第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主(物業(yè)使用人)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際制定本辦法。
第二條 本辦法適用范圍為太原市城區(qū)(迎澤區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū)，高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、民營開發(fā)區(qū)、不銹鋼園區(qū))。
古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理可以參照本辦法執(zhí)行。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取費(fèi)用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形式。住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行最高指導(dǎo)價(jià)管理;非住宅、住宅中的別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供產(chǎn)品、服務(wù)，屬于《山西省定價(jià)目錄》第十九條規(guī)定情形的，其產(chǎn)品及服務(wù)的價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
第五條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。前期物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按此標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)，由業(yè)主大會參照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取方式及標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第六條 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同。
第七條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第八條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，超過三年未成立業(yè)主委員會的，按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔2009〕274號)由物業(yè)所在地居民委員會(社區(qū))在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第九條 本章所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住宅物業(yè)服務(wù)等級包含的內(nèi)容向業(yè)主提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，不含車輛停放收費(fèi)、裝修服務(wù)收費(fèi)、電梯運(yùn)行服務(wù)收費(fèi)。
第十條 市級價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的監(jiān)督管理;區(qū)級價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的監(jiān)督管理。
第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級定價(jià)。市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的最高指導(dǎo)價(jià)，并向社會公布。
第十二條 物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、消防等協(xié)助管理事項(xiàng);
(四)其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第十三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本(支出)、法定稅費(fèi)和物業(yè)企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務(wù)成本(支出)包括：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用中，符合專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本(支出)。
第十四條 住宅小區(qū)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式和計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，約定標(biāo)準(zhǔn)不一致的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擇低執(zhí)行。
第十五條 新建住宅銷售和交付使用前，建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù);前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市物業(yè)主管部門備案，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門備案并向社會公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高標(biāo)準(zhǔn)。
第十六條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容超出市物業(yè)主管部門制定的住宅物業(yè)服務(wù)等級的建設(shè)單位需報(bào)市物業(yè)主管部門同意，其超出部分的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可向市價(jià)格主管部門提出申請，由市價(jià)格主管部門對申請的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本審核，單獨(dú)核準(zhǔn)。
第十七條 申請單獨(dú)核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交以下資料：
(一)書面申請。書面申請應(yīng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、小區(qū)及服務(wù)企業(yè)、物業(yè)的基本情況，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和理由等有關(guān)內(nèi)容;
(二)提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的資料;
(三)物業(yè)服務(wù)成本測算資料;
(四)政府價(jià)格主管部門要求提供的其他資料。
第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責(zé)的部門主持。
調(diào)價(jià)按以下程序進(jìn)行：
(一)調(diào)價(jià)預(yù)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務(wù)實(shí)際情況，擬定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及調(diào)價(jià)方案(草案)，以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進(jìn)行預(yù)告，預(yù)告期應(yīng)不少于7日。同時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)近三年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況一并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于調(diào)價(jià)預(yù)告5日前，將調(diào)價(jià)內(nèi)容報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)政府價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會。
業(yè)主可對調(diào)價(jià)方案(草案)提出建議和意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價(jià)方案(草案)進(jìn)行修改。
(二)書面征求業(yè)主意見。調(diào)價(jià)預(yù)告期結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，正式征求業(yè)主對調(diào)價(jià)方案的意見，征求意見的期限應(yīng)不少于15日，不超過60日。征求意見書(函)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容;
2、調(diào)價(jià)方案：原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)擬執(zhí)行時(shí)間等;
3、調(diào)價(jià)理由及其他需要說明的情況;
4、征求意見的截止時(shí)間;
5、業(yè)主意見的選項(xiàng)表。選項(xiàng)應(yīng)按贊同、反對、棄權(quán)進(jìn)行設(shè)置;
6、業(yè)主簽名欄(應(yīng)當(dāng)包含樓、棟、房號等)。
征求意見書(函)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。
