第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,提高城市管理水平,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的綜合性服務(wù)。
本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人,是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。
第四條 青島市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)行政主管部門)主管全市物業(yè)管理工作。青島市物業(yè)管理部門和各區(qū)(市)人民政府確定的部門(以下稱物業(yè)行政管理部門)按照本條例規(guī)定具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政管理工作。
其他有關(guān)部門按照各自的職責(zé),協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)行政管理工作。
街道辦事處對(duì)涉及城市管理的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)物業(yè)管理與居委會(huì)工作、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第五條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的,應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)物業(yè)行政管理部門登記,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的范圍由物業(yè)行政管理部門按照實(shí)際情況劃定。
第六條 實(shí)行物業(yè)管理的新建物業(yè)由物業(yè)行政管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議;原有物業(yè)由物業(yè)行政管理部門組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
第七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)持有表決權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席方可舉行。
表決權(quán)實(shí)行住宅房屋一戶一票;非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票,一百平方米以下的有房屋所有權(quán)證的每證一票。
第八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。經(jīng)百分之十五的業(yè)主或業(yè)主代表提議,應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)非業(yè)主使用人和有關(guān)部門及街道辦事處、居委會(huì)代表列席。
第九條 業(yè)主委員會(huì)成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,由七至十一人組成,設(shè)主任一人、副主任一至二人。
業(yè)主不足七人的物業(yè),業(yè)主委員會(huì)的組成,由全體業(yè)主協(xié)商確定。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年,主任、副主任、委員可以連選連任。
第十條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán):(一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員;(二)聽取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(三)通過(guò)和修訂業(yè)主公約,批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程;(四)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;(五)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);(六)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議并報(bào)告工作;(二)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)的具體工作,與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理聘用合同;(三)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的年度物業(yè)管理工作計(jì)劃,監(jiān)督和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)的工作情況;(四)審議物業(yè)管理各項(xiàng)有關(guān)資金的收取與使用計(jì)劃,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按年度公布收支情況;(五)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理工作的意見和建議;(六)配合物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)追交欠費(fèi);(七)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過(guò)半數(shù)通過(guò)。
第十三條 實(shí)行物業(yè)管理的,應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)后生效。
第十四條 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,不得與法律、法規(guī)相抵觸。
第三章 企業(yè)與市場(chǎng)管理
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立,以物業(yè)管理服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)成立應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)有企業(yè)名稱、章程和固定的辦公場(chǎng)所;(二)有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員;(三)有符合規(guī)定的注冊(cè)資金;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十七條 申辦物業(yè)管理企業(yè),在市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)的,經(jīng)所在區(qū)物業(yè)行政管理部門審查后,報(bào)市物業(yè)行政主管部門審批;在嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和各縣級(jí)市范圍內(nèi)的,報(bào)所在區(qū)(市)物業(yè)行政管理部門審批。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理工商、稅務(wù)等有關(guān)登記手續(xù)。
第十八條 申辦物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列文書資料:(一)企業(yè)法定代表人和專業(yè)技術(shù)及管理人員的職稱證件;(二)資信證明;(三)其他規(guī)定的文書資料。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)需變更登記事項(xiàng)或撤銷的,應(yīng)當(dāng)?shù)皆瓕徟⒌怯洸块T辦理變更或注銷登記手續(xù)。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)與其簽訂物業(yè)管理聘用合同,報(bào)物業(yè)行政管理部門備案。
選聘物業(yè)管理企業(yè),一般應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)的方式。
物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過(guò)三年,到期可續(xù)簽或重新簽訂。
第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿前兩個(gè)月通知對(duì)方,由業(yè)主委員會(huì)在合同期滿前確定新聘用的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理聘用合同期滿前,物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的,由物業(yè)行政管理部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)實(shí)施該區(qū)域的物業(yè)管理,至業(yè)主委員會(huì)聘用新的物業(yè)管理企業(yè)止。在合同執(zhí)行期間發(fā)生爭(zhēng)議的,在爭(zhēng)議解決之前,合同雙方不得停止履行義務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止后的一個(gè)月內(nèi),騰出占用的有關(guān)物業(yè)管理辦公和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)設(shè)施,交出有關(guān)資料,辦理退租和費(fèi)用結(jié)算等手續(xù)。
第二十三條 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),采取政府定價(jià)或協(xié)商定價(jià)的方式確定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十四條 新建物業(yè)投入使用至業(yè)主委員會(huì)成立并聘用物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理前的前期物業(yè)管理,由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施,費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)投入使用前制定物業(yè)使用規(guī)定。開發(fā)建設(shè)單位持工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收和規(guī)劃管理驗(yàn)收證明、物業(yè)使用規(guī)定、前期物業(yè)管理聘用合同向物業(yè)行政管理部門提出物業(yè)投入使用申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后方可投入使用。
