第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用，主要包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、車輛停放費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等。
第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成。
第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照本市區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)平均成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的有：
(一)普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi);
(二)按照規(guī)劃配置的停車場(chǎng)(車位)的車輛停放費(fèi);
(三)裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的有：
(一)非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(二)別墅(含雙拼、聯(lián)排、疊加)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi);
(三)業(yè)主大會(huì)成立后住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi);
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車輛停放費(fèi);
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦等服務(wù)收費(fèi)。
第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理
第八條 普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供的具有公共性物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第九條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。
市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。
市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)本市市區(qū)物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)等情況，每二年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)審，并根據(jù)評(píng)申結(jié)果適時(shí)調(diào)整。
第十條 住宅開發(fā)建設(shè)單位采用招標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由開發(fā)建設(shè)單位對(duì)照《蕪湖市普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，選擇服務(wù)等級(jí)，并按照《蕪湖市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的對(duì)應(yīng)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)(協(xié)議)價(jià)格，中標(biāo)(協(xié)議)價(jià)格不得超出政府指導(dǎo)價(jià)，作為前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)建設(shè)單位交房前將實(shí)際服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門備案，領(lǐng)取《服務(wù)價(jià)格登記證》。
第十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和等級(jí)。
第十二條 對(duì)市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十三條 住宅物業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按房屋設(shè)計(jì)用途使用，依法經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的且經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第十四條 住宅小區(qū)入住率達(dá)50%以上、首批物業(yè)交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業(yè)交付滿3年，具備此三個(gè)條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。各區(qū)物業(yè)辦或所在地街道辦事處(公共服務(wù)中心)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)符合成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要給予積極的指導(dǎo)。
業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，需要時(shí)可邀請(qǐng)所在地社區(qū)居委會(huì)參與協(xié)調(diào)。物業(yè)服務(wù)合同簽訂前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,充分聽取業(yè)主意見后,再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。
第十五條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用(不包括電梯和二次供水運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用組成。
第十六條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)中按10%的比例，單列單支，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第十七條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。 未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同、入住通知書(符合竣工驗(yàn)收條件)約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。
第十八條 納入物業(yè)管理服務(wù)范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位按省、市物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納。雙方有約定的，從其約定。
依法改變居住用途用于經(jīng)營(yíng)的住房，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取;未作約定的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月。
