東莞市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為了進一步規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條 例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織和領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織落實物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章，研究制定物業(yè)管理相關政策，協(xié)調(diào)解決本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛，指導園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等做好物業(yè)管理相關工作。
第五條 園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在市物業(yè)管理行政主管部門指導下，履行以下職責：
（一）指導、監(jiān)督業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作;
（二）做好業(yè)主委員會備案和報備工作;
（三）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展日�；顒�;
（四）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與村、社區(qū)建設的關系，協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)管理糾紛;
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第六條 公安機關應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防安全監(jiān)督管理工作，對物業(yè)服務企業(yè)履行治安、消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查，落實消防安全責任，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物干擾他人生活、阻塞交通等行為。
市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建設配套設施規(guī)劃審查監(jiān)督工作，在審批建設工程規(guī)劃許可證時，應當明確物業(yè)服務用房的位置和面積。
市價格行政主管部門應當做好物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，受理價格政策咨詢和投訴舉報。
市城市綜合管理行政主管部門應當依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構筑物行為。
市水行政主管部門應當做好物業(yè)管理區(qū)域的供水、節(jié)水、二次供水工程建設和設施管理維護工作。
市人民防空辦公室應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程、人民防空通訊警報設施及相關功能用房的維護監(jiān)督管理工作。
其他有關行政主管部門在各自職責權限范圍內(nèi)，按照法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定做好物業(yè)管理相關工作。
第七條 村民委員會、居民委員會應當協(xié)助、配合市物業(yè)管理行政主管部門、園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展物業(yè)管理相關工作，確定具體的聯(lián)絡人員負責聯(lián)絡工作，參與解決物業(yè)管理糾紛。
第八條 園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當會同市物業(yè)管理行政主管部門建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責組織召集，物業(yè)管理、城市綜合管理、民政、住房與城鄉(xiāng)建設、司法行政、公安、信訪等有關部門和村民委員會、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會選舉、換屆改選和物業(yè)服務企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
同一物業(yè)管理區(qū)域跨園區(qū)、鎮(zhèn)（街）的，聯(lián)席會議由市物業(yè)管理行政主管部門會同屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）共同組織召集。
涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、環(huán)境衛(wèi)生等事項的，應當通知相關專業(yè)經(jīng)營單位參加。
第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員業(yè)務培訓，提高行業(yè)服務水平，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部糾紛和爭議，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權利：
（一）按照物業(yè)服務合同約定接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備；
（三）選舉業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權和表決權；
（五）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理有關事項提出建議；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會日常工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)按照約定履行物業(yè)服務合同；
（八）行使對物業(yè)共用部位、共用設施設備和住宅專項維修資金使用情況知情權和監(jiān)督權；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行以下義務：
（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，支持物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的管理制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按時交納物業(yè)服務費、水費、電費等相關費用；
（五）按照規(guī)定交納住宅專項維修資金；
（六）不得損害公共利益和他人合法權益；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第十二條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定事項，接受業(yè)主監(jiān)督，及時備案。
第十三條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立業(yè)主大會的書面申請。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立業(yè)主大會的書面申請。
第十四條 符合成立業(yè)主大會條件的，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當會同市物業(yè)管理行政主管部門在30日內(nèi)指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表和村民委員、居民委員代表七至十五人的單數(shù)組成，籌備組組長由園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表擔任。業(yè)主代表由園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不得少于業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十。
第十五條 籌備組成員應當符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力;
（二）具有一定的組織能力和必要的工作時間;
（三）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及下屬企業(yè)任職;
（四）無索取、非法收受開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)財物及利益的行為;
