業(yè)務(wù)預(yù)算是指為供、產(chǎn)、銷及管理活動所編制的，與企業(yè)日常業(yè)務(wù)直接相關(guān)的預(yù)算，本文特意為大家收集整理了小學(xué)預(yù)算業(yè)務(wù)管理制度主要管控的風(fēng)險點(diǎn)，歡迎大家的閱讀!
小學(xué)預(yù)算業(yè)務(wù)管理制度主要管控的風(fēng)險點(diǎn)【1】
1、高度重視預(yù)算編制工作，為開業(yè)后進(jìn)行成本控制、節(jié)能工作打好基礎(chǔ)
分析：全面預(yù)算管理是以數(shù)量和金額的形式來反映和指導(dǎo)公司未來一定時期的活動，適合酒店、寫字樓租賃、商場、物業(yè)管理費(fèi)等工作按流程執(zhí)行、費(fèi)用支出相對固定的行業(yè)
風(fēng)險點(diǎn) 1：費(fèi)用控制不住，對應(yīng)事項沒有做完;或則預(yù)算沒有突破，但對應(yīng)事項沒有做完。業(yè)務(wù)部門預(yù)算簡單，不完整，沒有具體明細(xì)項目，也沒有按月編制，財務(wù)部門過程中無法控制
風(fēng)險點(diǎn) 2：首次編制預(yù)算，物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算水份大。例如：機(jī)電設(shè)備處于維保期，應(yīng)該沒有維保費(fèi)開支;綠化處于施工單位養(yǎng)護(hù)期，相應(yīng)不存在養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保安、保潔員工實際人數(shù)是否和預(yù)算一致
審計建議 1：預(yù)算編制細(xì)化，以修理費(fèi)為例，要統(tǒng)計購物中心現(xiàn)有多少不同規(guī)格的燈管，估計每年要更換多少根不同規(guī)格的燈管;以清潔用品為例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保養(yǎng)使用的晶化粉數(shù)量估算：要統(tǒng)計需要晶化保養(yǎng)的面積，不同區(qū)域的保養(yǎng)頻率;中央空調(diào)水電費(fèi)：根據(jù)空調(diào)制冷時間、是否變頻空調(diào)、分機(jī)組、水泵、水塔、末端設(shè)備等分別計算后匯總，不同籠統(tǒng)估計，這也是為下一步制定節(jié)能措施打好基礎(chǔ)
審計建議 2：財務(wù)人員除做好本職工作外，還要學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識和商業(yè)管理知識，才能對財務(wù)報表進(jìn)行科學(xué)分析，做好成本控制工作
2、制定并完善各項財務(wù)管理與財務(wù)控制流程
收費(fèi)控制流程，包括：物業(yè)費(fèi)、租金、停車場收費(fèi)、增值服務(wù)收費(fèi)等
財產(chǎn)管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產(chǎn)、勞保用品、工程用工具、保安用品
支出管理制度，可以參照公司制度進(jìn)行完善
審計建議：重點(diǎn)放在收費(fèi)控制流程與財產(chǎn)管理制度的梳理上，制作出工作流程與制度后，在籌備期便通過培訓(xùn)等方法貫徹到各個部門，按營運(yùn)期的需求嚴(yán)格執(zhí)行
3、能源費(fèi)：包括水、電、煤氣、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電損
風(fēng)險點(diǎn)：在工程部與項目公司、工程部與主力店進(jìn)行工作對接時，財務(wù)部分要求工程部明確能源費(fèi)的區(qū)分、計量、收費(fèi)等，做出符合財務(wù)管理需求的規(guī)劃。在實際操作中，水、煤氣能分戶計量的區(qū)域比較明確，容易實現(xiàn)精確的計量與收費(fèi)。重點(diǎn)關(guān)注的是公攤電費(fèi)與空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)，各職能區(qū)域、店與店之間容易區(qū)域重疊，為開業(yè)后準(zhǔn)確計量與收費(fèi)造成障礙
審計建議 1：明確公共區(qū)域與非公共區(qū)域能源費(fèi)計量;明確商鋪與商鋪之間的能源費(fèi)計量;明確公攤的計算與分?jǐn)偡椒?/p>
審計建議 2：明確能源費(fèi)的繳費(fèi)方式，在采用IC卡預(yù)收費(fèi)、抄表收費(fèi)等方式中提出明確財務(wù)意見，對于IC預(yù)收款方式，要充分考慮到大客戶的能源需求量及各種緊急情況財務(wù)收款方式;而對于抄表收費(fèi)方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應(yīng)收款的風(fēng)險控制
