內(nèi)江市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《四川省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹實(shí)施國務(wù)院〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》等有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合內(nèi)江市實(shí)際，制定本暫行辦法。
第二條 內(nèi)江市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本辦法。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 內(nèi)江市房地產(chǎn)行政主管部門是全市物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照本暫行辦法規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)所在區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條 各級政府的建設(shè)、規(guī)劃、物價、工商、公安、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等管理部門按照各自的職責(zé)，對物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)，社區(qū)協(xié)助和配合做好監(jiān)督指導(dǎo)工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會，有相對獨(dú)立的共用設(shè)施設(shè)備并由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分遵循以下原則：
（一）物業(yè)管理區(qū)域按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項目紅線圖范圍確定；
（二）已實(shí)施物業(yè)管理的不同區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（三）對零散建設(shè)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，可由物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的配合下，根據(jù)小區(qū)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、共用設(shè)施設(shè)備以及管理維護(hù)責(zé)任等原則劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理。在綜合考慮以下因素的基礎(chǔ)上可以劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域：
1、處于同一街道或位置靠近的物業(yè)；
2、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施相關(guān)的物業(yè)；
3、適宜統(tǒng)一整治封閉成一個區(qū)域的物業(yè)；
4、根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃確定整合為一個居住區(qū)或組團(tuán)的物業(yè)；
5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分要與社區(qū)的設(shè)立范圍基本一致，一般建筑面積不得少于3萬平方米；
6、其他應(yīng)考慮的因素。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。成立條件：
（一）業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；
（二）一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會；
（三）組建業(yè)主大會籌備組；
（四）首次業(yè)主大會召開應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會成員或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會會議可以邀請物業(yè)所在地的社區(qū)、管段民警和物業(yè)使用人代表列席。
業(yè)主大會決定本暫行辦法第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定本暫行辦法第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以申請業(yè)主所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解或者請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的社區(qū)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時須提交以下材料：
（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主委員會成員名單；
（四）業(yè)主選舉、投票的結(jié)果記錄以及業(yè)主簽字記錄；
（五）首次業(yè)主大會會議和首次業(yè)主委員會會議召開的會議紀(jì)要；
（六）物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和基本狀況；
（七）其他相關(guān)材料。
第十六條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主及其配偶；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任1－2人。
第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自治管理職責(zé)，支持社區(qū)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)，并認(rèn)真聽取社區(qū)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 在物業(yè)銷（預(yù)）售前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷（預(yù)）售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)權(quán)屬及其使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷（預(yù)）售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣（預(yù)售）合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十五條 臨時管理規(guī)約的制定包括以下主要內(nèi)容：
（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；
（二） 業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；
（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及其公用設(shè)施的權(quán)益；
（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；
（五）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；
（六）物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理等服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納方式；
（七）供電、供氣、供水及其二次加壓供水、通訊、有線電視等向最終用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納方式；
（八）違反臨時管理規(guī)約的責(zé)任。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)） 的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具體管理辦法依照國家建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣（預(yù)售）合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)項目服務(wù)所需的辦公用房、保安和工勤人員值班用房、監(jiān)控房、物業(yè)儲藏用房等。
物業(yè)管理用房的配置標(biāo)準(zhǔn)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按不得低于物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積的0.2%配建提供。房屋建筑總面積不足5萬平方米的，物業(yè)管理用房不低于100平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)在先期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域配置物業(yè)管理用房或配置臨時物業(yè)管理用房。
（二）業(yè)主委員會用房不得低于30平方米的地面上獨(dú)立成套房屋并具備水、電等基本功能。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會用房應(yīng)在建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計審批中予以明確。建設(shè)行政主管部門組織綜合預(yù)驗收時，應(yīng)當(dāng)包括對其物業(yè)管理內(nèi)容方面驗收，經(jīng)驗收合格后，建設(shè)單位方可將物業(yè)正式移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。
物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)依法屬于全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其物業(yè)管理用房的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第三十條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同終止時將物業(yè)管理用房和上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和條件取得物業(yè)管理主管部門審批核發(fā)的物業(yè)管理《資質(zhì)證書》，并具有獨(dú)立的法人資格。
第三十三條 取得物業(yè)管理《資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
因企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理《資質(zhì)證書》注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級；
因企業(yè)的法人名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理《資質(zhì)證書》變更手續(xù)；
因企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理《資質(zhì)證書》注銷手續(xù)。
第三十四條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十五條 在縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理事項；
