第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。
第二條本細則適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理及其相關活動。
本細則所稱物業(yè)，是指房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地。本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其相配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條物業(yè)管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、依法規(guī)范的原則進行。
第四條市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理工作。
公安、工商、物價、民政、住建、國土、規(guī)劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關行政主管部門和公用企事業(yè)單位，依照有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定，負責各自職能范圍內的物業(yè)管理和服務工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會負責指導、協(xié)助本轄區(qū)內業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱浜险{解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
依照《居民委員會組織法》的規(guī)定，根據(jù)居民居住狀況，按照便于居民自治的原則，在一定地域范圍內設立居民委員會。居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展工作。
第六條本市新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理；未實行物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，應當按照屬地管理的原則和社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求，逐步實行物業(yè)管理。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第七條物業(yè)的所有權人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權利并履行相應的義務。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權利。
第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務費用；
（六）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他義務。
第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體標準為：
（一）以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然院落或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府共同確定，并予以公告。
業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。
沒有實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會征求業(yè)主意見后，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依照有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；也可以決定就近參加相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會，但應當征得相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會同意，并享有同等權利，履行同等義務。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%時，開發(fā)建設單位應當按照物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業(yè)管理服務用房配置證明；
（七）其他相關的文件資料。
第十二條符合成立業(yè)主大會條件的，市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的50%，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表或其指定的居民委員會代表擔任�；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前將成員名單以及籌備工作有關事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。業(yè)主對籌備工作公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作�；I備組應當依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房[2009]274號）的規(guī)定開展工作。
第十三條下列事項由業(yè)主大會決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（六）籌集和使用專項維修資金；
（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）依法改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項；
決定前款第（六）項和第（七）項規(guī)定的事項以及處分共有物業(yè)的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。
第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以采取書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表以及委托的代理人在一定期限內代其行使共同管理權，委托參加業(yè)主大會會議并行使表決權的應當明確授權。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。
第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議以及有法律、法規(guī)或者規(guī)章、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定情形的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會，可以邀請其參加會議。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當自作出決定之日起3日內以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行業(yè)主大會賦予的職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費及其相關費用；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合有關法律、法規(guī)或者規(guī)章、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的條件。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。
業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并有參會委員的簽字確認。業(yè)主委員會應當建立工作檔案。
第十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
經(jīng)業(yè)主大會決定，可以向業(yè)主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當?shù)膱蟪�，從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反有關法律、法規(guī)或者規(guī)章的，物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合公安機關等部門，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內社會治安等相關工作。支持相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議。
第三章物業(yè)配套設施建設
第二十條所有與物業(yè)配套設施建設（包括新建、改建、擴建等）相關的活動，都應當符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》和《建筑法》等有關法律、法規(guī)或者規(guī)章的規(guī)定。
第二十一條新建住宅小區(qū)應當按照國家有關規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設項目規(guī)劃設計方案時，充分考慮物業(yè)管理服務用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全防范、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設施建設。在項目建設過程中，有關行政主管部門應當加強監(jiān)督和管理，做到住宅小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。
第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當按照有關規(guī)定或者協(xié)議約定，負責建設、維修和養(yǎng)護各自直供終端用戶的管網(wǎng)及其設施設備。用戶房屋內的相關管網(wǎng)及其設施設備的建設、維修和養(yǎng)護按有關規(guī)定執(zhí)行。
新建住宅小區(qū)應當按照經(jīng)批準的商品房開發(fā)建設項目規(guī)劃設計方案要求，實行供水、供電、供氣、通信、有線電視等直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。
第二十三條開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理服務用房，并在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中注明物業(yè)管理服務用房的具體位置。
配置物業(yè)管理服務用房按照國家有關居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)管理服務用房的建筑面積不低于《建設工程規(guī)劃許可證》載明的房屋建筑總面積的2‰，且最低不得少于60平方米。
物業(yè)管理服務用房的所有權屬于全體業(yè)主，由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，其中包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房，有條件的也可以配置相關居民委員會駐點工作用房。
第二十四條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開發(fā)建設單位不得擅自處分。
物業(yè)管理區(qū)域內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。物業(yè)管理區(qū)域內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。物業(yè)管理區(qū)域內的其他公共場地、共用設施和物業(yè)管理服務用房，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
物業(yè)管理區(qū)域內，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得出售、附贈或者出租。
第二十五條舊住宅小區(qū)的物業(yè)配套設施建設，如果經(jīng)批準的商品房開發(fā)建設項目規(guī)劃設計方案中已作相關要求的，開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃設計方案完成物業(yè)配套設施建設；如果經(jīng)批準的項目規(guī)劃設計方案中沒有物業(yè)配套設施建設要求的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以申報必要的物業(yè)配套設施建設，經(jīng)有權批準機關依法批準后組織實施。
涉及舊住宅小區(qū)物業(yè)配套設施建設或者改水、改電、改氣等改建項目的，有關行政機關、企事業(yè)單位或者其他組織應當積極配合與支持；物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當做好相關的指導、協(xié)調和推進工作。