4、裝修及收費(fèi)，包括開業(yè)初裝及開業(yè)后二次重新裝修
風(fēng)險點(diǎn)：在工程部等業(yè)務(wù)部門制定裝修手冊的同時，財務(wù)部門應(yīng)主動參與，對裝修手冊中涉及財務(wù)管理的模塊提出規(guī)范化管理建議，并納入裝修管理制度或裝修手冊
審計建議 1：明確裝修進(jìn)場需繳納各項費(fèi)用：裝修期能源計量方法與繳納方式;裝修管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時間、方式;垃圾清運(yùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時間、方式;商戶違紀(jì)罰款的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時間、方式
審計建議 2：明確裝修各項收費(fèi)流程，保證各項費(fèi)用應(yīng)收盡收，此項工作控制關(guān)鍵點(diǎn)為裝修許可證的發(fā)放流程控制，在與各業(yè)務(wù)部門工作對接時，財務(wù)部門對裝修許可證的發(fā)放提出明確的財務(wù)管理意見，需財務(wù)收費(fèi)復(fù)核后方可發(fā)放。對于裝修費(fèi)用的收取，財務(wù)部門需仔細(xì)閱讀主力店合同條款，主力店由于是招商中心直接與商家業(yè)務(wù)對接，對于裝修費(fèi)用可能會有差別性的合同條款
審計建議 3：裝修押金退還及控制流程，明確驗收流程與相關(guān)表格的傳遞，明確退還審批流程，明確扣款審批
5、租金及物業(yè)管理費(fèi)
風(fēng)險點(diǎn)：免租期是否收取物業(yè)管理費(fèi)，惡意客戶在免租期后退租，商管公司租金受到損失，合同中違約條款只能彌補(bǔ)商管公司還要重新招商承擔(dān)商鋪閑置損失
審計建議 1：免租期是否收取物業(yè)管理費(fèi)需要說明
審計建議 2：在違約責(zé)任中約定：如承租方在合同履行期間根本違約，承租方應(yīng)向出租方支付免租期內(nèi)的房租!或者可以約定一個比例，比如如承租方根本違約，承租方應(yīng)該根據(jù)未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期內(nèi)的租金
必須在籌備期規(guī)劃好收費(fèi)相關(guān)事宜：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)面積、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同臺帳、收費(fèi)的流程等
6、停車場收費(fèi)
分析：停車場收費(fèi)的內(nèi)部控制工作一向是商管公司的重點(diǎn)工作，其它收款工作都是財務(wù)部收款臺收取的
風(fēng)險點(diǎn) 1：地上停車位的劃分及管理，按營業(yè)額流水比例收取租金的主力店是否收費(fèi)及相關(guān)優(yōu)惠條款
風(fēng)險點(diǎn) 2：部分商戶租用固定車位，按月繳納租金，但是商戶車輛數(shù)量大于其租用的車位數(shù)量，就是多張IC卡對應(yīng)多個車位，在停車電腦系統(tǒng)不支持情況下，租戶占用其它停車位，會造成停車場管理混亂
審計建議 1：參與制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)系統(tǒng)的規(guī)劃，停車收費(fèi)區(qū)域的劃分與管理，收費(fèi)控制管理流程，停車場發(fā)票領(lǐng)購、核銷，與產(chǎn)權(quán)方分成比例等
審計建議 2：明確要求一線收費(fèi)人員票款一致，并及時正確的錄入收費(fèi)系統(tǒng)，出納嚴(yán)格按照規(guī)定和流程，接收一線收費(fèi)人員交來的現(xiàn)金和票據(jù)。并及時簽認(rèn)交接表格，根據(jù)交接表格，形成數(shù)據(jù)庫可以利用的電子文檔
7、廣告收入管理
風(fēng)險點(diǎn)：商管公司提供廣告服務(wù)，業(yè)務(wù)部門直接收取現(xiàn)金形成小金庫
審計建議：財務(wù)部參與規(guī)劃外墻廣告點(diǎn)位，明確經(jīng)營方式，是采用整體外包還是自營，如自營需辦理相關(guān)證件;明確分成比例;需業(yè)務(wù)部在規(guī)劃廣告位時，明確分成收入的繳納方式;明確公共區(qū)域廣告位收益權(quán)屬;明確主力店免費(fèi)使用的廣告位;根據(jù)主力店合同建立臺帳備查
8、內(nèi)、外廣場公共區(qū)域經(jīng)營