（五）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為;
（六）無因違法犯罪被追究刑事責任的情形。
籌備組成員中的業(yè)主代表還應當依法履行及時繳納物業(yè)服務費、按時交納住宅專項維修資金等義務，不得有違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能的行為。
籌備組成員中的業(yè)主代表可以同時成為業(yè)主委員會候選人，享有被選舉權。
籌備組成員不能委托代理人參加會議，法人或者其他組織除外。
第十六條 園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況等向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日。擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附籌備組成員名單。
第十七條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出。園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當自收到書面意見之日起10個工作日內(nèi)進行核查，被核查人員應當回避核查工作。異議期間不納入籌備時限。
經(jīng)核實，擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第十五條 第一款、第二款規(guī)定的，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當取消其籌備組成員資格并公告全體業(yè)主。籌備組其他擬定成員不符合本辦法第十五條第一款、第二款規(guī)定的，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當予以更換。
第十八條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起設立。業(yè)主大會設立之日起，業(yè)主大會籌備組自行解散。
第十九條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。
第二十條 業(yè)主委員會委員由五到十五名委員組成，組成人員為單數(shù)，具體委員人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域實際情況決定。
業(yè)主委員會委員應當從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；
（三）按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；
（五）有必要的工作時間；
（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬企業(yè)任職；
（七）無索取、非法收受開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)財物及利益的行為;
（八）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為;
（九）無因違法犯罪被追究刑事責任的情形；
（十）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
經(jīng)業(yè)主委員會決定、百分之二十以上投票權數(shù)業(yè)主提議或者出現(xiàn)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議情形的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出協(xié)助要求，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當協(xié)調(diào)組織召開。
業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，且業(yè)主未提出協(xié)助要求的，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令限期召開。
第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照以下方式確定：
（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算；
（二）建設單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數(shù)，按照兩者之和計算。
第二十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體表決、書面征求意見或者網(wǎng)絡實名投票等記名投票方式進行表決。采用網(wǎng)絡實名投票方式的，應當使用統(tǒng)一公布的電子投票系統(tǒng)。
采用書面征求意見或者網(wǎng)絡實名投票形式的，應當將征求意見結果在物業(yè)管理區(qū)域或者網(wǎng)絡投票平臺顯著位置公告不少于30日。
第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當依法履行職責，并及時向全體業(yè)主公布以下情況和資料，接受全體業(yè)主監(jiān)督：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定;
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況;
（四）業(yè)主委員會委員姓名、職務、聯(lián)系方式等;
（五）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會應當按照規(guī)定的時限要求公布上述情況和資料，未規(guī)定公布時限的，業(yè)主委員會應當每隔半年公布一次。
業(yè)主委員會未按照規(guī)定公布的，業(yè)主可以要求業(yè)主委員會公布；業(yè)主委員會拒不公布的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面提出協(xié)助要求，物業(yè)所在地的園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令業(yè)主委員會7日內(nèi)予以公布，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持以下材料向園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：
（一）業(yè)主委員會備案申請表;
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;
（三）業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
（四）業(yè)主委員會委員（含候補委員）名單及基本情況;
（五）業(yè)主大會表決匯總結果公示照片;
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料。
園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在收到上述材料后5個工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)，同時將備案回執(zhí)和備案材料抄送市物業(yè)管理行政主管部門。
備案有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)辦理變更備案手續(xù)。
第二十六條 業(yè)主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明按照國家有關規(guī)定到公安機關批準的單位刻制業(yè)主委員會印章，并向公安機關進行公章備案。業(yè)主委員會公章應當標明業(yè)主委員會的屆數(shù)，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定和業(yè)主大會決定使用。
經(jīng)業(yè)主大會決議同意的，業(yè)主委員會可以持備案回執(zhí)向銀行等金融機構申請以業(yè)主委員會名義開立專門賬戶，金融機構應當協(xié)助辦理。
第二十七條業(yè)主委員會會議應當有半數(shù)以上委員出席，所作決定應當經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第二十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權業(yè)主委員會在職權范圍內(nèi)作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會所作出的決定違反法律法規(guī)或者侵害業(yè)主合法權益的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔有關責任。
