益陽(yáng)市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總則
第一條 為正確實(shí)施《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，建設(shè)文明宜居社區(qū)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省城市綜合管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
本實(shí)施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、換屆、日�；顒�(dòng)和指導(dǎo)監(jiān)督，執(zhí)行《湖南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則》。
第二條 本實(shí)施辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人管理的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 市、縣（市、區(qū)）人民政府將物業(yè)管理工作納入社會(huì)基層治理工作體系。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作�？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、市場(chǎng)監(jiān)督、發(fā)展和改革、自然資源和環(huán)境保護(hù)、消防、衛(wèi)生與健康、園林綠化、財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布聯(lián)系方式。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民（村民）委員會(huì)深入聯(lián)系各物業(yè)管理主體，發(fā)揮監(jiān)督管理職能，協(xié)助并督促小區(qū)治理。
縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)聯(lián)系人民法院，建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解處理機(jī)制，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。
第四條 物業(yè)管理工作中加強(qiáng)黨的建設(shè)，以黨建引領(lǐng)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等在中國(guó)共產(chǎn)黨社區(qū)委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
依據(jù)繼承關(guān)系、買賣關(guān)系或其他關(guān)系行使所有權(quán)但尚未登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，無(wú)第三人提出爭(zhēng)議的，視為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人不得侵占：
（一）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；
（二）在共有的道路或者其他公共場(chǎng)所依法依規(guī)設(shè)置的車位；
（三）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；
（四）建筑物的共用部位；
（五）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房；
（六）法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。
建設(shè)單位依法享有權(quán)益的配套地下停車位，以及地下人防工程平時(shí)用作停車位的，不屬于業(yè)主共有。業(yè)主可通過(guò)租賃的方式，或一次性買斷長(zhǎng)期使用權(quán)的方式，或以其他合法的方式，占有、使用。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
（二）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理事項(xiàng)的建議；
（三）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（四）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（五）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；
（六）對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，享有優(yōu)先權(quán)；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出詢問(wèn)；
（八）對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。
（十）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反本實(shí)施辦法和管理規(guī)約規(guī)定損害業(yè)主利益的行為進(jìn)行勸阻或依法舉報(bào)；
（十一）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法、合理行使業(yè)主權(quán)利，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（二）相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。
（三）對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，依法予以配合。
（四）不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
（五）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
（六）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的制度要求；
（七）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（八）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；
（九）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（十）按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)；
（十一）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；
（十二）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
第十條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定、修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（五）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；
（六）決定自行管理物業(yè)或委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)，有權(quán)更換建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)人；
（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（八）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
（九）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（十二）決定在公共收益中對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員給予適當(dāng)誤工補(bǔ)貼或報(bào)酬。
（十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用，可采取異議表決方式投票表決。
采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對(duì)意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對(duì)意見的，計(jì)入反對(duì)票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時(shí)的票數(shù)為準(zhǔn)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。
業(yè)主大會(huì)需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。
業(yè)主大會(huì)投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實(shí)施監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設(shè)單位依法配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積不得低于物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分二，且不得低于八十平方米。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房不得低于二十平方米。具體標(biāo)準(zhǔn)由規(guī)劃行政主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門共同制定。
物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計(jì)審查后征求轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的意見，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中確定，不得任意調(diào)整。
物業(yè)管理用房在滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行日常辦公外，可綜合使用的面積可由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定出租，租金為業(yè)主的公共收益。