風(fēng)險點(diǎn) ：業(yè)務(wù)部門直接收取現(xiàn)金形成小金庫
審計建議：財務(wù)部要參與點(diǎn)位規(guī)劃，多種經(jīng)營合同要按商管公司文件編號，財務(wù)部參與合同審核，財務(wù)部建立點(diǎn)位臺帳。例：公共區(qū)域堆頭、活動如何收費(fèi)要有明確標(biāo)準(zhǔn)
9、保潔費(fèi)支出
風(fēng)險點(diǎn) 1：實際保潔人數(shù)和合同不符，實際清掃次數(shù)、保養(yǎng)和合同不符;使用的高檔材料和合同不符
風(fēng)險點(diǎn) 2：保潔部自行對租戶提供增值服務(wù)，收取現(xiàn)金作為小金庫
審計建議 1：明確保潔區(qū)域，測算保潔費(fèi)，為運(yùn)營期保潔合同招標(biāo)或自營做準(zhǔn)備
審計建議 2：提供增值清潔服務(wù)要簽訂合同
10、押金
風(fēng)險點(diǎn)：押金保障不足，只考慮租金和物業(yè)管理費(fèi)，沒有考慮取暖費(fèi)、公攤電費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)等
審計建議 1：押金標(biāo)準(zhǔn)要包括取暖費(fèi)和公攤水電費(fèi)
審計建議 2：要收取商戶經(jīng)營保證金，商品質(zhì)量出現(xiàn)問題可以先行賠付
11、租賃軟件
發(fā)現(xiàn)：財務(wù)中心目前沒有使用物業(yè)費(fèi)管理軟件，而是使用EXCEL表手工計算物業(yè)費(fèi)和其它收費(fèi)，勞動強(qiáng)度大，容易出現(xiàn)差錯
風(fēng)險點(diǎn)：商管公司租戶眾多，并且租戶定期調(diào)整，租戶面積也可能增減，部分租戶可能會出現(xiàn)拖欠全部或部分租金,不欠物業(yè)費(fèi);或者提前退租退部分押金，或商戶人去樓空，部分商品折抵租金。租戶轉(zhuǎn)租，押金更名、退租時部分收取滯納金等多種情況，繼續(xù)使用手工核算事倍功半
審計建議：財務(wù)部牽頭，選擇合適的租賃、物業(yè)管理軟件，以適應(yīng)購物中心開業(yè)后的情況
12、實施收銀一體化 為商業(yè)物業(yè)增值
說明：收銀一體化即商業(yè)管理公司通過收銀軟件系統(tǒng)和POS硬件設(shè)備統(tǒng)一采集、匯總和分析商戶銷售數(shù)據(jù)
優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確掌握商戶的銷售業(yè)績，購物中心與商戶之間的租賃模式將更加豐富和科學(xué)，將能夠更多地采取“抽成”、“保底+抽成”、“保底或分成兩者取其高”等租賃模式
主流方式：購物中心出租給商戶POS機(jī)，商戶自主收銀，購物中心通過系統(tǒng)自動采集商戶的銷售數(shù)據(jù)
審計建議 1：以出租POS機(jī)的方式為主，實現(xiàn)收銀一體化，對主力店可以免收租金，對其它商戶收取租金與押金，可以保證主力店、影城等流水金額的真實性和準(zhǔn)確性，從而保證租金的準(zhǔn)確性
審計建議 2：統(tǒng)一收銀將帶來大量的現(xiàn)金流和資金沉淀，購物中心可以與收單銀行談判刷卡手續(xù)費(fèi)返點(diǎn)，進(jìn)一步增加公司收益
備注：銀行為了賺取顧客刷卡手續(xù)費(fèi)和商戶銷售資金的沉淀，通常愿意與購物中心合作成為收銀一體化項目的收單銀行，銀行一般能夠向購物中心免費(fèi)提供POS收銀一體機(jī)，這將極大的節(jié)省收銀一體化項目的建設(shè)成本
13、商戶退租與恢復(fù)裝修原狀
分析：商場定期調(diào)整商戶，這種調(diào)整是永遠(yuǎn)的循環(huán)
風(fēng)險點(diǎn) 1：商管公司提供基本裝修，商戶在取得物業(yè)公司同意后進(jìn)行個性裝修，承諾在退租時恢復(fù)原狀。退租無人負(fù)責(zé)或者對“原狀”理解產(chǎn)生歧義，事后商管公司只能承擔(dān)恢復(fù)原狀的成本
風(fēng)險點(diǎn) 2：商戶搬遷、裝飾裝修、使用公用設(shè)施設(shè)備，公用部位，事后沒有恢復(fù)
審計建議：合同中規(guī)定應(yīng)事先書面申請，并拍照存檔，造成損失的應(yīng)予補(bǔ)償
14、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理
分析：包括強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)、自動化控制系統(tǒng);智能化系統(tǒng)(含停車場系統(tǒng));電梯、空調(diào)、給排水系統(tǒng);供暖系統(tǒng)等，LED夜景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、后備發(fā)電機(jī)等
