青海省物業(yè)管理?xiàng)l例
(2015年3月27日青海省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市(州)、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
(一)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督;
(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同簽訂的監(jiān)督管理;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價;
(四)專項(xiàng)維修資金和物業(yè)保修金交存、使用的監(jiān)督管理;
(五)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;
(六)物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接活動的指導(dǎo)和監(jiān)督;
(七)處理在物業(yè)管理活動中的投訴;
(八)其他監(jiān)督管理職責(zé)。
縣級以上人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、公安、民政、衛(wèi)生計(jì)生、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理和服務(wù)工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
社區(qū)居(村)民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會成立、換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第六條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定扶持政策，加強(qiáng)行業(yè)管理，提高專業(yè)化水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項(xiàng)目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。
第十條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府征求業(yè)主、社區(qū)居(村)民委員會的意見，結(jié)合社區(qū)居(村)民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十一條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第十二條 建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝�，按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米;房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。
(二)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨(dú)立的水、電、暖等計(jì)量裝置。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米;房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。
房地產(chǎn)行政主管部門或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。
第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。所需費(fèi)用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計(jì)價規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工。
建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
第十六條 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位。決定移交的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。
驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(六)支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動;
(七)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十九條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。
第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會：
(一)交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上;
(二)交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;
(三)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上。
第二十二條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。
籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
第二十四條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表和社區(qū)居(村)民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表擔(dān)任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第二十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(四)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以答復(fù);異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)對公告內(nèi)容予以修改并重新公告。
第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第二十七條 業(yè)主大會討論決定下列事項(xiàng)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)選定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)新建、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(九)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)業(yè)主委員會委員缺員需要補(bǔ)選的;
(三)業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項(xiàng)進(jìn)行變更的;
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議的時間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地社區(qū)居(村)民委員會。
第二十九條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開;街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。
第三十條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第三十三條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(四)具有一定的組織能力和文化水平;
(五)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間;
(六)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。
第三十四條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居(村)民委員會。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會決議;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單;
(五)其他必要資料。
業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
第三十六條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同利益;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);
(四)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況;
(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、使用情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)侵害他人合法權(quán)益的;
(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第三十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再具備業(yè)主身份的;
(二)喪失履行職責(zé)能力的;
(三)任職期間被追究刑事責(zé)任的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第四十一條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促或者組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交給業(yè)主委員會。
第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分?jǐn)�，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄。
第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(四)道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施;
(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖;
(三)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(四)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(五)供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;
(六)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(七)業(yè)主名冊;
(八)物業(yè)管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗(yàn)記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書或者培訓(xùn)合格證書。
省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗(yàn)備案手續(xù)。本省物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第五十二條 業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標(biāo)。
業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。
物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：
(一)物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理;
(二)公共秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理;
(三)環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護(hù);
(四)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(五)物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管;
(六)其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)維修和養(yǎng)護(hù)電梯、壓力容器等特種設(shè)備，并向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)申請定期檢驗(yàn)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對應(yīng)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)事項(xiàng)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法由省人民政府價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，最長預(yù)收期限不得超過六個月，業(yè)主自愿交納的除外。
第五十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會進(jìn)行調(diào)解，也可以按照合同約定依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額百分之七十的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
第六十一條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān);物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。
專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當(dāng)理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第六十二條 規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費(fèi)總額百分之五十的費(fèi)用�？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂�(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。
具備供熱計(jì)量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)實(shí)行供熱計(jì)量收費(fèi)制度。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣、特種設(shè)備等安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報告，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第六十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，同時書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)：
(一)移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備;
(二)移交本條例第四十八條規(guī)定的資料;
(三)移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù);不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財物。
第六十六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費(fèi)用等事項(xiàng)共同作出約定。
自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。自行管理應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。
第六十七條 自行管理的業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費(fèi)用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第六十八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
第六十九條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范化考核。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;
(三)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(五)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒;
(九)制造超標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
(十一)占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材;
(十二)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、停放車輛;
(十三)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。
因維修物業(yè)或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第七十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。
住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價格、租售時間、租售期限等內(nèi)容。
建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個月。
第七十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
車輛停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第七十六條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營所得收益單獨(dú)分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第七十七條 執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護(hù)、搶險、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，免交停車費(fèi)。因業(yè)主需要進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車未超過半小時的，免交停車費(fèi)。
大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。
第七十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定以及管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督和巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
第七十九條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第八十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金交存至房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。
第八十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計(jì)、財政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。
第八十二條 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