舊住宅小區(qū)位于危房集中、基礎設施落后等地段的，其物業(yè)配套設施建設可以與舊城改造工作結合起來，有計劃、分步驟地組織實施，防止或者減少重復建設。
第四章前期物業(yè)管理
第二十六條開發(fā)建設單位在辦理商品房預（銷）售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅物業(yè)建筑總面積低于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。有關行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標違反有關法律、法規(guī)或者規(guī)章的，應當及時責令招標人改正。
第二十七條開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
房地產(chǎn)行政主管部門應當依法制定《前期物業(yè)服務合同》和《物業(yè)服務合同》范本。
第二十八條開發(fā)建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十九條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第五章物業(yè)管理服務
第三十條經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主自行管理，也可以選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他專業(yè)管理人管理。
從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應資質。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)做大做強，實行規(guī)模經(jīng)營，提供優(yōu)質服務。政府扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策另行制定。
第三十一條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本細則第三十條第一款規(guī)定的資料。
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理服務用房和本細則第三十條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
第三十四條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻和制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政主管部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。
第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第三十六條舊住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理的，應當按照業(yè)主自治的原則，逐步建立起與之相適應的物業(yè)管理模式。主要采取下列三種物業(yè)管理模式：
（一）專業(yè)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》，由物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)專業(yè)管理；
（二）自行管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過制定對全體業(yè)主有約束力的《物業(yè)管理規(guī)約》，以業(yè)主委員會為實施主體進行物業(yè)自我管理；自然形成的單位自管住宅區(qū)，也可以通過與業(yè)主共同簽訂《單位物業(yè)服務協(xié)議》，由住宅區(qū)所屬單位牽頭負責物業(yè)統(tǒng)一管理；
（三）社區(qū)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過業(yè)主委員會與物業(yè)所在地的居民委員會簽訂《社區(qū)物業(yè)服務協(xié)議》，由相關居民委員會牽頭負責物業(yè)統(tǒng)一管理。
第六章物業(yè)的使用與維護
第三十七條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第三十八條物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主書面同意。
物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
第三十九條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地等，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位因建設、維修和養(yǎng)護管網(wǎng)的需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
建設、維修或者養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共同設施設備的，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位的，其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。停車收費按照有關規(guī)定執(zhí)行；車位收益主要用于彌補業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及物業(yè)服務企業(yè)管理經(jīng)費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第四十一條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第四十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部第165號令）和有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、維修和養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、維修和養(yǎng)護時，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害；造成損害的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當依法提供便利。
第四十四條 物業(yè)存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第四十五條物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構筑物或者其他設施；
損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構；
（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；；
（四）損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設施設備；
（五）堆放放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
（六）亂丟垃圾，高空拋物；
（七）排放有毒、有害物質；
（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；
（九）有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
第七章物業(yè)服務收費
第四十六條依照《湖北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（鄂價房服[2007]107號）的規(guī)定，物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
經(jīng)濟適用房和普通住宅的物業(yè)綜合管理服務、停車收費實行政府指導價，由雙方當事人按照政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費標準簽訂物業(yè)服務合同。
其他住宅、非住宅以及其他服務項目的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由雙方當事人共同協(xié)商約定具體價格，并在物業(yè)服務合同中予以明確。
第四十七條物業(yè)服務收費應當實行明碼標價。物業(yè)交付使用前及以后，開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務項目、服務標準和收費項目、收費標準以及價格舉報電話等有關情況進行公示。
物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其特約服務收費由雙方當事人自行約定。
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設單位的原因未實際交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
出售后已交付物業(yè)買受人或者因物業(yè)買受人的原因未實際交付的物業(yè)，房屋未裝修入住的空置期超過一年的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以按照物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務費標準減半交納。
第五十條經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)內符合規(guī)劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)服務企業(yè)人員提供管理服務的，經(jīng)政府價格行政主管部門批準，可以按照核定的標準收取停車費。
在優(yōu)先保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅小區(qū)可以設立外來臨時停車位。對進入小區(qū)執(zhí)行任務、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時停車(15分鐘內)，不得收取停車費。
第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向用戶收取手續(xù)費等額外費用；委托單位可以向受托的物業(yè)服務企業(yè)支付相關的代收業(yè)務勞務費，但不得采取變相漲價的方式，將上述費用轉嫁由終端用戶承擔。
第八章法律責任及救濟
第五十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
第五十三條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，依法不予支持。
第五十四條物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的，或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。
第五十五條物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會有權要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的相關資金。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)服務費的，依法不予支持。
第五十六條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院依法撤銷。
業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位以及其他業(yè)主、物業(yè)使用人等單位和個人侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，可以向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關居民委員會設立的人民調解委員會申請調解；也可以依法申請仲裁、提起民事訴訟。
第五十八條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反有關法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第五十九條在物業(yè)管理活動中，違反《物業(yè)管理條例》等行政管理方面法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則規(guī)定的，依照相關責任條款進行處理；違反物業(yè)服務合同等有關民事方面協(xié)議約定的，依照《合同法》、《民事訴訟法》等相關法律規(guī)定進行處理。
第九章附則
第六十條本細則中涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于《物權法》第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第六十一條本細則自2013年7月1日起施行�！蛾P于印發(fā)黃岡市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法的通知》（黃政發(fā)[2001]20號）同時廢止。
