2017南京樓房限售新政出臺(tái)了。近日，南京下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》要求，取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)購房實(shí)名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對(duì)外銷售。
南京市人民政府辦公廳文件
寧政辦發(fā)〔2017〕103號(hào)
南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知
各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委省政府關(guān)于穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)工作部署，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保障合理需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控通知如下：
1.加大住宅用地供應(yīng)。增加住宅用地供應(yīng)量，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效增加供應(yīng)規(guī)模。2017-2021年全市計(jì)劃供應(yīng)5150公頃，其中2017年880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃，年均計(jì)劃供應(yīng)量比2017年增加47.1 %。
2.加強(qiáng)土地供后監(jiān)管。督促開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照出讓合同約定時(shí)間開工建設(shè)，加快已開工地塊建設(shè)速度，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)未按時(shí)開竣工、閑置、故意囤地等違規(guī)行為，一律采取收取違約金、征收閑置費(fèi)、收回土地、限制參與市場(chǎng)競(jìng)買等處罰措施，并納入房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和土地市場(chǎng)誠信系統(tǒng)。達(dá)到商品住房銷售條件未申報(bào)銷售的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價(jià)部門加強(qiáng)督促，經(jīng)督促仍未申報(bào)銷售的，房產(chǎn)、物價(jià)部門在一年內(nèi)不受理其銷售申請(qǐng)，銷售備案價(jià)格不予上漲，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場(chǎng)競(jìng)買。
3.提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。嚴(yán)格土地市場(chǎng)競(jìng)買人房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求，提高住宅、商住用地競(jìng)買保證金比例;進(jìn)一步加強(qiáng)購地資金監(jiān)管，購地資金應(yīng)經(jīng)江蘇省財(cái)政廳公布的在南京市范圍內(nèi)經(jīng)營的3A級(jí)及以上會(huì)計(jì)師事務(wù)所審查。違規(guī)使用資金購買土地的，取消其競(jìng)得資格，并按規(guī)定沒收競(jìng)買保證金或定金。
4.調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式。土地出讓時(shí)，地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)停止競(jìng)價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障性住房面積，面積最多者競(jìng)得，所建保障性住房無償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入房價(jià)準(zhǔn)許成本。進(jìn)一步增加中小套型和中低價(jià)位住房供應(yīng)，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對(duì)象、限房價(jià)、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。
5.加大人才安居房供給。落實(shí)《南京市人才安居辦法(試行)》，通過共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、公共租賃住房和購房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼多種方式，建成“購、租、補(bǔ)”人才安居體系，用五年時(shí)間，解決16萬人才居住問題。其中，通過獨(dú)立選址新建、在商品住房中配建或從市場(chǎng)上購買等多種方式籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。
6.購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織)新購住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈(zèng)與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起，贈(zèng)與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策。
7.指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策合理申報(bào)新建商品住房銷售價(jià)格。住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲(chǔ)藏室實(shí)行價(jià)格備案，備案價(jià)格水平保持基本穩(wěn)定。
8.取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)購房實(shí)名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對(duì)外銷售。客戶積累大于可供房源的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)采用由公證機(jī)構(gòu)主持的公開搖號(hào)方式公開銷售商品住房，搖號(hào)排序，按序購房，搖號(hào)排序名單現(xiàn)場(chǎng)公示。
9.加強(qiáng)二手住房交易管理。加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理，完善管理服務(wù)平臺(tái)，建立信用評(píng)價(jià)體系，健全失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，規(guī)范代理行為、規(guī)范房源信息發(fā)布、規(guī)范調(diào)控政策執(zhí)行、規(guī)范交易資金監(jiān)管、規(guī)范門店管理、規(guī)范經(jīng)紀(jì)人員管理。
10.進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反調(diào)控政策和銷售規(guī)范(含應(yīng)公證搖號(hào)未公證搖號(hào))、炒賣房號(hào)、哄抬房價(jià)、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停網(wǎng)簽，責(zé)令限期整改，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并列入房地產(chǎn)企業(yè)和土地誠信系統(tǒng)。加大對(duì)虛假不實(shí)信息的查處力度，對(duì)涉嫌造謠以及發(fā)布、傳播不實(shí)信息情節(jié)嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等單位及人員，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。
