3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�。具體公告如下：
關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告
為進一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下
一、商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。
四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構(gòu)，依法注銷機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。
九、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
2017年3月26日
北京商改住產(chǎn)品限購細則解讀：
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。
商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實體經(jīng)濟服務(wù)的路徑上來，也是為消費者負責(zé)，保護購房人權(quán)益的重要舉措。
商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用于居住，經(jīng)濟活動聚集效應(yīng)減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時、果斷，意義重大。
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰：商改住將成為歷史。
商改住新政，全面遏制商業(yè)辦公用房市場的不正之風(fēng)，開發(fā)商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。
【權(quán)威解讀】“商改住”的前世今生
早在上個世紀(jì)90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。
隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。
2000年之后，一些爛尾項目，或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點，改變使用屬性的形式，拉動銷售。
出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價格，一度高過普通住宅售價，或與住宅價格持平。為了拉動銷售，大約自2003年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風(fēng)險或者低風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓。
由于開發(fā)商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對這些項目發(fā)出風(fēng)險提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。
但是，由于利益驅(qū)動和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Loft等形式銷售。
為此，2011年起，本市出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項目不得設(shè)計成住宅的格局，不能設(shè)立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。
同時，因為在審批和后續(xù)驗收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，至今為止，仍有大量開發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類住宅產(chǎn)品銷售。
這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。
有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商住的市場規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢。
該機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2008年，北京市場商住的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬套，而到了2009年就達到2.23萬套，2017年，商住總成交約為4.17萬套。在價格方面，2015年，商住的價格為每平方米2.64萬元，到了今年年初前兩月，商住的均價已經(jīng)達到了每平方米4.54萬元。
【權(quán)威解讀】購買“商住房”的風(fēng)險
所謂“商住”，大家都知道，其實就是一些商業(yè)或辦公等立項的項目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購的商改住名義賣給購房者。其實政府給的房本還是寫著商業(yè)、辦公，根本就沒有“商住”這個詞兒，可以說“商住”其實是一個開發(fā)商創(chuàng)造出來的名詞。
一個城市在規(guī)劃中，肯定會綜合考慮住宅、商業(yè)、辦公等多種功能的布局，比如某個區(qū)域，布局一些住宅，配套一些商業(yè)，讓大家居住便利。再安排一些辦公項目，為職住平衡提供可能。但試想一下，如果住宅是住宅，配套的商業(yè)等，也變成了住宅，無論是城市功能還是生活服務(wù)功能都如何實現(xiàn)?
所以說，其實所謂的“商住”，本身就是開發(fā)商為了利益制造出來的“偽住宅”。因為最近一些年來，住宅比商業(yè)辦公好賣。而且，開發(fā)商這種行為也是政策不允許的，是違規(guī)的行為。
在早幾年的時候，可以說開發(fā)商賣商住這樣的違規(guī)體，還有些遮遮掩掩、藏著掖著�？勺罱鼉赡�，一些開發(fā)商公然打著“不限購的公寓”等招牌，此次對于商住限購傳言也推波助瀾，其目的是實現(xiàn)利益最大化。
再來具體說說商住的弊端：
一、商住一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)，學(xué)區(qū)房就更別想了。
二，商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
三，買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。
四、商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。
五、商住用的不是民水、民電，水電等費用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅。
六、買商住不能遷入戶口。
七、商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。
八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
九、商住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴很多很多。
十、由于很難成立業(yè)委會，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權(quán)益不受法律保障。
十一、商住的宜居性較差，因為里面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。
