北京“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當(dāng)中政策最為嚴(yán)格的了，但從媒體報(bào)道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴(yán)執(zhí)行的唯一的城市。
北京商改住限購(gòu)新政策
日前，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
公告要求，在本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄及在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
業(yè)內(nèi)專家：商辦項(xiàng)目成交將被抑制
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此政策出臺(tái)后，目前市場(chǎng)在售的商辦類項(xiàng)目將只能銷售給企業(yè)，而企業(yè)持有、購(gòu)買和再轉(zhuǎn)讓將有非常高的稅費(fèi)成本。對(duì)于已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目，也就是過去多年已經(jīng)被交易的二手房，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次。雖然可以銷售給個(gè)人，但購(gòu)買個(gè)人必須符合在京無房且符合連續(xù)繳納社保或者個(gè)稅的條件。這也就是說，北京過去的二手房公寓或者商辦，購(gòu)買條件將比住宅更嚴(yán)格，在這樣的嚴(yán)格約束下將導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買商辦類公寓。同時(shí)，嚴(yán)格約束貸款條件，這些商辦項(xiàng)目將不允許做個(gè)人購(gòu)房貸款，必須全款。
據(jù)張大偉介紹，目前市場(chǎng)上商辦類物業(yè)大約有50%-60%是直接銷售給個(gè)人的居住類物業(yè)，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品大部分也被作為居住用途使用�！斑@種情況下，商住市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，價(jià)格也可能有30%以上的跌幅”。
張大偉表示，這一政策的出臺(tái)，將會(huì)非常明顯地抑制商辦項(xiàng)目的成交，可能超過對(duì)住宅限購(gòu)升級(jí)的影響。北京這一針對(duì)商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說是317一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級(jí)，幾乎是全國(guó)最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市也很可能開始新一輪全面封堵商住的政策潮。而此前因?yàn)樽≌拶?gòu)導(dǎo)致購(gòu)買商住的投資群體很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
什么是商改住
據(jù)張大偉介紹，商改住這個(gè)概念并非產(chǎn)權(quán)概念，而是使用用途的概念，就是將商辦用地(40年、50年產(chǎn)權(quán))的規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型。不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。購(gòu)買時(shí)，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要首付50%、最高10年貸款期，且不能使用公積金貸款，不計(jì)算住宅貸款次數(shù)。另外，這類項(xiàng)目改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會(huì)改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年的。
商改住為何比較活躍
張大偉表示，在2008年之前商改住公寓基本沒有形成規(guī)模市場(chǎng)，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槟菚r(shí)房?jī)r(jià)絕對(duì)值太低，在均價(jià)不到1萬/平米的市場(chǎng)下，公寓也要成本，而且存在得房率、配套等先天缺陷。
公寓產(chǎn)生是因?yàn)槠渌撸貏e是2011年開始限購(gòu)后，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建類物業(yè)。而公寓的活躍主要是因?yàn)樽≌拶?gòu)及住宅的高端化, 商辦類物業(yè)是否居住完全看其使用用途，S0H0與寫字樓的區(qū)別其實(shí)主要只有兩點(diǎn)，隔間大小+生活設(shè)施配套。
張大偉表示，商改住因?yàn)槠渫恋貙傩耘c住宅土地相比有溢價(jià)(一般計(jì)算，商業(yè)地塊樓面價(jià)是同區(qū)域住宅樓面價(jià)的一半左右)，而且不具備住宅的配套，一般市場(chǎng)價(jià)是同區(qū)域商品房住宅價(jià)格的50%-60%，而且不限購(gòu)。所以從2011年開始,全國(guó)執(zhí)行非常嚴(yán)格的一二線城市限購(gòu)后，給了商住公寓市場(chǎng)空間，被限購(gòu)抑制了的投資需求和部分剛需，就進(jìn)入了商住房市場(chǎng)。
從出租角度看，商住房的價(jià)值與住宅類似，所以租售比相比住宅要高很多。
另外從套總價(jià)角度看，商住房總價(jià)基本在200萬以內(nèi)，這樣就使得商住房的投資屬性非常強(qiáng)。
商住房的市場(chǎng)地位
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：以2017年1月1日到2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，合計(jì)成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比約為54.7%。從2017年以來的市場(chǎng)情況下看，住宅套均總價(jià)明顯更高，普通住宅平均單套價(jià)格467萬，自住房平均162萬，商住公寓平均202萬，別墅平均1086萬。商住房集中投資的占比更高，出租率更高。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京居住類土地供應(yīng)在限購(gòu)以來的6年里，占比大約46%，但其中也還有很多的公建類配套、生活類配套，這中間可能建設(shè)成為商業(yè)公寓的占比約為20%，也就是1000萬平米左右。另外，商服金融及綜合用地中也有部分會(huì)建設(shè)成為商住用地，大約還有1000萬平米。從2011年開始，土地供應(yīng)大約2000萬平米是商住類項(xiàng)目，但成交合計(jì)為1255萬平米，
所以目前商住類物業(yè)庫(kù)存數(shù)量較大。
據(jù)張大偉介紹，從區(qū)域看，北京住宅已經(jīng)基本以六環(huán)外為主，而商住公寓相比住宅，大部分位置稍微好一些，主流在五環(huán)周圍。從類型看，商住主要分成平層及l(fā)oft，隨著審批的嚴(yán)格，北京的loft基本都是4.2米高，過去的5米以上及4.5米已經(jīng)絕跡。
重拳治理商改住 正本清源意義重大
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛表示，商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來，也是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。
尹飛教授表示，商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷售。這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用于居住，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集效應(yīng)減弱; 另一方面對(duì)商改住進(jìn)行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時(shí)、果斷，意義重大。
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，商改住新政將全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，開發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機(jī)構(gòu)注銷�！霸谛抡母邏簯B(tài)勢(shì)下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史”。