第二十九條 業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。
業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，并及時辦理變更登記備案手續(xù)。職務終止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。
第三十條 業(yè)主委員會委員、候補委員有以下情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止：
（一）因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
（三）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；
（四）被依法追究刑事責任不再適宜履行業(yè)主委員會委員職責的；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第三十一條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可以連選連任，任期屆滿的，不得繼續(xù)履行職責。
業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應當在任期屆滿3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，新任業(yè)主委員會委員可以申請村民委員會、居民委員會督促其移交；拒不移交的，新任業(yè)主委員會委員可以請求園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿且未能成立新任業(yè)主委員會的，上述資料交由村民委員會、居民委員會代管。
第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以支取適當工作經(jīng)費。工作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔，有物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益的，可以從經(jīng)營收益中列支，具體的籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會在議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主委員會應當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十三條 業(yè)主大會對選聘解聘物業(yè)服務企業(yè)、選舉業(yè)主委員會和調(diào)整物業(yè)服務收費等事項進行表決后，組織召開業(yè)主大會的機構應當將全體業(yè)主的表決匯總結果在小區(qū)顯著位置公示30日。
公示的表決匯總結果應當包括贊同、反對、棄權的相應票數(shù)。
公示期間業(yè)主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會的機構應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。有證據(jù)證明存在惡意偽造或篡改選票、表決票、書面委托書等情形，導致業(yè)主真實意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統(tǒng)計表決結果并公布。
業(yè)主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明。
第三十四條 經(jīng)業(yè)主委員會討論同意或者按照物業(yè)管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會可以對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益管理等情況進行審核，必要時，經(jīng)全體業(yè)主委員會委員同意，可以委托第三方進行審計，費用由業(yè)主委員會工作經(jīng)費支出。審核結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務活動中形成的選票、表決票、書面委托書、業(yè)主清冊等資料保存完整，不得將資料用于與物業(yè)服務活動無關的情形。
第三章前期物業(yè)管理
第三十六條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位應當通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂書面前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十七條 建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房應當為地面以上獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。不動產(chǎn)登記機構在辦理所有權初始登記時，應當在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房的位置和面積，業(yè)主有權查詢。
第三十八條 建設單位在預（現(xiàn)）售物業(yè)之前，應當制定臨時管理規(guī)約，對以下事項作出約定：
（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的移交和查驗；
（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理規(guī)定；
（三）業(yè)主的權利與義務；
（四）違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權益。
臨時管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。
第三十九條 建設單位預（現(xiàn)）售住宅物業(yè)時，應當在預（現(xiàn)）售現(xiàn)場顯著位置對以下事項和信息進行公示，保障購房人的知情權：
（一）前期物業(yè)服務合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）會所、物業(yè)服務用房、水泵房、配電房等公共配套建筑的所有權歸屬情況；
（四）規(guī)劃設計要點和規(guī)劃總平面圖，其中規(guī)劃總平面圖應當特別標示會所、物業(yè)服務用房（含業(yè)主委員會辦公用房）、配電房、水泵房等公共配套建筑的位置和面積。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并與建設單位辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交以下資料：
（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備清單；
（五）物業(yè)及配套設施產(chǎn)權清單；
（六）物業(yè)服務用房清單;
（七）業(yè)主清冊；
（八）物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并在承諾時限內(nèi)完成移交工作。
第四章物業(yè)管理服務
第四十一條 物業(yè)服務項目實行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物業(yè)服務合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同和項目經(jīng)理相關信息報市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案。
第四十二條 市物業(yè)管理行政主管部門應當完善物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案制度，物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供物業(yè)服務，存在以下嚴重失信行為的，應當記入誠信檔案失信名單：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；
（二）因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；
（三）采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送財物等手段惡性競爭物業(yè)服務項目的；
（四）物業(yè)服務合同依法解除后，拒不退出物業(yè)服務項目的；
（五）泄露業(yè)主信息的；
（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人進行惡意騷擾，采取暴力行為打擊報復的。
物業(yè)從業(yè)人員列入嚴重失信人員名單的，物業(yè)服務企業(yè)應當對其予以處理；物業(yè)服務企業(yè)自列入嚴重失信企業(yè)名單之日起兩年內(nèi)，市物業(yè)管理行政主管部門、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會不予開具誠信證明。
