懷化城區(qū)物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 懷化城區(qū)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)和管理活動，適用本辦法。
第三條 市人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
鶴城區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、公安、物價、環(huán)保、公用事業(yè)、消防、工商、人防、城管執(zhí)法等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。
第四條 鶴城區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，推動物業(yè)服務(wù)的社會化、專業(yè)化、市場化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會，負(fù)責(zé)組織做好本轄區(qū)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第五條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合各級人民政府、社區(qū)居民委員會和各相關(guān)部門依法開展工作。
第二章 前期物業(yè)管理
第六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在項目規(guī)劃報批時明確位置和面積并在房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在初始登記時記載于不動產(chǎn)登記簿，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，登記費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。
第七條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：
(一)建筑面積按照不少于建設(shè)工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。
(二)地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于4層、低于1層。
第八條 建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地配置獨(dú)立的供水、供電、供氣等計量器具。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供水及電梯、公共照明、園林景觀、消防等用水、用電、用氣，按照價格管理部門規(guī)定的生活性用水、用電、用氣標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。
第九條 住宅建設(shè)工程項目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項目合同的約定，完成物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨(dú)立計量器具的配置，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和市房產(chǎn)行政主管部門備案。
鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表必須參與物業(yè)承接查驗工作，并簽署意見作為住宅建設(shè)工程項目驗收交付使用的必要條件。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請房屋預(yù)售許可證前，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級。
有下列情形之一的，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于3人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十一條 業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)，維護(hù)公共利益的義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照合同約定，按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金;
(六)不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十二條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。
符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：
(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;
(二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30%以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾恚扇w業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。實行自行管理的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項共同作出約定。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的書面申請。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。
市房產(chǎn)行政主管部門和鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作。
第十四條 業(yè)主大會籌備組由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會和業(yè)主代表協(xié)商組建，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表任籌備組長。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域證明、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主名冊、配套設(shè)施設(shè)備等資料。
第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料向市房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：
(一)業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議情況的報告;
(三)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單。
業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。
前款第(二)、(三)、(四)項之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)另行備案。備案后業(yè)主委員會可以依程序刻制公章。
第十六條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十七條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前，將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯要位置公告公示。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。
業(yè)主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。業(yè)主在征求意見公示期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。
第十八條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，可以按照業(yè)主戶數(shù)計算，一戶計算為1票;建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計算為1票。
第十九條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。
業(yè)主可以按棟、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開15日以前，對業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見;需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會投票。
第四章 小區(qū)公共設(shè)施及公共秩序管理
第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為;
(二)擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(三)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為;
(四)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(五)堆放劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;
(六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等違反消防法律法規(guī)規(guī)定的行為;
(七)賭博、利用迷信活動危害社會等違反治安管理規(guī)定的行為;
(八)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并報告政府有關(guān)行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。
第二十一條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或場地。供水、供電、供氣等經(jīng)營單位因維修養(yǎng)護(hù)等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應(yīng)首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工，完工后應(yīng)及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實施搶修，完工后應(yīng)及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。
第二十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車，但不得封閉、堵塞、占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。業(yè)主占用劃定車位停車應(yīng)按規(guī)定交納場地占用費(fèi)。
對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同，按照約定交納保管服務(wù)費(fèi)。
第二十四條 業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設(shè)置廣告等方式進(jìn)行經(jīng)營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補(bǔ)充專項維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等。
業(yè)主大會決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。
第二十五條 業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償和裝修垃圾清運(yùn)處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。
第二十六條 各有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)相互配合，切實履行以下工作職責(zé)，加大對物業(yè)管理小區(qū)的執(zhí)法力度：
(一)房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)查處建設(shè)單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定不移交有關(guān)資料等行為;查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動等行為。
(二)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處有關(guān)單位和個人未按照規(guī)劃部門許可要求擅自進(jìn)行改、擴(kuò)、新建以及建設(shè)單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房等行為。
