遵義市物業(yè)管理辦法(草案征求意見稿)
第一章 總則
第一條【立法宗旨】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，營造和諧有序的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》和《貴州省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)及監(jiān)督管理活動。
第三條【管理原則】物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循權(quán)利與義務(wù)相一致，實行業(yè)主自治、屬地管理、政府指導(dǎo)和監(jiān)督相結(jié)合的原則。
第四條【體系機(jī)制】市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入社會治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理和智慧物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等應(yīng)當(dāng)逐步運用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動、組織鄰里互助，實行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。
第五條【黨組織指導(dǎo)監(jiān)督】業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。
引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會成員，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責(zé)。
第六條【信用體系】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價結(jié)果。
第七條【物業(yè)管理信息平臺】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立包括電子數(shù)據(jù)投票系統(tǒng)在內(nèi)的統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺，與房地產(chǎn)主管部門實現(xiàn)物業(yè)管理信息和不動產(chǎn)登記信息的實時共享。
建設(shè)單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等物業(yè)管理各方應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理信息平臺，將業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)、信用檔案、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)安全管理等物業(yè)管理信息依法予以公開，并對信息的及時性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
第二章 監(jiān)督管理
第八條【部門職責(zé)】市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)研究制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門的物業(yè)管理工作;
(三)依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范;
(四)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動;
(五)負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督;
(六)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第九條【部門職責(zé)】縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的物業(yè)管理工作;
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)備案和采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)企業(yè)的審批工作。
負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的備案和調(diào)整，物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(三)負(fù)責(zé)住宅專項維修資金的歸集、使用和監(jiān)管;
(四)負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，處理物業(yè)管理投訴;
(五)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(六)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依法開展物業(yè)管理相關(guān)活動;
(七)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢。
(八)負(fù)責(zé)對街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第十條 【街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉，并做好業(yè)主委員會備案工作;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;
(三)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛;
(四)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;
(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理;
(六)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第十一條【其它有關(guān)部門職責(zé)】市、縣(市、區(qū))相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項的管理工作：
(一)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安、消防安全職責(zé)情況實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為;
(二)規(guī)劃國土行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主共有物業(yè)權(quán)屬劃分及登記，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督;
(三)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物等監(jiān)督檢查;
(四)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑工程質(zhì)量保修、供水、供氣、供熱的監(jiān)督管理，依法查處擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的違法行為;
(五)發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)收費政策研究和制定工作;
(六)城市綜合管理行政主管部門負(fù)責(zé)亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地、擅自伐移樹木、違規(guī)養(yǎng)犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等綜合執(zhí)法監(jiān)督檢查;
(七)市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備的安全監(jiān)察,依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為;
(八)人民防空主管部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施相關(guān)的違法行為監(jiān)督檢查;
(九)水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查。
其它有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第十二條【行業(yè)自律】物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范服務(wù)行為，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
提倡和鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理協(xié)會。
第十三條【分類監(jiān)管制度】市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人信用信息檔案，將物業(yè)管理不良行為、行政處罰決定等有關(guān)信息進(jìn)行記錄并通過物業(yè)管理信息平臺予以公布。
市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)有關(guān)單位和人員的信用信息記錄等情況實施分類監(jiān)管，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。分類監(jiān)管的具體實施辦法，由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第十四條【聯(lián)席會議制度】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理專家等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項：
(一)前期物業(yè)管理階段的突出問題;
(二)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(三)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的突出問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第十五條【業(yè)主定義】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣、繼承、贈予、拆遷或者征收等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利、履行義務(wù)。
第十六條【其他物業(yè)使用人】物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條【業(yè)主大會及業(yè)主委員會】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《貴州省物業(yè)管理條例》規(guī)定的法定程序設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開展物業(yè)管理有關(guān)的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項時，由所在的街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。
