銅川物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新修訂版(全文)

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陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一章 總 則

第一條

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主或者使用人(以下統(tǒng)稱“業(yè)主”)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),結(jié)合我省實(shí)際,制定本辦法。

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第二條

本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其監(jiān)督管理。

第三條

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費(fèi)用的統(tǒng)稱,包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(fèi)(以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)”)和其他服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。

停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托,按照停放服務(wù)合同約定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地(所)停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。

其他服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個(gè)性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項(xiàng)目所收取的相應(yīng)費(fèi)用。

第四條

省發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定,指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)市、縣(市)發(fā)展改革部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限,分別負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。

第五條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則,按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

成立業(yè)主大會(huì)之前的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。除此之外,其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第六條

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府制定,具體工作由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé),依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),綜合考慮小區(qū)容量、場(chǎng)地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定,定期調(diào)整并保持相對(duì)穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)之內(nèi)通過合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)通過合同約定。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第二章

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

第七條

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項(xiàng)提供服務(wù),盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。

第八條

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用;

6.辦公費(fèi)用;

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

第九條

停車服務(wù)費(fèi)成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、設(shè)備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。與物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨(dú)立核算,按比例分擔(dān),不得重復(fù)計(jì)算。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用以及電梯維護(hù)保養(yǎng)和年檢費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本,不得單獨(dú)收取。

第十一條

供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位,實(shí)行抄表到戶的,應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用,并依法承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任,且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本。未實(shí)行抄表到戶的,總表與分表之間的正常損耗,應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本,并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任,不得在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外再單獨(dú)收取相關(guān)費(fèi)用,各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定核算辦法。

第三章

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式

第十二條

物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)房屋的建筑面積按月計(jì)收,物業(yè)服務(wù)合同對(duì)計(jì)收時(shí)間另有約定的除外。

(一)已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋,按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算;

(二)已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋,按買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后,次月起按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算。

第十三條

納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售,或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的房屋,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的房屋,物業(yè)服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。

第十四條

停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)合同約定按月計(jì)收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售,或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的車位,停車服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的車位,停車服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區(qū)內(nèi),面積小于標(biāo)準(zhǔn)車位的停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠。

第十五條

鼓勵(lì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時(shí)停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠,對(duì)臨時(shí)車輛停放服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)限定單日收費(fèi)最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后,不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費(fèi)停放未登記車輛。

第十六條

下列車輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,不得收取費(fèi)用:

(一)臨時(shí)停放30分鐘之內(nèi)的車輛;

(二)執(zhí)行公務(wù)的軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛;

(三)殘疾人車輛(僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛)。

第十七條

業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

第十八條

經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收,暫不使用或者使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)下調(diào)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的由各設(shè)區(qū)市、縣(市)人民政府確定下調(diào)幅度;實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

第四章

行為規(guī)范與監(jiān)督管理

第十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用,不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi),或者只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù),以及變相收費(fèi)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納相關(guān)費(fèi)用,不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳,但不得限制或者妨礙其對(duì)物業(yè)的正常使用。

第二十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,也不得以未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或者妨礙業(yè)主對(duì)水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開,不得損害業(yè)主利益。

第二十一條

自備供暖(冷)的小區(qū),其采暖(冷)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營(yíng)單位提出收費(fèi)方案(政府對(duì)供暖補(bǔ)貼的,補(bǔ)貼方案應(yīng)當(dāng)包括在收費(fèi)方案內(nèi)),必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實(shí)收取。采暖(冷)期結(jié)束后,必須向全體業(yè)主公布收支情況。

第二十二條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的,恢復(fù)、維修費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額,由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān),并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

第二十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告,以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖,明確車位權(quán)屬,便于業(yè)主查詢。

第二十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、投訴舉報(bào)電話等信息,自覺接受監(jiān)督。

第二十五條

利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,所得收益歸屬全體業(yè)主所有,優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實(shí)公示,公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入以及成本費(fèi)用(構(gòu)成)支出明細(xì)。

第二十七條

各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信管理。市場(chǎng)監(jiān)督管理部門要對(duì)超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等違法違規(guī)行為,依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴(yán)肅查處。

第五章 附 則

第二十八條

各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則(辦法),并抄送上一級(jí)發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門和市場(chǎng)監(jiān)督管理部門。

第二十九條

政府定價(jià)范圍以外類型物業(yè)的收費(fèi)行為可以參照本辦法執(zhí)行,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第三十條

本辦法由省發(fā)展和改革委員會(huì)、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條

本辦法自2019年9月1日起執(zhí)行,有效期5年。凡以前有關(guān)規(guī)定與本辦法不符的,按本辦法執(zhí)行。國(guó)家另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。

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