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當將以下信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）項目經(jīng)理信息和物業(yè)服務投訴電話;
（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
（三）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;
（四）業(yè)主委員會委員的物業(yè)服務費和住宅專項維修資金繳納情況；
（五）其他應當公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。
上述信息應當每年至少更新一次。物業(yè)服務企業(yè)未按照本條規(guī)定公布的，業(yè)主可要求物業(yè)服務企業(yè)限期公開。物業(yè)服務企業(yè)拒不公開的，業(yè)主可以書面請求園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)助，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當責令物業(yè)服務企業(yè)7日內(nèi)予以公布，并通告全體業(yè)主。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當健全安全防范措施，對突發(fā)性自然災害、公共衛(wèi)生事件、供水、供電、供氣事故和物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進行具體規(guī)定。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取應急措施，并按規(guī)定向相關行政管理部門和專業(yè)單位報告，協(xié)助做好有關工作。
第四十五條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事以下行為：
（一）擅自改變共用部位和共用設施的用途；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地；
（三）擅自擺設攤點，無序停放車輛；
（四）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫，隨意拋棄垃圾，在公共場地放置雜物；
（五）破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標志，擅自改變消防通道；
（六）擅自拆除人民防空工程，破壞人民防空工程的防護（防化）設備設施、人防通訊警報設施及相關功能用房；
（七）超過設計規(guī)定的荷載使用物業(yè)；
（八）破壞公共環(huán)境保護設施或者造成環(huán)境污染的其他行為；
（九）其他法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時報告相關行政管理部門。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內(nèi)容或者降低物業(yè)服務質(zhì)量和標準。
第四十七條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)管理等為由拒付物業(yè)服務費。
業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費，經(jīng)書面催交仍未在截止日期前交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟，經(jīng)生效司法判決和仲裁裁決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
第四十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會、市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，可自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或選聘決定為止。
第四十九條 新的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當在業(yè)主委員會、村民委員會、居民委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
查驗時，業(yè)主委員會應當制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結論等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和村民委員會、居民委員會。
新物業(yè)服務企業(yè)和原物業(yè)服務企業(yè)對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，業(yè)主委員會、村民委員會、居民委員會應當組織雙方共同協(xié)商解決辦法。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當向業(yè)主委員會移交其合法占有的以下資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：
（一）本辦法第四十條 規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務用房；
（三）物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料；
（四）物業(yè)服務期間配置的固定設施設備；
（五）其他應當移交的財物、資料。
第五十一條 物業(yè)服務合同未到期，物業(yè)服務企業(yè)要求提前退出的，原物業(yè)服務企業(yè)應當提前3個月與建設單位或者業(yè)主委員會協(xié)商處理物業(yè)服務合同終止事宜，并書面報告市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。物業(yè)服務企業(yè)存在違約行為的，應當依法承擔違約責任。
物業(yè)服務企業(yè)合同依法解除，物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或拒不移交物業(yè)管理相關資料的，建設單位、業(yè)主委員會可以請求園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）予以協(xié)助。
第五十二條 市物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則建立應急物業(yè)服務企業(yè)預選庫。未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)有以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的村民委員會、居民委員會征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，可以由物業(yè)所在地的村民委員會、居民委員會在市物業(yè)管理行政主管部門指導和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會職責，在應急服務企業(yè)預選庫中隨機抽取一家物業(yè)服務企業(yè)提供服務：
（一）物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，未能召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務的；
（二）物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，已召開業(yè)主大會會議但未能成功選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務的。
應急物業(yè)服務合同服務內(nèi)容、標準和收費參照原物業(yè)服務合同執(zhí)行，合同期限最長至業(yè)主大會會議作出選聘或續(xù)聘決定之日。
第五十三條 業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)管理服務，協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的投訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務收費有爭議的，可以向價格行政主管部門咨詢或申請協(xié)調(diào)處理。
第五章物業(yè)的使用和維護