(三)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)工程項目交付使用前的工程質(zhì)量驗收把關(guān)，防止不合格的住宅建設(shè)工程項目交付使用，同時嚴(yán)厲查處在小區(qū)內(nèi)建設(shè)施工影響建筑質(zhì)量安全、破壞小區(qū)供氣裝備等行為。
(四)城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處未取得建筑工程規(guī)劃許可搭建建筑物、構(gòu)筑物;在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾等物質(zhì);在小區(qū)公共部位亂擺攤點(diǎn)、亂停亂放車輛;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自飼養(yǎng)家畜家禽等行為。
(五)公安部門負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)制造噪聲干擾他人正常生活以及非法運(yùn)輸、儲存、燃放煙花爆竹等違反治安管理行為。
(六)消防部門負(fù)責(zé)查處違反消防法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行消防安全職責(zé)等行為。
(七)工商部門負(fù)責(zé)查處將住宅擅自改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的行為。
(八)環(huán)保部門負(fù)責(zé)查處在小區(qū)貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業(yè)污水、固體廢物，城市飲食服務(wù)業(yè)的經(jīng)營者排放的油煙等對小區(qū)及附近居民的居住環(huán)境造成污染，工業(yè)企業(yè)、建筑施工產(chǎn)生噪音污染等影響小區(qū)環(huán)境等行為。
(九)公用事業(yè)部門負(fù)責(zé)查處擅自占用小區(qū)園林綠地，擅自砍伐、移植、修剪小區(qū)園林樹木，亂倒建筑垃圾及生活垃圾等行為。
(十)經(jīng)信部門負(fù)責(zé)查處違反室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定、用電安全管理規(guī)定，破壞電力設(shè)施設(shè)備，盜竊電能，電工無證上崗等行為。
(十一)人防部門負(fù)責(zé)查處擅自改造、損壞小區(qū)人防工程，擅自拆除、遷移防空警報通信設(shè)施，擅自改動防空警報通信設(shè)施的部件和線路等行為。
(十二)安監(jiān)部門負(fù)責(zé)查處在小區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、銷售煙花爆竹等行為。
(十三)民政主管部門負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)違反殯葬管理規(guī)定的行為。
(十四)物價部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理服務(wù)亂收費(fèi)行為。
(十五)鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)參與物業(yè)小區(qū)承接查驗和前期物業(yè)招投標(biāo)、指導(dǎo)業(yè)主委員會籌備成立和改選、監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作、調(diào)解小區(qū)物業(yè)糾紛。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關(guān)資料，接受社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。
第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項目的主要負(fù)責(zé)人為項目經(jīng)理人。項目經(jīng)理人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)經(jīng)理資格證書。
第二十九條 從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。
第三十條 業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務(wù)事項;
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù);
(四)合同期限;
(五)違約責(zé)任。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(二)物業(yè)管理區(qū)域公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù);
(三)車輛停放管理;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(五)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(六)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管;
(七)業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。
第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不得超過物價部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目和收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)，物價和房產(chǎn)部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)加強(qiáng)監(jiān)督檢查。
未出售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位繳納。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項目交接手續(xù)，同時妥善處理好物業(yè)服務(wù)過程中的遺留問題。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，同時必須妥善處理好物業(yè)服務(wù)過程中的遺留問題。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月告知對方當(dāng)事人。
第三十六條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交接下列事項：
(一)移交物業(yè)承接驗收和運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料;
(二)移交物業(yè)共用部位和公共設(shè)施清單;
(三)結(jié)清預(yù)收、應(yīng)收、代收的有關(guān)費(fèi)用清單;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)管理過程中的遺留問題，可通過業(yè)主委員會或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不成的，可依法通過仲裁和訴訟途徑解決。
第三十七條 建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
有下列事項之一的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織鶴城區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會、相關(guān)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等召開物業(yè)管理聯(lián)席會議共同商議：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會換屆;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭議;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。
第六章 物業(yè)使用和維護(hù)
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及共用設(shè)施設(shè)備，不得改變使用用途。因特殊情況需要改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第三十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)產(chǎn)權(quán)前，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租相關(guān)事項告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、車庫、車位等物業(yè)服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，同時辦理該物業(yè)余存的房屋專項維修資金的轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)。
第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修有關(guān)事項，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。
第四十一條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專用部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。
第四十二條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，實行物業(yè)專項維修資金制度。住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應(yīng)當(dāng)專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、房產(chǎn)部門管理、財政部門監(jiān)督。
使用專項維修資金進(jìn)行房屋維修必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)施工，以確保業(yè)主利益不受侵害。
第四十三條 物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔(dān);
(二)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔(dān)。
前期物業(yè)管理保質(zhì)期內(nèi)的維修，不得使用物業(yè)專項維修資金。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第四十四條 物業(yè)專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌，續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表及入戶端口以外的共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從物業(yè)專項維修資金中列支。
專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。
第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位和個人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)設(shè)施設(shè)備。專業(yè)設(shè)施設(shè)備破損的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)、更新。
第七章 法律責(zé)任
第四十七條 物業(yè)管理活動中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法給予行政處罰。
第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)責(zé)任。
第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的，房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十條 物業(yè)管理有關(guān)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第五十一條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第五十二條 本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。