風(fēng)險點(diǎn) 1：施工單位和物業(yè)公司交接不完善，缺少管線圖紙和設(shè)備材料、合格證等;工程部沒有建立臺帳、設(shè)備卡片、設(shè)備標(biāo)識、備品備件庫，事后維修困難
風(fēng)險點(diǎn) 2：施工單位免費(fèi)維保期結(jié)束后，工程部維保流于形式，結(jié)果設(shè)備幾年后事故增多，購物中心品質(zhì)下降
審計建議 1：設(shè)備管理實施預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳及運(yùn)行、保養(yǎng)及檢修記錄等。對于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期
審計建議 2：設(shè)備檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反應(yīng)設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免維修保養(yǎng)計劃存在疏漏，避免因故障造成停機(jī)事故
審計建議 3：對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和定檢，定期保養(yǎng)。
15、存貨管理與成本控制
風(fēng)險點(diǎn)：財務(wù)部沒有設(shè)置存貨科目，購買材料后當(dāng)月直接進(jìn)成本。工程部、保潔部自行保管材料，材料的領(lǐng)用脫離監(jiān)督，預(yù)算形同虛設(shè)
審計建議：財務(wù)部設(shè)置存貨科目，按具體品種設(shè)置明細(xì)科目，公司設(shè)立保管員崗位，工程部、保潔部填領(lǐng)料單領(lǐng)料，材料在發(fā)出的當(dāng)月進(jìn)入成本
16、實物資產(chǎn)管理
實物資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、低值易耗品、開發(fā)商提供的設(shè)施設(shè)備、進(jìn)入建筑成本的機(jī)電設(shè)施設(shè)備等
風(fēng)險點(diǎn)：財務(wù)部只管理固定資產(chǎn)，一段時間后帳實不清
審計建議：除固定資產(chǎn)外，其它實物資產(chǎn)也要分門別類登記臺帳，財務(wù)部每年也要盤點(diǎn)其它實物資產(chǎn)，臺式電腦可以分主機(jī)、顯示屏分別記賬
17、保險
分析：商業(yè)管理公司一般投保財產(chǎn)一切險，物業(yè)公司投保公共責(zé)任險、財產(chǎn)險(機(jī)器設(shè)備險、附加機(jī)器設(shè)備損害險等)、停車場責(zé)任險等
風(fēng)險點(diǎn)：保險選擇不當(dāng)，保障不足或重復(fù)保險，商戶沒有投保自用部位保險或沒有分擔(dān)保費(fèi)
審計建議 1：建議通過招標(biāo)的方式確定保險公司(包括提供商戶投保的費(fèi)率)
審計建議 2：參考其它商場經(jīng)驗，管理公司負(fù)責(zé)為公共部位(包括自行裝修、自用設(shè)施設(shè)備、租賃區(qū)域的)財產(chǎn)投保財產(chǎn)一切險，公共責(zé)任險、并承擔(dān)保費(fèi)。同時向商管公司提供合法有效保險單及保費(fèi)繳納憑據(jù)及復(fù)印件(原件審核后退還)
18、貨幣資金
收費(fèi)方式：租戶可以轉(zhuǎn)賬，也可以直接交現(xiàn)金
風(fēng)險點(diǎn)：部分商戶可能會交現(xiàn)金，有時可能會交給業(yè)務(wù)部門相關(guān)催租人員，事后造成爭議
審計建議 1：標(biāo)準(zhǔn)合同文本規(guī)定：繳納現(xiàn)金必須到公司財務(wù)部收款臺交納，金額以現(xiàn)金收據(jù)為準(zhǔn)
審計建議 2：客服部門送發(fā)票/催款通知，客戶必須簽收，以免遺失重要單據(jù)
審計建議 3：收款臺每筆收入必須開具相應(yīng)票據(jù)，并將相應(yīng)聯(lián)次交給客戶
小學(xué)預(yù)算業(yè)務(wù)管理制度主要管控的風(fēng)險點(diǎn)【2】
本文介紹的企業(yè)在實施全面預(yù)算管理時應(yīng)該避免的5種風(fēng)險，是任何一家企業(yè)在開始進(jìn)行全面預(yù)算管理實施時都有可能遇到的風(fēng)險，或遇其一或是全部，雖然很易理解，也易掌握，但是當(dāng)全面預(yù)算管理實施行之無效或行將失敗之時，總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn)，無外乎就是這5 種風(fēng)險中的某一個或某幾個沒有避免，所以，企業(yè)如要成功實施全面預(yù)算管理，這5種風(fēng)除非避免不可。此言過于絕對，是為提醒企業(yè)相關(guān)人士，及正在實施全面預(yù)算管理的企業(yè)，當(dāng)避免此5種風(fēng)險。