分期開發(fā)的小區(qū)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)承接查驗(yàn)工作，物業(yè)管理行政主管部門可以聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)或者技術(shù)人員參與承接查驗(yàn)。
第十三條 在業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)或選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)包含行政主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)公布的規(guī)范文本的內(nèi)容，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人，因物業(yè)管理事項(xiàng)，向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員送達(dá)文書，可采取手機(jī)短信、電子郵件、即時(shí)電子通訊等方式送達(dá)，與郵遞送達(dá)、當(dāng)面簽收送達(dá)具有同等效力；業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員的投票，也可以上述方式送達(dá)。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，予以說(shuō)明，并作為物業(yè)買賣合同的附件。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第十六條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人不得擅自處分。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：
（一）應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
（三）落實(shí)消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護(hù)管理工作；
（四）負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場(chǎng)地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；
（五）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修；
（六）做好物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、更新及費(fèi)用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù)；
（七）實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。
物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。
物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，委托專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)。
電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè)，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定物業(yè)服務(wù)人聘用事宜。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。
物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項(xiàng)目，但與業(yè)主委員會(huì)另有約定的除外。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財(cái)物：
（一）物業(yè)承接查驗(yàn)資料；
（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請(qǐng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居(村)民委員會(huì)組織不超過(guò)一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自實(shí)施下列影響房屋安全的行為：
（一）拆改房屋承重梁、柱、板和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)；
（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；
（三）超過(guò)房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),增加房屋使用荷載；
（四）在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴(kuò)大洞口；
（五）開挖房屋地面和地下室；
（六）拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu)；
（七）其他影響房屋安全的行為。
確需實(shí)施上述行為的，應(yīng)當(dāng)委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案、施工圖，并根據(jù)設(shè)計(jì)方案、施工圖組織施工；依法需要辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定辦理。
房屋裝飾裝修改造前，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)核實(shí)所承接的裝飾裝修工程是否屬于本條第一款影響房屋安全的情形，是否符合建設(shè)程序的相關(guān)規(guī)定。屬于本條第一款的情形，房屋安全使用責(zé)任人未履行相應(yīng)建設(shè)程序的，裝飾裝修企業(yè)不得施工。
第二十六條 委托物業(yè)服務(wù)人管理的，物業(yè)服務(wù)人對(duì)房屋使用安全承擔(dān)下列責(zé)任：
（一）對(duì)房屋共有部分進(jìn)行安全檢查，提出相關(guān)維修、更新和改造方案，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行治理；
（二）對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)房屋安全使用責(zé)任人或者裝飾裝修企業(yè)有第二十四條第一款影響房屋安全行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻；經(jīng)勸阻拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋所在縣(市、區(qū))房屋安全主管部門、公安派出所報(bào)告，接到報(bào)告的房屋安全主管部門、公安派出所應(yīng)當(dāng)依法處理。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損毀房屋結(jié)構(gòu)違法改造、裝修房屋，危及房屋安全；
（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險(xiǎn)物品；
（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音，在電梯內(nèi)吸煙；
（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；
（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；
（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
（十三）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；
（十四）室外設(shè)置靈堂、丟撒冥錢冥紙；
（十五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第二十八條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)和禁止的行為。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止；制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門�！�
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；
（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況；
（三）電梯故障；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；
（五）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
緊急情況出現(xiàn)后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出應(yīng)急使用申請(qǐng)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即組織現(xiàn)場(chǎng)勘察；確需立即維修的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即組織維修單位實(shí)施搶修。出現(xiàn)應(yīng)急維修情形且未有提出申請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織代修。應(yīng)急維修需要質(zhì)監(jiān)、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進(jìn)行認(rèn)定的，要盡快出具認(rèn)定意見；能夠現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定的，要現(xiàn)場(chǎng)出具認(rèn)定意見。
應(yīng)急維修所需資金，采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第六章 監(jiān)督管理
第三十條 市、縣(市、區(qū))人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動(dòng)中的重大問(wèn)題。
政府鼓勵(lì)、指導(dǎo)采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。
政府建立物業(yè)管理信息化平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)。
政府鼓勵(lì)、支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)充電樁建設(shè)。
政府鼓勵(lì)、支持多層住宅小區(qū)加裝電梯改造。