物業(yè)投入使用且入住率達(dá)到百分之五十的,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立后的兩個(gè)月內(nèi)完成物業(yè)管理企業(yè)的選聘、物業(yè)管理聘用合同及入住合同的簽訂、實(shí)施物業(yè)管理審批手續(xù)的辦理以及物業(yè)管理移交手續(xù)等項(xiàng)工作。
第二十五條 原有物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理的,須經(jīng)物業(yè)行政管理部門審查同意。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)聘用物業(yè)管理企業(yè)后,開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位和部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理有關(guān)工作移交給業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè),并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,公共資金實(shí)行專項(xiàng)管理,專款專用。該資金的具體收取、使用和管理辦法,由市人民政府制定。
第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時(shí),應(yīng)當(dāng)按開發(fā)建設(shè)各類房屋總建筑面積百分之零點(diǎn)五的比例向業(yè)主委員會(huì)提供配套的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房以及一定面積的物業(yè)管理辦公用房、停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車棚(房)等,用于業(yè)主委員會(huì)辦公和物業(yè)管理企業(yè)辦公及經(jīng)營(yíng)活動(dòng),經(jīng)營(yíng)所得收入用于該物業(yè)管理區(qū)域管理經(jīng)費(fèi)的支出。
第二十九條 物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房以及停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車棚(房)等設(shè)施,其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他用的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復(fù)原使用功能。
第三十條 物業(yè)管理聘用合同應(yīng)包括以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用;
(二)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
(三)管理與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);
(四)合同期限及違約責(zé)任;
(五)其他條款。
第三十一條 業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住合同。入住合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:
(一)物業(yè)名稱;
(二)物業(yè)管理企業(yè)名稱;(三)業(yè)主或非業(yè)主使用人情況;(四)所使用房屋情況;(五)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;(六)雙方的權(quán)利與義務(wù);(七)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及交納時(shí)限;(八)違約責(zé)任;(九)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括:(一)房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù);(二)電梯、二次供水設(shè)施等的運(yùn)行服務(wù);(三)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;(五)協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)和基層治保組織搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作;(六)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理;(七)通知有關(guān)單位維修有關(guān)市政公用設(shè)施;(八)物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項(xiàng)。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理的具體內(nèi)容和界限,由市人民政府確定。原由市政公用設(shè)施管理單位承擔(dān)的管理職責(zé)和服務(wù)事項(xiàng),不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第三十四條 房屋公共部位及其附屬設(shè)施的維修費(fèi)用,按有關(guān)規(guī)定從建立的公共部位維修金中支出,未建立公共部位維修金或維修金不足的,由業(yè)主依其房屋所占建筑物總面積的比例承擔(dān)。
第三十五條 業(yè)主房屋內(nèi)部的維修,由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。租賃房屋的維修責(zé)任由出租方承擔(dān),但當(dāng)事人雙方另有約定的除外。
第三十六條 在保修期內(nèi)新建物業(yè)的維修,按國(guó)家規(guī)定或房屋出售合同規(guī)定的期限由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修;委托物業(yè)管理企業(yè)保修的,保修費(fèi)用由雙方另行約定。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供第三十二條(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按價(jià)格行政主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍或合同約定向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取公共性服務(wù)費(fèi)用。
新建物業(yè)尚未售出部分的房屋,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理有關(guān)服務(wù)費(fèi)用,交納標(biāo)準(zhǔn)按已入住房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十執(zhí)行。雙方另有約定的按合同執(zhí)行。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng),應(yīng)明碼標(biāo)價(jià);提供特約服務(wù)項(xiàng)目,費(fèi)用可由雙方商定。
第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位,可以按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)服務(wù)事項(xiàng),委托給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一服務(wù),委托服務(wù)費(fèi)用按市有關(guān)規(guī)定或委托合同執(zhí)行。不實(shí)行委托服務(wù)的,應(yīng)由有關(guān)市政公用設(shè)施管理單位服務(wù)到戶。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修、更新和改造工程,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào),按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù),并做好施工后的恢復(fù)工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以開展并應(yīng)當(dāng)支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。
第五章 法律責(zé)任
第四十二條 對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的,由物業(yè)行政管理部門責(zé)令停止違法行為、沒(méi)收非法所得,并處以一萬(wàn)元以下罰款。
第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定收取費(fèi)用的,由價(jià)格行政主管部門依法給予處罰;違反工商行政管理規(guī)定的,由工商行政管理部門依法給予處罰。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主、非業(yè)主使用人違反入住合同,一方當(dāng)事人有權(quán)要求對(duì)方當(dāng)事人依法承擔(dān)違約責(zé)任。
第四十五條 對(duì)不按規(guī)定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。
第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位未辦理審批手續(xù)即將新建物業(yè)投入使用的,由物業(yè)行政管理部門處以五萬(wàn)元以上、十萬(wàn)元以下罰款。
第四十七條 開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納物業(yè)管理公共資金,或在物業(yè)管理移交時(shí)未按規(guī)定移交物業(yè)管理辦公用房等設(shè)施的,由物業(yè)行政管理部門責(zé)令其繳納或移交,并可處五萬(wàn)元以上、十萬(wàn)元以下罰款。
第四十八條 物業(yè)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、失職瀆職的,由有關(guān)部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)因履行物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時(shí),可由物業(yè)行政管理部門調(diào)解,也可以依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第五十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的,可依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附則
第五十一條 本條例自1999年5月1日起施行。