第一種風(fēng)險：管理層支持力度風(fēng)險。企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)支持并參與，是保證全面預(yù)算管理有效運(yùn)行的重要前提。企業(yè)高層如果不重視，不介入到預(yù)算管理的規(guī)劃、編制、授權(quán)、審批、分析、監(jiān)控等具體環(huán)節(jié)，員工是不可能做到積極參與并支持全面預(yù)算工作的。而高層領(lǐng)導(dǎo)積極參與到全面預(yù)算管理方案的設(shè)計和實施中，并且引導(dǎo)全體員工積極參與并支持全面預(yù)算管理，在企業(yè)中建立全面預(yù)算管理理念，這樣，管理層一旦高度重視，這一風(fēng)險就不存在了。
第二種風(fēng)險：組織無序風(fēng)險。健全的全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，是企業(yè)全面預(yù)算管理體系的必不可少的基礎(chǔ)。這個組織體系應(yīng)該包括預(yù)算管理委員會、預(yù)算管理辦公室、預(yù)算管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)、預(yù)算管理考評機(jī)構(gòu)，全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)建立好了，還應(yīng)該合理設(shè)置相對應(yīng)的職能，合理地劃分預(yù)算責(zé)任中心，并且保證責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的對等，將預(yù)算約束與預(yù)算激勵對等地應(yīng)用到各預(yù)算責(zé)任中心。合理建立預(yù)算組織機(jī)構(gòu)，合理劃分職能及權(quán)責(zé)，這一風(fēng)險就可以避免了。
第三種風(fēng)險：無章可循的風(fēng)險。俗語說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”。順利實施全面預(yù)算管理的另一個基礎(chǔ)就是完善的全面預(yù)算管理制度體系。只有建立在科學(xué)、合理的制度基礎(chǔ)上，全面預(yù)算管理工作才是有意義的，也才有工作指導(dǎo)的依據(jù)。全面預(yù)算管理制度，應(yīng)該建立全業(yè)務(wù)工作規(guī)范，完善業(yè)務(wù)管理程序，明確各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點(diǎn)，適應(yīng)全面預(yù)算管理的要求。另外，全面預(yù)算管理制度還要與企業(yè)績效管理制度體系相結(jié)合，形成一個完整的企業(yè)績效控制系統(tǒng)。無章可循的風(fēng)險也就避免了。
第四種風(fēng)險：管理流程風(fēng)險。規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)的全面預(yù)算管理流程，是順利實施全面預(yù)算管理的重要保障。根據(jù)企業(yè)的自身特點(diǎn)，充分了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程，制定全面預(yù)算管理的流程和方法，并加強(qiáng)預(yù)算編制的可操作性。確立全面預(yù)算管理的權(quán)威性，就需堅持預(yù)算審批程序，嚴(yán)格執(zhí)行考核制度，確保預(yù)算管理的公平、合理。管理流程的風(fēng)險也可以避免了。
第五種風(fēng)險：無法正確決策風(fēng)險。無法正確決策原因是因為，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是全面預(yù)算的原材料，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不完善，整個預(yù)算就會成為“無源之水，無本之木”，在這樣的數(shù)據(jù)下，是無法做出正確的決策的。所以，完善基礎(chǔ)管理工作，保證源頭基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實，搭建全面預(yù)算管理運(yùn)行的良好平臺。決策風(fēng)險就可以避免了。
