《福建省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已由福建省第十三屆人民代表大會常務委員會第六次會議于2018年9月30日審議通過，自2019年1月1日施行。為切實做好《條例》貫徹實施工作，按照《*、國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號）要求，結合我省實際，現(xiàn)提出以下實施意見：
一、全面推進物業(yè)服務與社區(qū)治理相融合
（一）進一步落實物業(yè)管理行政主管部門管理職責。各級物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，要切實履行好《條例》賦予的相關職責，積極會同有關部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處以及社區(qū)村（居）民委員會將《條例》確立的相關制度貫徹落實好，認真研究物業(yè)管理發(fā)展中的新情況、新問題，及時制定相應的規(guī)范。積極配合受理物業(yè)服務日常投訴糾紛，依法查處物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為，建立健全物業(yè)服務企業(yè)誠信信用檔案。對嚴重違法失信企業(yè)要列入“行業(yè)黑名單”，限制其承接新的物業(yè)服務項目和參與評優(yōu)評先，并由項目所在地物業(yè)管理行政主管部門向業(yè)主大會或者臨時物業(yè)管理委員會提交終止物業(yè)服務合同、清退物業(yè)服務企業(yè)的書面建議。加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督，強化行業(yè)自律管理，不斷促進行業(yè)協(xié)會的健康發(fā)展。同時，市、縣物業(yè)管理行政主管部門要積極配合發(fā)展改革部門，制定實行政府指導價的保障性住房物業(yè)服務收費指導標準。
（二）充分發(fā)揮社區(qū)村（居）民委員會在物業(yè)管理中的重要作用。各地要把物業(yè)管理工作納入社區(qū)治理范疇，推進物業(yè)管理工作重心下移。加強社區(qū)黨組織、村（居）民委員會對業(yè)主委員會、自主管理機構、臨時物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、村（居）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制。社區(qū)村（居）民委員會應當設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作，督促物業(yè)服務企業(yè)履行職責，協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作，受理業(yè)主投訴舉報，及時協(xié)調化解物業(yè)管理矛盾和糾紛。鼓勵社區(qū)村（居）民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員，或擔任監(jiān)事會成員。
（三）推進無物業(yè)小區(qū)的自治管理。鼓勵由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、社區(qū)村（居）民委員會、建設單位、業(yè)主代表等組成臨時物業(yè)管理委員會，就住宅小區(qū)共同管理事項征求業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并代為履行協(xié)調業(yè)主之間關系、督促業(yè)主履行有關交費義務等業(yè)主委員會的職責。
（四）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處要明確物業(yè)管理機構、落實專項工作經費，配置專職物業(yè)管理工作人員，負責對轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導和監(jiān)督。進一步健全完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時協(xié)調處理轄區(qū)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、物業(yè)管理項目交接、物業(yè)管理糾紛等物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關問題。監(jiān)督業(yè)主委員會每季度在物業(yè)管理區(qū)域內醒目位置公布（或通過移動通信等電子信息方式告知）工作經費使用情況、本區(qū)域物業(yè)共有部位、共用設施設備經營所得收益收支明細情況。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主利益，涉嫌貪污受賄等現(xiàn)象應當及時提請有關部門調查取證、依法處理。對業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的違反法律法規(guī)的決定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當及時責令限期改正或者撤銷其決定。
二、規(guī)范業(yè)主和業(yè)主委員會行為，提升業(yè)主自治能力。
（一）各地根據(jù)《條例》第二十一條規(guī)定，結合實際，加強對業(yè)主委員會委員（包括監(jiān)事會成員）的任職條件審核；鼓勵具有建筑、工程、消防、機電、法律、經濟等專業(yè)人員進入業(yè)主委員會，鼓勵在社區(qū)村（居）民委員會、黨政機關、事業(yè)單位中的干部和黨員兼任所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會委員，提高業(yè)主委員會整體素質和執(zhí)行能力。
（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當督促業(yè)主委員會按業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程辦事，落實業(yè)主的知情權、參與權、決策權和監(jiān)督權，管理和使用好公共收益，依法公開選聘物業(yè)服務企業(yè)。
（三）強化業(yè)主委員會換屆前的資產清查，業(yè)主對清查結果有異議的，經業(yè)主大會決定聘請第三方審計機構審計。因物業(yè)管理區(qū)域調整等原因需要解散業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)村（居）民委員會組成清算組，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處監(jiān)督下，做好物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同財產清算工作。
三、進一步規(guī)范物業(yè)招投標活動
（一）明確投標條件，提高招投標水平。建設單位（業(yè)主）和業(yè)主委員會等招標單位或招標代理機構，應在招投標中將物業(yè)服務企業(yè)信用情況作為投標加減分的必備條件。各地要結合物業(yè)服務企業(yè)信用情況和物業(yè)項目備案管理，建立企業(yè)信用等級、在管物業(yè)項目規(guī)模、項目管理服務水平、專業(yè)技術人員情況與招投標制度掛鉤機制，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標制度和環(huán)境。完善招投標專家?guī)旖ㄔO，提高招投標專業(yè)化水平。