第三十一條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)；
（二）協(xié)調(diào)市級(jí)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作；
（三）對(duì)縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督、考核、指導(dǎo)，并組織相關(guān)培訓(xùn)。
（四）負(fù)責(zé)制定全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)人物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，對(duì)物業(yè)管理信用不良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)人實(shí)施投標(biāo)限制；
（五）指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作，督促行業(yè)協(xié)會(huì)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（六）指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)制定全市小區(qū)物業(yè)管理星級(jí)評(píng)定辦法，監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)向社會(huì)公布小區(qū)物業(yè)管理星級(jí)；
（七）負(fù)責(zé)物業(yè)保修金的監(jiān)督管理，建立物業(yè)保修金管理制度；
（八）落實(shí)全市物業(yè)聯(lián)系會(huì)議交辦的其他工作。
第三十二條 縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加大投入，充實(shí)物業(yè)管理行政主管部門、街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、居民委員會(huì)物業(yè)管理監(jiān)督指導(dǎo)人員，發(fā)揮建立和諧社區(qū)的政府職能。
第三十三條 市、縣（市、區(qū)）兩級(jí)政府相關(guān)部門的行政監(jiān)督管理及執(zhí)法工作應(yīng)當(dāng)覆蓋住宅小區(qū)，依法履行各自職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的執(zhí)法。相關(guān)執(zhí)法權(quán)已委托城市管理部門執(zhí)行的，會(huì)同城市管理部門做好相關(guān)銜接工作。
生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊區(qū)域的大氣、水、土壤以及危險(xiǎn)廢物、噪音、輻射等各類污染源進(jìn)行監(jiān)督、檢查、執(zhí)法。
衛(wèi)生與健康部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的自來(lái)水特別是二次供水的衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督檢查，做好傳染病防治工作。
市場(chǎng)監(jiān)督部門依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o(wú)照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為；對(duì)依法“住改商”作為企業(yè)住所或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的企業(yè)，依法核準(zhǔn)注冊(cè)；開展電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道等特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)等安全監(jiān)察工作。
物價(jià)主管部門制定前期物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)并指導(dǎo)實(shí)施，完善物業(yè)收費(fèi)管理辦法，研究建立與物價(jià)指數(shù)上漲及勞動(dòng)力成本提高相關(guān)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。
消防部門指導(dǎo)居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)；對(duì)舉報(bào)投訴的消防安全違法行為進(jìn)行執(zhí)法；在消防設(shè)施設(shè)備啟動(dòng)維修資金應(yīng)急維修程序時(shí)，配合相關(guān)部門做好應(yīng)急維修認(rèn)定工作；及時(shí)處置火警；對(duì)違法停放車輛堵塞消防疏散通道、消防車通道的，依法查處。
園林綠化部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)綠化管理的指導(dǎo)工作，制定物業(yè)管理區(qū)域綠化的具體量化標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域綠化建設(shè)和改造的相關(guān)審批；及時(shí)進(jìn)入住宅小區(qū)處理毀綠、占綠及違規(guī)造綠等方面的投訴。
城市管理執(zhí)法部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)、亂丟垃圾、亂涂亂畫、排放噪聲污染等違法行為，對(duì)室內(nèi)外裝修活動(dòng)、外墻面廣告牌依法進(jìn)行監(jiān)督。
公安派出所加強(qiáng)安全防范和治安秩序維護(hù)工作;加強(qiáng)出租房屋管理，規(guī)范小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)保安的監(jiān)管；對(duì)非法出租、違法存儲(chǔ)危險(xiǎn)物質(zhì)、損毀房屋結(jié)構(gòu)等違法行為進(jìn)行查處。
上述部門接到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人的投訴舉報(bào)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。
上述部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴舉報(bào)電話，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置統(tǒng)一公布。
第三十四條 審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。
財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算進(jìn)行監(jiān)督。
第三十五條 縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：
（一）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作。
（二）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；
（三）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)換屆組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行培訓(xùn)；
（四）負(fù)責(zé)組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳教育，普及物業(yè)管理法律知識(shí)；
（五）對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；
（六）對(duì)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；
（七）對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；
（八）處理物業(yè)管理中的投訴；
（九）對(duì)專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；
（十）對(duì)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
第三十六條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)下列工作：
（一）組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、換屆和日�；顒�(dòng)；
（二）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；
（三）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，派員參加業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；
（四）指導(dǎo)和監(jiān)督居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；
（五）對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)換屆組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)；
（六）調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報(bào)；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)的職責(zé)。
第三十七條居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)下列工作：
（一）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作；
（二）對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備、召開會(huì)議及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常工作進(jìn)行具體指導(dǎo)；
（三）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的業(yè)主成員、業(yè)主委員會(huì)委員候選人；
（四）派員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；
