滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務
收費管理實施辦法
第一條 為規(guī)范滁州市市本級物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務管理健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、省政府《關于規(guī)范物業(yè)收費的通知》（皖政〔2004〕92號）和省物價局、省建設廳《安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法》（皖價房〔2005〕154號）等相關法規(guī)和行政規(guī)章，結合本地實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于滁州市市本級范圍內(nèi)具有物業(yè)管理資質的企業(yè)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的服務費用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。
第五條 市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責滁州市市本級物業(yè)服務的收費管理與監(jiān)督工作。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內(nèi)容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業(yè)服務收費包括物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。
根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。
非住宅物業(yè)服務收費和物業(yè)企業(yè)接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節(jié)價。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。
實行政府指導價的物業(yè)綜合服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。
第九條 業(yè)主、業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位通過招標選聘物業(yè)企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同；建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，臨時公約不得侵害業(yè)主的合法權益。
第十條 前期物業(yè)綜合服務費應在政府指導價范圍內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)與建設單位對照有關標準，在前期物業(yè)服務合同中約定，建設單位與物業(yè)買受人簽定物業(yè)買賣合同前，應將前期物業(yè)綜合服務費標準報市價格主管部門備案。前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認。
前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
以招投標方式確定的住宅小區(qū)前期物業(yè)綜合服務收費標準，在業(yè)主入住前應報市價格主管部門備案。
第十一條 住宅小區(qū)擬定前期物業(yè)服務方案確定的服務內(nèi)容、水平超出《滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》（五級）要求，按五級收費標準上浮后仍未能補償成本并取得合理報酬的，建設單位可按照優(yōu)質優(yōu)價原則，提出前期物業(yè)服務最高收費標準，報市價格主管部門審核確認。未經(jīng)市價格主管部門審核確認的，不得突破五級收費標準。
第十二條 物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)《滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準》，結合業(yè)主或業(yè)主委員會的意見確定本小區(qū)物業(yè)服務等級。住宅物業(yè)綜合服務收費標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內(nèi)，對照規(guī)定標準與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)實施收費前，應當報市價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門備案。雙方約定不成的報市價格主管部門審核后確定。
第十三條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，在業(yè)主委員會未成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第十四條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務綜合服務費用包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出包括：
1、物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、企業(yè)辦公費用；
7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；
8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十五條 業(yè)主（或物業(yè)使用人）自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)綜合服務費。出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應及時到物業(yè)服務企業(yè)登記，物業(yè)綜合服務費用由業(yè)主（或物業(yè)使用人）按約定交納，但業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)綜合服務費按照法定產(chǎn)權面積（房屋所有權證登記面積）計算，未領取房屋所有權證的物業(yè)，以銷售合同中的約定面積或房產(chǎn)測繪部門實測面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務費。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主（或業(yè)主委員會）和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。
第十六條 納入物業(yè)管理服務范圍已竣工但尚未出售的物業(yè)或者因建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務費由建設單位交納。
業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個月或六個月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)（水、電、氣均未使用），業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒�，按�?guī)定或約定標準交納50%的物業(yè)綜合服務費。
第十七條 開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用，小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未能到位的，物業(yè)綜合服務費應當按低于規(guī)定或約定標準的15％－30％執(zhí)行，具體比例在前期物業(yè)服務合同中約定，差額部分由物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位協(xié)商解決。
第十八條 住宅小區(qū)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫（含地下、地面）、露天專用停車場和停車位，由物業(yè)企業(yè)提供管理服務的，可按照規(guī)定標準收取車輛停放管理服務費。
住宅小區(qū)內(nèi)確因車多、車位（車庫）少，為緩解停車難的問題，經(jīng)業(yè)主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務收費標準，經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后執(zhí)行，業(yè)主大會的召開方式按照《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。
對進入小區(qū)執(zhí)行公務、檢修、救護、搬家等車輛臨時停放不得收取車輛停放管理服務費。
有條件的小區(qū)可設立外來車輛臨時停車泊位，按規(guī)定標準計次收費。
第十九條 住宅小區(qū)的電梯、水泵、中央空調等公共設施運行電費除物業(yè)服務合同另有約定外，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨列帳納入代收代支費用，按實際支出和約定方式公開合理分攤。業(yè)主委員會未成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視（數(shù)字電視）等單位委托代收使用費的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照規(guī)定或者約定向委托方收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意，并經(jīng)相關部門批準。進行經(jīng)營性活動所得收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費用，70%歸全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主大會決定，或納入專項維修資金。
第二十二條 業(yè)主（或物業(yè)使用人）裝飾裝修房屋的，裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務企業(yè)的管理。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主（或物業(yè)使用人）收取任何形式的裝飾裝修管理費和保證金。
業(yè)主（或物業(yè)使用人）應當交納裝飾裝修垃圾清運費。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定，實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，制作公示牌，將企業(yè)名稱、收費對象、服務項目內(nèi)容、服務等級標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應定期以書面形式向業(yè)主（或物業(yè)使用人）公布物業(yè)綜合服務費、經(jīng)營性設施收益、公共電費分攤、專業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主（或物業(yè)使用人）和價格、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。
實行物業(yè)綜合服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應每年不少于兩次向業(yè)主大會或業(yè)主公布物業(yè)服務收費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
為及時掌握物業(yè)服務成本收支情況，市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門每年選擇一定數(shù)量的有代表性的住宅小區(qū)作為成本監(jiān)審對象，對其物業(yè)服務成本進行監(jiān)審。物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合并如實提供服務成本資料，不得弄虛作假。
第二十五條 物業(yè)綜合服務費應按每月、每平方米（或戶）計收。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定預收物業(yè)綜合服務費的，預收期限原則上不得超過六個月。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內(nèi)容，提高收費標準。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內(nèi)容相同的費用。
第二十八條 業(yè)主（或物業(yè)使用人）、開發(fā)企業(yè)（或建設單位），應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)綜合服務費。違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)綜合服務費用的，業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。
第二十九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當申請《安徽省經(jīng)營性服務收費許可證》，收費時必須亮證收費。物業(yè)服務企業(yè)無證收費的，業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)企業(yè)（或建設單位）有權拒付。
第三十條 市價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由市價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第三十一條 本辦法由市價格行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。
第三十二條 本辦法自2010年7月1日起執(zhí)行。原滁州市物價局和滁州市建委印發(fā)的《滁州市城市物業(yè)管理服務等級收費實施細則》（滁價費字〔2003〕138號）同時廢止。