（二）加強物業(yè)選聘招投標管理。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于3家或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的，經物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，但所選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當未被列入“行業(yè)黑名單”或者信用評價等級不低于C級。對物業(yè)合同服務期滿的住宅物業(yè)項目，鼓勵業(yè)主大會通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。國資控股的工廠、醫(yī)院、學校、大型公建設施、機關事業(yè)單位辦公樓等物業(yè)，應當采用公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
四、進一步加強物業(yè)服務各環(huán)節(jié)的備案管理
（一）建設單位在出售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并報物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應當對臨時管理規(guī)約的合法性、合規(guī)性和對買受人合法權益的保護情況進行審查，并作出審查意見。
（二）物業(yè)服務企業(yè)應當自成立之日起三十日內，將企業(yè)基本信息報物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門，主動申請參加企業(yè)信用評價。
（三）物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起三十日內，將物業(yè)服務合同和物業(yè)服務企業(yè)基本信息報物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
（四）物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，將物業(yè)承接查驗記錄、承接查驗結果、承接查驗協(xié)議等內容報物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
五、進一步明確物業(yè)服務企業(yè)服務行為
（一）新建物業(yè)承接查驗時，社區(qū)村（居）民委員會、業(yè)主代表、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會代表或者專業(yè)機構應當在場見證和監(jiān)督。新建物業(yè)交接后，物業(yè)服務企業(yè)應當對承接查驗的結果負責，并保證建設單位所移交的資料符合《條例》第四十四條的規(guī)定。同時，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前二十日內，將《條例》第四十四條規(guī)定的資料復印件或者電子文檔交物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處存檔。
（二）物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項和禁止事項，及時勸阻、制止住宅小區(qū)內違反臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約和治安、規(guī)劃、消防、環(huán)保、裝飾裝修等有關法律、法規(guī)的行為。對勸阻、制止無效的，及時向業(yè)主委員會或臨時物業(yè)管理委員會和有關行政管理部門書面報告，并配合做好執(zhí)法工作。
（三）物業(yè)服務企業(yè)未經相關業(yè)主、業(yè)主大會同意或物業(yè)服務合同約定，不得擅自利用共用部位、共用設施設備等進行經營性活動，禁止在物業(yè)服務區(qū)域內擅自設置營業(yè)攤點；不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。
（四）在前期物業(yè)服務期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處要督促物業(yè)服務企業(yè)將扣除物業(yè)服務企業(yè)經營管理費用后的公共收益存入專項維修資金專戶。未設立專項維修資金專戶的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當向專項維修資金管理部門申請設立，物業(yè)服務企業(yè)要及時將公共收益存入專項維修資金專戶。業(yè)主對公共收益的收入和使用等相關情況有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處負責協(xié)調處理。
（五）物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)服務，在物業(yè)管理區(qū)域內醒目位置長期公示服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。
六、加強老舊小區(qū)物業(yè)管理
（一）按照“先易后難、統(tǒng)籌兼顧、重點突破、以點帶面”的原則，各市、縣（市、區(qū)）可通過向社會公開邀請方式，征集有接管老舊住宅小區(qū)意向且專業(yè)化實力強、口碑好的物業(yè)服務企業(yè)，建立老舊小區(qū)長效管理物業(yè)服務企業(yè)資源庫。鼓勵各地政府每年安排一定專項工作經費，對推行長效管理機制成效突出的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、社區(qū)村（居）民委員會給予獎勵。
（二）對部分老舊小區(qū)面積小、人口少、樓棟分散、自治或代管效果不理想的情況，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、社區(qū)村（居）民委員會，可牽頭引進物業(yè)服務企業(yè)，按照“就近方便、降低成本”的原則，將小區(qū)“打包”交給物業(yè)服務企業(yè)管理，開展衛(wèi)生保潔、秩序維護、門衛(wèi)執(zhí)勤等基礎物業(yè)服務。
（三）對未實行自主管理又未聘請物業(yè)服務企業(yè)的老舊小區(qū)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處可組織成立準物業(yè)服務中心實行托底管理。
（四）鼓勵具備條件的老舊住宅小區(qū)結合改造整治，依法建設經營性用房、車位（庫），經營收益歸全體業(yè)主共有，可以納入專項維修資金管理。按照財力與事權相匹配的原則，各市縣政府可結合出臺激勵政策，給予承接老舊小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)適當財政補助扶持。
七、強化行業(yè)引領，提升服務水平
（一）省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當根據(jù)我省物業(yè)服務行業(yè)實際情況，按照“細化服務內容、量化服務標準、規(guī)范服務收費”的原則，定期制定并公布服務內容、標準與收費相對應的物業(yè)服務“菜單”，形成“質價相符”的物業(yè)服務市場機制，并主動協(xié)助所在地物業(yè)管理行政主管部門，開展物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員信用評價。配合省建設行業(yè)工會組織開展全省物業(yè)管理員、電工、秩序維護員等崗位技能競賽，表彰選拔一批優(yōu)秀選手，推薦參加全國物業(yè)行業(yè)的技能競賽。
（二）各地物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當及時制定行業(yè)自律公約，加快推進行業(yè)誠信體系建設，引導物業(yè)服務企業(yè)開展服務承諾、履行社會責任。同時，根據(jù)企業(yè)需求，積極開展物業(yè)服務從業(yè)人員培訓。
