鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)“以租代售”
“成都小產(chǎn)權(quán)房遍地開花,始于2007年。比較突出的有府河星城、北湖印象、西郡蘭庭,而最集中的是郫縣三道堰鎮(zhèn),從已知信息來看,成都市政府盡管到目前為止沒有在公開場合鼓勵過小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易行為,但也沒有保證過其產(chǎn)權(quán)!北度鸬禺a(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞表示,但對在農(nóng)村集體土地上大規(guī)模實施的“新居工程”,采取一次性“以租代售”的做法,政府基本不過問。
記者調(diào)查顯示,2007年之后,成渝兩地大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都演變成了這樣的開發(fā)模式:以“舊村改造”“村鎮(zhèn)建設(shè)”“新農(nóng)村建設(shè)”等名義,由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)開發(fā),利用宅基地或其他集體建設(shè)用地,甚至占用耕地建造住宅,滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的居住需求后,將其余部分進(jìn)行銷售,所獲收益或歸集體所有,向全體村民分紅,并由村委會進(jìn)行物業(yè)管理,安置村民就業(yè)等;或由建設(shè)方與村鎮(zhèn)政府共同分享。
“小產(chǎn)權(quán)房大多在新居工程等項目中占三分之一的比例甚至更高,在配置給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民人均約35平方米之后對外銷售,銷售的對象包括本地村民,也包括外來人口。”據(jù)從事小產(chǎn)權(quán)開發(fā)的劉先生透露,以成都、重慶為例,小產(chǎn)權(quán)房大多賣3000元/平方米左右,相對于同區(qū)域7000元/平方米左右的商品房價更具吸引力,“但為了規(guī)避各種政策的風(fēng)險,這些小產(chǎn)權(quán)房往往是通過以租代售的方式進(jìn)行,租賃期短則20年,長則60年,由于有村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的文件,銷售火爆。”
“按照成渝綜改區(qū)的辦法,農(nóng)村宅基地經(jīng)整理后變更為城鎮(zhèn)建設(shè)用地,其中20%用于當(dāng)?shù)卮迕褡≌仓,但只要在這部分指標(biāo)中提高1個點容積率規(guī)劃,便會新增出大量房屋,這部分房屋是屬于新居工程還是小產(chǎn)權(quán)房?很難界定。”曾在成渝兩地多次調(diào)研的農(nóng)村問題專家鄭錫軍表示,由于涉及眾多村民,這部分小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定、清理都具備相當(dāng)?shù)碾y度。
確權(quán)難題
就在成渝兩地進(jìn)行土地指標(biāo)置換、推動農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)(地票交易)的同時,一場規(guī)模宏大的農(nóng)村房屋確權(quán)運動也在積極開展。
“按照成都模式,農(nóng)民放棄土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán),換回城鎮(zhèn)住房和社保的‘雙放棄’模式,需要政府為每個農(nóng)民相應(yīng)投入10萬~15萬元。如將成都600萬農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來三分之二,政府得拿出4000億~6000億元,這超出了成都過去十年財政收入總和,顯然難度巨大!编嶅a軍表示。
記者注意到,成都各地《集體土地使 用權(quán)證》上普遍未標(biāo)注截止日期,亦未標(biāo)注“長期”二字:這即包括兩層含義,一是默認(rèn)長期,二是隨時可能收回。
“確權(quán)并未讓流轉(zhuǎn)通道一路通暢!背啥继鞇鄣禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣認(rèn)為,按照成渝兩地新農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃,農(nóng)民人均住宅在30平方米~35平方米,3口人最多105平方米,而新居工程在修建時房屋面積大多在120平方米到150平方米,這多出來的部分往往要農(nóng)民按市場價自掏腰包,“這部分的確權(quán)怎么處理,流轉(zhuǎn)時是否受限?都是待解決的難題!
“如果允許確權(quán)后的農(nóng)村宅基地及住房實行流轉(zhuǎn),那么無疑將為小產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)制造掩護(hù),這也是此次治理的難題!编嶅a軍表示,按照目前的界定方式,城市居民不能購買新居工程等,那么農(nóng)村居民的子女是否享受父母農(nóng)村房屋的繼承權(quán),一旦享有,也將為小產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)制造借口!八孕‘a(chǎn)權(quán)的治理不是當(dāng)下難題而是長期工程。”