本通知自5月14日起執(zhí)行。
南京市人民政府辦公廳
2017年5月13日
(此件公開發(fā)布)
5月13日南京樓市調(diào)控再度升級(jí)。根據(jù)《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，今日起，南京市新購房3年“限賣”，新房銷售須公證搖號(hào)。即便在調(diào)控基調(diào)格外嚴(yán)厲的北京，目前也尚未祭出“限賣“招數(shù)，南京限購、限貸、限價(jià)、限賣“四限”齊發(fā)，堪稱“全國最嚴(yán)”。
被稱為“新寧十條”的新政最大亮點(diǎn)在于，在限購、限貸、限價(jià)基礎(chǔ)上再添“限賣”，明確：居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織等5月14日之后新購買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。商品住房在《南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)》的認(rèn)購時(shí)間或合同確認(rèn)時(shí)間于《通知》執(zhí)行日零點(diǎn)之前的，按照老政策執(zhí)行;二手住房在《南京市網(wǎng)上存量房交易監(jiān)管系統(tǒng)》的合同打印時(shí)間或合同確認(rèn)提交時(shí)間于《通知》執(zhí)行日零點(diǎn)之前的，按照老政策執(zhí)行。
3年“限賣”政策，僅“限”從5月14日零點(diǎn)之后購買的新房和二手房。而14日前認(rèn)購、成交的住房包括未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，均“既往不咎”。新購買期房取證周期一般需要2年，也就是說，新政執(zhí)行后購買的新房期房，實(shí)則“限賣”時(shí)限是5年。
縱觀以往歷次調(diào)控，無論限購、限貸還是調(diào)整稅費(fèi)，均針對(duì)交易環(huán)節(jié)。除試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶外，對(duì)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎沒有，“限賣”則填補(bǔ)了這一空缺。南京“限賣”背后，折射的是當(dāng)?shù)貥鞘型顿Y需求屢禁難止的困局，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。至昨日晚，南京新房庫存僅2.17萬套，可售周期不足4個(gè)月。
“限賣”意在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí)，降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性，以嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為。與房地產(chǎn)稅相比，盡管“限賣”設(shè)定一定年限，且可能隨市場(chǎng)形勢(shì)變化而產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，其打擊短期“炒客”的效果或比房地產(chǎn)稅明顯，尤其與限購、限貸結(jié)合后，短線交易空間消失，促使量價(jià)回歸理性。
而南京限賣政策不溯及新政前成交的住房，也體現(xiàn)出當(dāng)?shù)卣{(diào)控的智慧，即在供需矛盾整體仍然突出的情況下，市場(chǎng)也應(yīng)保有一定的流動(dòng)性，此前成交的住房仍能持續(xù)供給二手房市場(chǎng)，確保購買及租賃需求。
堵投機(jī)炒熱市場(chǎng)的同時(shí)，南京給房企定價(jià)設(shè)規(guī)矩，明確延續(xù)住房價(jià)格備案政策，對(duì)申報(bào)價(jià)格高于區(qū)域水平的房源，根據(jù)成本調(diào)查情況，物價(jià)部門組織相關(guān)部門集體論證，進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo);同時(shí)將住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲(chǔ)藏室納入價(jià)格備案范圍，以保持備案價(jià)格水平基本穩(wěn)定。南京將全面推行新建商品住房銷售價(jià)格誠信承諾制度，督促開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部價(jià)格管理，防止價(jià)外加價(jià)、強(qiáng)制服務(wù)以及采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等名義變相漲價(jià)行為。
在此之前，因受制于“限價(jià)”約束，南京部分樓盤利用“房號(hào)”彌補(bǔ)限價(jià)之“虧”。此次南京顯露態(tài)度：將一直對(duì)炒賣房號(hào)行為保持嚴(yán)厲打擊的高壓態(tài)勢(shì)。明確對(duì)于供需矛盾突出的項(xiàng)目，需采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式，公開銷售商品住房，確�！肮_、公平、公正、透明”。購房順序根據(jù)搖號(hào)結(jié)果決定，搖號(hào)結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)公示。各企業(yè)須嚴(yán)格落實(shí)購房實(shí)名制。認(rèn)購后不得增加、減少、更改購房人姓名(夫妻雙方除外)。購房人姓名不一致的，房地產(chǎn)交易中心不得辦理網(wǎng)上備案等交易手續(xù);不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得為其辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
南京的調(diào)控升級(jí)文章還著力持續(xù)從供應(yīng)端發(fā)力。事實(shí)上，增加樓市有效供給，對(duì)供需矛盾突出的一二線熱點(diǎn)城市而言，是考驗(yàn)樓市調(diào)控成敗的一大關(guān)鍵。南京已研究制定住宅用地供應(yīng)近三年計(jì)劃和五年規(guī)劃，2017-2021年全市供應(yīng)住宅用地5150公頃，年均供應(yīng)計(jì)劃較2017年增加47.1%。
當(dāng)?shù)馗鼘讶瞬藕椭械褪杖肴后w安居作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要組成部分，將用5年時(shí)間解決16萬人才居住問題，將籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。為此，南京調(diào)整優(yōu)化土地出讓模式：當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障性住房面積，面積最多者競(jìng)得，所建保障性住房無償移交政府;同時(shí)，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對(duì)象、限房價(jià)、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，來保障自住購房需求。
自去年12月起，南京房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)“4連降”，此番當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控力度很大，后期如果持續(xù)進(jìn)行信用收縮，市場(chǎng)顯著降溫已是大概率。