（二）服務(wù)質(zhì)量；
（三）服務(wù)費(fèi)用及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（五）專項維修資金的管理與使用；
（六）物業(yè)管理用房；
（七）合同期限；
（八）違約責(zé)任；
（九）其他約定事項。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)報物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本暫行辦法第三十條規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、衛(wèi)生、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。
已竣工但尚未出售，或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十三條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十五條 各級房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十六條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；
（二）擅自改變物業(yè)專用部分、部分共用部分、全體共用部分的用途；
（三）違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)專用部分和共用部分；
（四）損壞物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及場地，擅自移動共用設(shè)施、設(shè)備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放各種污染物、惡臭物、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定時間和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（七）未經(jīng)許可設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)；
（八）利用物業(yè)從事危害公共利益和他人合法權(quán)益的活動；
（九）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第四十七條 物業(yè)管理小區(qū)生活廢舊棄物的清運(yùn)、收集、運(yùn)輸和處理等環(huán)境衛(wèi)生管理應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前述規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第五十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 專項維修資金的管理和使用
第五十四條 單幢住宅內(nèi)業(yè)主、或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家的規(guī)定交納專項維修資金。
本暫行辦法所稱專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十五條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)及其收取方式：
（一）商品房的購房人按照所擁有物業(yè)建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%；
（二）商品房的購房人在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期專項維修資金繳交售房單位代收；
（三）售房單位與購房人在辦理房屋權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)將代收的專項維修資金統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)厥�、縣房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督代管范疇，在銀行專戶存儲、并建立專項維修資金明細(xì)帳戶、�？顚Ｓ�。
商品房建設(shè)項目的住宅建筑安裝工程造價以當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理機(jī)構(gòu)的審定確認(rèn)書為準(zhǔn)。
第五十六條 出售公有住房的專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)及其收取方式：
（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%；
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%提取，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金；
（三）售房單位應(yīng)當(dāng)將代收和提取的兩部分專項維修資金在收到售房款之日起30日內(nèi)統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)厥小⒖h房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督代管范疇，在銀行專戶存儲、并建立專項維修資金明細(xì)帳戶、�？顚Ｓ�。
第五十七條 尚未出售的商品房和公有住房的專項維修資金的交存：
尚未出售的商品房和公有住房，售房單位作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)分別按照前述第五十五條、第五十六條的規(guī)定繳納未出售房屋的專項維修資金；房屋出售時，該房屋專項維修資金的余額，轉(zhuǎn)由購房人向售房單位支付，雙方另有約定的除外。
第五十八條 本暫行辦法實(shí)施后，對業(yè)主已辦理房屋權(quán)屬登記但未交存專項維修資金的，由業(yè)主大會及其業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收�。ü凶》繎�(yīng)向購房者和售房單位收取）專項維修資金，并統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)厥小⒖h房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管范疇，在銀行專戶存儲、并建立專項維修資金明細(xì)帳戶、�？顚Ｓ谩�
第五十九條 業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十條 業(yè)主大會成立前，商品住宅、非住宅業(yè)主交存的專項維修資金和已售公有住房的專項維修資金，由物業(yè)所在地的市、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管；
業(yè)主大會成立后，按照相關(guān)規(guī)定，由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門將其代管的專項維修資金的帳面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會管理。
第六十一條 需要使用專項維修資金的，由業(yè)主大會和業(yè)主委員會組織，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出的維修使用方案，經(jīng)專項維修資金列支范圍所涉及專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報所在地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第六十二條 專項維修資金不敷使用時，續(xù)交專項維修資金的方案，由業(yè)主大會決定。
第六十三條 專項維修資金管理的具體實(shí)施細(xì)則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門，依據(jù)本暫行辦法的規(guī)定另文制定，并報經(jīng)市人民政府審批后施行。
第六十四條 國家和省對專項維修資金的管理有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。
第七章 罰 則
第六十五條 有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定予以查處。
（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
（二）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；
（三）建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的；
（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理或者以欺騙手段取得資質(zhì)證書的；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理小區(qū)的全部物業(yè)管理一并委托他人的；
（七）挪用專項維修資金的；
（八）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的；
（九）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的；
（十）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（十一）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（十二）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（十三）有本暫行辦法第四十六條所規(guī)定禁止行為的。
第六十六條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十七條 業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十八條 各級房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員，在實(shí)施物業(yè)管理監(jiān)督活動中有違規(guī)違法行為的，應(yīng)依法予以查處。
第八章 附 則
第六十九條 本暫行辦法下列用語的含義為：
物業(yè)：是指已通過竣工驗收的房屋等建筑和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場地。
物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)及其共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生和秩序等所提供的服務(wù)，向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主：是指房屋的所有權(quán)人。
物業(yè)使用人：是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
管理規(guī)約：是指有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會討論審議通過，對全體業(yè)主具有約束力。
前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。
共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第七十條 本暫行辦法自公布之日起施行，《內(nèi)江市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)內(nèi)江市物業(yè)管理暫行辦法的通知》（內(nèi)府辦發(fā)〔2007〕32號）同時廢止。