第十八條【業(yè)主大會籌備】籌備組組織成立業(yè)主大會時，可以物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的名義向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出查詢或者核實業(yè)主身份的請求，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時予以協(xié)助。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以通過政府購買服務(wù)的形式，選聘法律、會計、評估等相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員參與業(yè)主大會籌備事務(wù)，協(xié)助籌備組完成業(yè)主大會成立等相關(guān)事項。
籌備組籌備召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處承擔(dān)。
業(yè)主大會設(shè)立之日起，業(yè)主大會籌備組自行解散。
第十九條【業(yè)主大會籌備組成員條件】籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)健康狀況能夠滿足籌備組工作需要;
(三)按時足額交納前期物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(四)按規(guī)定交存專項維修資金;
(五)無違法搭建建(構(gòu))筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外形或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為;
(六)無非法接受減免物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用，收受或者索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主的財物的行為;
(七)無非法占用公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備的行為;
(八)本人及其配偶、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事管理工作的;
(九)無其他危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第二十條【業(yè)主小組】同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項。
第二十一條【業(yè)主決策信息系統(tǒng)】業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第二十二條【業(yè)主委員會成立】業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會及業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，由五至十一人單數(shù)組成。
業(yè)主委員會設(shè)主任一名，由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。鼓勵和支持符合條件的社區(qū)黨員通過規(guī)定的程序參選業(yè)主委員會主任。
第二十三條【業(yè)主委員會登記備案】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上：
(一)業(yè)主委員會名稱和業(yè)主委員會主任、副主任、委員及候補委員名單和身份證明;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會辦公場地、電話等聯(lián)系方式;
(五)業(yè)主大會會議表決結(jié)果及決議。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會公示(備案)事項的產(chǎn)生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請核實，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請后三十日內(nèi)，采用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式進(jìn)行核實，并根據(jù)核實情況作出處理決定。
第二十四條【業(yè)主委員會性質(zhì)和職責(zé)】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù);
(三)編制業(yè)主大會年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(四)擬訂業(yè)主大會內(nèi)部管理制度及共有物業(yè)、共有資金的管理與使用辦法;
(五)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(六)擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)方案;
(七)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費方案或者其他公攤費用的收取標(biāo)準(zhǔn);
(八)制作和保管會議記錄、共有物業(yè)檔案、會計憑證、會計帳簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件及印鑒;
(九)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、繳納物業(yè)管理費及其他費用，追繳業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費、專項維修金;
(十一)調(diào)解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十二)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;
(十三)制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關(guān)檔案供業(yè)主查詢;
(十四)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會決定聘請執(zhí)行秘書、財務(wù)人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作。執(zhí)行秘書、財務(wù)人員的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十五條【業(yè)主委員會禁止事項】業(yè)主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán);
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十六條【業(yè)主委員會解散】業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議決定是否解散業(yè)主委員會：
(一)嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二)嚴(yán)重影響社區(qū)安定及公共秩序的;
(三)不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責(zé)的;
(四)違反財務(wù)管理、工作檔案和印章管理制度，情節(jié)嚴(yán)重的。
業(yè)主大會會議決定解散業(yè)主委員會的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第二十七條【分期選舉】劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第二十八條【業(yè)主委員會印章管理】業(yè)主委員會辦理備案后手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并且街道辦事處報送印章印樣。
第二十九條【共有資金審計】鼓勵實行業(yè)主委員會及委員任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計，審計事項由業(yè)主大會決定，審計由業(yè)主監(jiān)事會或業(yè)主大會指定的業(yè)主負(fù)責(zé)組織，審計費用列入業(yè)主共有資金支出項目，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)事會或其他機(jī)構(gòu)每年不少于一次對共有資金、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。
業(yè)主對共有資金、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議、提議審計的，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對共有資金審計予以配合，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。
第三十條【物業(yè)管理委員會】物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一且未經(jīng)全體業(yè)主共同決定實施自行管理的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以組織成立物業(yè)管理委員會，作為臨時機(jī)構(gòu)代行業(yè)主委員會職責(zé)：
(一)具備設(shè)立業(yè)主大會條件但未設(shè)立的;
(二)換屆選舉小組在九十日內(nèi)未能組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的;
(三)業(yè)主大會會議決定解散業(yè)主委員會，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在九十日內(nèi)未能組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第三十一條【報告】街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。
縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)。
第三十二條【物業(yè)管理委員會的職責(zé)】物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成決定。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)推動召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理財物和相關(guān)資料移交手續(xù)后解散。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十三條【前期物業(yè)定義】前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所開展的物業(yè)管理。
建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。
第三十四條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘要求】前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