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的停車位、車庫應當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。滿足業(yè)主和物業(yè)使用人需求后仍有空余的，建設單位可將其作臨時停車使用，也可出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人。
地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意，并依法辦理相關手續(xù)，所得收益歸全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務或者損壞共用設施設備。
第五十五條 建設單位應當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務。
物業(yè)出現(xiàn)重大安全隱患危及公共利益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應當遵守服務協(xié)議、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關規(guī)定。
裝飾裝修作業(yè)涉及燃氣設施改動或可能損壞地下燃氣管道的，應當事先告知供氣企業(yè)，供氣企業(yè)應當安排專人協(xié)調(diào)指導作業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照服務協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應的服務，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)對違反法律和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門。
第五十七條 利用物業(yè)管理區(qū)域屬于業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意，所得收益依法歸全體業(yè)主所有。
共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益，不得以個人名義進行存儲和管理，經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，或者按照管理規(guī)約相關規(guī)定，可以用于以下幾個方面：
（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；
（二）開展業(yè)主公益活動；
（三）業(yè)主委員會工作經(jīng)費；
（四）補充住宅專項維修資金；
（五）第三方審核、審計所需費用；
（六）管理規(guī)約規(guī)定的其他事項。
第五十八條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
第五十九條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用住宅專項維修資金的，應當按照規(guī)定由業(yè)主表決通過。
發(fā)生以下可能危及房屋安全及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的情形，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會可以按有關應急維修程序的規(guī)定支取并使用住宅專項維修資金：
（一）電梯經(jīng)評估、檢驗認為存在事故隱患，可能發(fā)生危及人身財產(chǎn)安全的緊急情況；
（二）消防部門認定需要立即整改的消防設施故障；
（三）屋面、外墻滲漏；
（四）樓體外立面存在脫落危險；
（五）供水、排水設施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施損壞，但專業(yè)經(jīng)營單位負責維修、養(yǎng)護的除外；
（六）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
按應急維修程序支取住宅專項維修資金的，待安全隱患處置妥當后，住宅專項維修資金使用情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
對于未成立業(yè)主委員會、又無物業(yè)服務企業(yè)服務的住宅小區(qū)，發(fā)生上述（一）至（六）項需緊急維修情況的，可以由住宅小區(qū)所在地村民委員會、居民委員會提出緊急使用住宅專項維修資金申請，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核批準后，由園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織代修，代修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支或由相關業(yè)主按照建筑面積分攤。
第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等產(chǎn)權單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任，屬于應當由提供該項服務的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護，不得從住宅專項維修資金中列支。因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
用戶終端水表、電表、氣表后設施設備及管線的養(yǎng)護、維修，業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修；共用物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤；單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。
第六十一條 對于房屋產(chǎn)權人或者建設單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的老舊住宅區(qū)，園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當安排資金對具有安全隱患的共用設施設備、共用部位進行修繕和改造。園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）支付修繕和改造費用后，可以向責任人追償。
第六章法律責任
第六十二條 住宅物業(yè)建設單位違反本辦法第三十六條規(guī)定，未通過招標投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十三條 建設單位違反本辦法第三十七條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條 例》第六十二條第二款規(guī)定責令限期提供；逾期不提供的，責令向業(yè)主大會交納相應價款，用于解決物業(yè)服務用房，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十四條 違反本辦法規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動的，依法追究法律責任。
第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)有以下行為之一的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照《廣東省物業(yè)管理條 例》第六十三條 規(guī)定予以處罰：
（一）業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下罰款；
（二）損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財物和共用設施設備的，可處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，業(yè)主委員會未履行相關職責的，由物業(yè)所在地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）責令限期履行，逾期仍不履行的，予以通報。
業(yè)主委員會委員履行職務時違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者管理規(guī)約的規(guī)定，侵害業(yè)主合法權益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任。
第六十七條 對違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十八條 市物業(yè)管理行政主管部門、園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關或者監(jiān)察部門責令改正；情節(jié)嚴重的，對直接責任人依法給予行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