（五）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿或者因空缺委員人數(shù)超過(guò)百分之五十停止工作的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉完成之前，可責(zé)成原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)，必要時(shí)可代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，代為管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。
第三十八條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。
第七章 法律責(zé)任
第三十九條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未依法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由拒不依法移交有關(guān)資料的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或城市管理部門依據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條之規(guī)定，責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)財(cái)物的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十一條 建設(shè)單位未依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由縣（市、區(qū)）城市管理部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第四十九條之規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以處項(xiàng)目合同金額千分之五以上千分之十以下的罰款。
第四十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人未依法申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由縣（市、區(qū)）城市管理部門依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十五條之規(guī)定，責(zé)令改正，處五百元以上一千元以下的罰款。
第四十三條 違法改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由城市管理部門責(zé)令限期改正，造成他人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理部門責(zé)令限期拆除。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；侵占、挪用業(yè)主資金，或其他行為嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)人未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十六條 業(yè)主連續(xù)六個(gè)月或累計(jì)十二個(gè)月未繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催繳后，三個(gè)月內(nèi)依然未繳清拖欠的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，構(gòu)成惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟或仲裁，其合理開支的律師費(fèi)可要求業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可報(bào)告物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)可在媒體上公布；公職人員惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)可通過(guò)物業(yè)行政主管部門向紀(jì)檢監(jiān)察部門通報(bào)。
第四十七條 在小區(qū)戶外張貼、涂寫影響市容環(huán)境衛(wèi)生的，由城市管理部門依據(jù)《湖南省城市綜合管理?xiàng)l例》第十五條第二款之規(guī)定，責(zé)令改正；拒不改正的，處一千元以下的罰款。
第四十八條 未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)、戶外從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，分別由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門、城市管理部門依據(jù)《無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處辦法》，對(duì)涉嫌從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所予以查封；對(duì)涉嫌用于無(wú)照經(jīng)營(yíng)的工具、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品（商品）等物品，可以予以查封、扣押；對(duì)無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，可沒(méi)收違法所得，并處1萬(wàn)元以下的罰款。
業(yè)主、物業(yè)使用人明知屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)而為經(jīng)營(yíng)者提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或者提供運(yùn)輸、保管、倉(cāng)儲(chǔ)等條件的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以處5000元以下的罰款。
未依法取得行政許可，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由法律、法規(guī)、規(guī)章確定的部門予以查處。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)照無(wú)證違法經(jīng)營(yíng)行為，可依法舉報(bào)；有關(guān)部門怠于履行職責(zé)的，依法追究行政責(zé)任。
第四十九條 違反國(guó)家規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)的，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第三十條之規(guī)定，處十日以上十五日以下拘留；情節(jié)較輕的，處5日以上10日以下拘留。
第五十條 將房屋出租給無(wú)身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號(hào)碼的，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第五十七之規(guī)定，處二百元以上五百元以下罰款。 房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。
第五十一條 損毀房屋，危及房屋安全，有下列行為之一的，由房屋安全管理部門責(zé)令恢復(fù)原狀，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第四十九條之規(guī)定，處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款；情節(jié)較重的，處十日以上十五日以下拘留，可以并處一千元以下罰款。造成其他業(yè)主損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
（一） 拆改房屋承重梁、柱、板和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)；
（二）拆除房屋承重墻或者在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口；
（三）在房屋樓面結(jié)構(gòu)層開鑿洞口或者擴(kuò)大洞口；
（四）開挖房屋地面和地下室，拆改具有房屋抗震、防火整體功能的非承重結(jié)構(gòu)。
第五十二條 違反關(guān)于社會(huì)生活噪聲污染防治的法律規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的，由城市管理部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第五十八條之規(guī)定，處警告；警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款。
第五十三條 飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活的，由公安派出所依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第七十五條、四十三條之規(guī)定，處警告；警告后不改正的，或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)说�，處二百元以上五百元以下罰款。 驅(qū)使動(dòng)物傷害他人的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第四十三條之規(guī)定，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。
第五十四條 違法停放車輛，占用、堵塞消防疏散通道、安全出口，妨礙安全疏散行為的，或者違法停放車輛，占用、堵塞消防車通道，妨礙消防車通行的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第六十條之規(guī)定，處以警告或者五百元以下罰款，經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)委員違反《湖南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)細(xì)則》或管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定，被記入嚴(yán)重失信行為人的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)其按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，終止其委員資格。
第五十六條 物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第五十七條 市物業(yè)管理行政主管部門對(duì)本實(shí)施辦法進(jìn)行解釋，并可就有關(guān)問(wèn)題制定具體規(guī)定。