投標(biāo)人少于3個或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十五條 【社區(qū)組織辦公服務(wù)用房】新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域，每300至1000戶建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建一處組織辦公服務(wù)用戶，配建標(biāo)準(zhǔn)按0.2平方米/戶計算，社區(qū)辦公室服務(wù)用房應(yīng)與住宅開發(fā)項目同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收，原則上應(yīng)與社區(qū)服務(wù)中心集中配置，并無償交所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦)統(tǒng)一使用管理。
第三十六條【臨時管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對以下事項作出約定：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交和查驗;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定;
(三)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);
(四)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;
(五)臨時管理規(guī)約依法應(yīng)當(dāng)約定的其他事項。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。
臨時管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。
第三十七條【承接查驗條件】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗工作。
實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成,供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成,并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十八條【承接查驗資料】物業(yè)現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)服務(wù)用房清單;
(六)業(yè)主清冊;
(七)園林施工圖紙及樹種清單;
(八)物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限，并在承諾時限內(nèi)完成移交工作。
第三十九條【承接查驗協(xié)議】物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十條【承接查驗費用和責(zé)任】物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和物業(yè)正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十一條【承接查驗備案】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他承接查驗有關(guān)的文件。
第四十二條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】業(yè)主大會會議或業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共有部門查驗交接，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管，并移交本辦法第三十八條第一款規(guī)定的相關(guān)資料。
第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，并按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定公布收支情況。前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，至少每半年公布一次收支情況。
業(yè)主委員會設(shè)立賬戶的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和方式將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會賬戶;前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會設(shè)立賬戶之日起十五日內(nèi)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會賬戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會賬戶后，仍應(yīng)當(dāng)公示利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的分配和移交情況。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，不得處置業(yè)主公共收益。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)】從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法成立，具有獨立法人資格，并擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)核準(zhǔn)登記之日起五日內(nèi)，將企業(yè)信息共享給同級物業(yè)管理行政主管部門。
市外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第四十五條【招投標(biāo)平臺】本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案制度】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供物業(yè)服務(wù)，存在以下嚴(yán)重失信行為的，應(yīng)當(dāng)記入誠信檔案失信名單：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(三)采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送財物等手段惡性競爭物業(yè)服務(wù)項目的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，拒不退出物業(yè)服務(wù)項目的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為打擊報復(fù)的。
物業(yè)從業(yè)人員列入嚴(yán)重失信人員名單的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其予以處理;物業(yè)服務(wù)企業(yè)自列入嚴(yán)重失信企業(yè)名單之日起兩年內(nèi)，不得在本行政區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)工作。
第四十七條【物業(yè)服務(wù)合同】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費事項;
(三)物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用;
(四)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);
(六)違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件;
(七)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
第四十八條【物業(yè)服務(wù)公開】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;
(四)公共水電費用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費與物業(yè)專項維修資金使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十九條【項目負(fù)責(zé)人】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并予以公示。更換項目負(fù)責(zé)人的方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
項目負(fù)責(zé)人的履職情況記入信用信息檔案。
第五十條【委托要求】除清潔、綠化、保安、電梯維護(hù)管理等專業(yè)服務(wù)外，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上或者地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。
第五十一條【物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)】物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的普通住房、保障性住房(別墅除外)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價;物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本、居民經(jīng)濟(jì)承受能力等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，向社會公布。
第五十二條【物業(yè)收費原則】物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定;實行政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意;沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第五十三條【交費義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。
業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟。經(jīng)生效司法判決確認(rèn)后仍不履行的，可以申請人民法院強制執(zhí)行并按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第五十四條【物業(yè)轉(zhuǎn)讓】業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明。
第五十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違法行為的制止和報告義務(wù)】對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五十七條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第五十八條【合同終止退出】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會辦理物業(yè)管理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接，應(yīng)當(dāng)移交下列資金、資料和物品：
(一)共管賬戶內(nèi)業(yè)主共有資金結(jié)余;
(二)物業(yè)服務(wù)用房;
(三)物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)完整資料;
(四)利用共有物業(yè)經(jīng)營的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M用繳納記錄等資料;
