標單位需在住建部門進行登記備案。前期物業(yè)服務收費標準由物價部門根據(jù)具體情況制定。
2、已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物價和住建部門制定的物業(yè)服務等級與收費標準協(xié)商確定，物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準經(jīng)業(yè)主大會同意后報物價、住建部門備案。
3、住宅小區(qū)內(nèi)同時有營業(yè)用房的，區(qū)分不同性質(zhì)和特點執(zhí)行相應的收費方式和標準。
第九條物業(yè)服務企業(yè)向物價部門申請制定物業(yè)服務費標準或備案收費標準時，應提供以下資料：
1、物業(yè)服務費標準書面申請，包括物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)小區(qū)概況、擬執(zhí)行物業(yè)服務等級及服務內(nèi)容、成本核算資料和擬執(zhí)行收費標準等。
2、物業(yè)管理資質(zhì)證書及管理人員資格證書、工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證，物業(yè)服務委托合同原件及復印件，業(yè)主選擇物業(yè)服務等級相關資料及意見匯總表。
3、外地物業(yè)服務企業(yè)在我市承接物業(yè)服務項目，應提供在我市住建部門登記記錄。
4、已成立業(yè)主委員會的，需提供業(yè)主委員會成立的文件和證明材料，以及業(yè)主委員會（業(yè)主）對物業(yè)服務等級和收費標準的意見。
物業(yè)服務企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務等級標準和收費標準時應提供：征詢受影響業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)服務等級和收費標準的意見資料、業(yè)主委員會同意調(diào)整物業(yè)服務等級的決議、調(diào)整后的物業(yè)服務等級及收費標準、計費起始時間等。
第十條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十一條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金，且預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同以外的支出。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、物業(yè)管理人員的工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備（包括電梯、二次供水、二次供暖、監(jiān)控設施、景觀等）的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十二條物業(yè)服務費的收取
1、物業(yè)服務費按業(yè)主法定產(chǎn)權(quán)面積計收，未辦理產(chǎn)權(quán)認證的，以物業(yè)買售合同中載明的建筑面積計算。
2、物業(yè)服務費原則上按月收取，經(jīng)業(yè)主同意預收的，可按季度或年度計收。物業(yè)服務費以外的特約服務和收費由雙方在合同中約定，沒有合同約定的不得收費。
3、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十三條物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費后應提供與物業(yè)服務等級相一致的物業(yè)服務。
第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受上述服務的最終分戶使用人。
任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，必須嚴格執(zhí)行物價部門規(guī)定的價格，不得加價、加量收費。代收手續(xù)費由委托單位支付，手續(xù)費標準由物價部門按照定價權(quán)限制定。
第十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主受連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。
第十六條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第十七條物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備及場地進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金。具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會合同約定。
第十八條按照《山西省機動車停放服務收費管理實施細則》，住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設有專用停車場（位）的，可向車主收取車輛停放服務費，責任和義務由雙方約定。車輛停放服務費標準由物價部門按照定價權(quán)限制定。
未列入住宅小區(qū)規(guī)劃的停車場或在小區(qū)內(nèi)道路、空地上設置停車位并收費的，必須征得業(yè)主大會同意，收費收入要單獨列帳，開支范圍除支付必要的管理成本和稅費外，用于補充小區(qū)公共設施的日常維護，收支情況向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。
第十九條物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支盈余情況。
第二十條物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物價部門規(guī)定，在服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置、收費場所設置明碼標價牌（欄），公示物業(yè)服務等級標準、服務內(nèi)容以及收費項目、收費標準、12358價格舉報電話等有關情況。
第二十一條物價、住建部門應依據(jù)職責加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準等的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由物價部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。
第二十二條本實施細則自發(fā)布之日起30日后施行，有效期五年，期滿自行失效。