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時向街道辦事處、社區(qū)居委會和區(qū)主管部門報告，并可向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助;物業(yè)服務(wù)企業(yè)有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第五十九條【強制退出和移交】物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)管理費用或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、籌備組及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。
第六十條【老舊小區(qū)簡易物業(yè)服務(wù)組織的組建】老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)幫助組織成立業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù);無法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)(村)居(村)民委員會組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。
老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣(市、區(qū))人民政府制定。
第六十一條 建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)開展物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十二條【房屋裝修時業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)】業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六十三條【配套建筑及設(shè)施設(shè)備交付】新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;
(二)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;
(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;
(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);
(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);
(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;
(八)建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第六十四條【改變公共建筑及共用設(shè)施的程序】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第六十五條【業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于公共道路、場地的占用、挖掘規(guī)則】業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第六十六條【專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備】建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第六十七條【管線等共用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣企業(yè)以樓內(nèi)分戶計費表為界，負(fù)責(zé)界限以外(含計費表)的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬�，由供熱單位�?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第六十八條【居民用水用電價格標(biāo)準(zhǔn)及范圍】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價格標(biāo)準(zhǔn)。
第六十九條【維修資金交存】住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時存入住宅專項維修資金專戶。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)核驗專項維修資金繳存情況。
第七十條【人防工程】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照人防主管部門要求設(shè)置人防工程標(biāo)識牌。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開放，按照“誰受益、誰負(fù)責(zé)”的原則，由人防工程停車位的使用費收取方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。
第七十一條【應(yīng)急維修】發(fā)生下列緊急情況時，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并及時修繕：
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;
(二)消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書的;
(三)外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況;
(四)其他影響安全的緊急情況。
發(fā)生前款所列情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主委員會、街道辦事處和區(qū)主管部門報告相關(guān)緊急情況，并提請進(jìn)行應(yīng)急維修。業(yè)主委員會未及時作出決定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時修繕的，業(yè)主可以提請街道辦事處要求區(qū)主管部門書面通知業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期修繕;區(qū)主管部門書面通知限期修繕;逾期不修繕的，街道辦事處可以組織代為修繕，維修費用在專項維修資金中列支。
物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，按照國家有關(guān)危險房屋的管理規(guī)定處理。
第七十二條【專項維修資金】一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金包括首期歸集的專項維修資金和日常收取的專項維修資金。
首期歸集的專項維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項目建筑安裝工程總造價比例的百分之二，在辦理該物業(yè)項目國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項維修資金專戶。市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類型，分別制定各類物業(yè)建筑安裝工程總造價標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。
日常收取的專項維修金由業(yè)主在繳納物業(yè)管理費時一并繳納，業(yè)主大會決定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項維修資金移交市物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，由業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項維修資金專戶;業(yè)主大會決定不將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項維修資金移交市物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項維修資金由業(yè)主大會自行依法管理。日常收取的專項維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)及具體管理辦法，由市主管部門另行制定。
第七十三條【專項維修資金用途】物業(yè)專項維修資金用于物業(yè)保修期滿后共有物業(yè)的安全檢測鑒定、維修、更新、改造，除本辦法第七十二條規(guī)定的應(yīng)急維修情形外，業(yè)主大會可根據(jù)專項維修資金的相關(guān)規(guī)定，自行決定物業(yè)專項維修資金的使用范圍和具體項目。
第七十四條【專項維修資金存儲】市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。
物業(yè)專項維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
第七十五條【專項維修資金續(xù)籌】物業(yè)專項維修資金使用超過首期歸集專項維修資金金額百分之七十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的專項維修資金數(shù)額。
第七十六條【專項維修資金返還】業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求業(yè)主大會返還物業(yè)專項維修資金余額;因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，依據(jù)業(yè)主大會或者建設(shè)單位的申請，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項維修資金余額退還業(yè)主。
第七十七條【專項維修資金分?jǐn)偂课飿I(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)全體共有部分所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān);
(二)物業(yè)部分共有部分所需費用，由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
物業(yè)共有部分被人為損壞的，其修繕費用由侵權(quán)責(zé)任人承擔(dān)。
第七十八條【專項維修資金使用規(guī)則】業(yè)主或者業(yè)主大會決定物業(yè)專項維修資金的使用。
物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會對物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸。
業(yè)主大會作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金使用和續(xù)籌方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上且與會業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。
物業(yè)維修工程預(yù)算或者竣工結(jié)算金額超過十萬元的，其預(yù)算、結(jié)算報告須經(jīng)具有造價咨詢等相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)予以審核。主管部門按審核確認(rèn)的金額辦理撥付手續(xù)。物業(yè)維修工程不得隨意拆分以規(guī)避第三方審核。
除緊急維修外，未將日常收取的專項維修資金全部移交物業(yè)專項維修資金專戶的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會結(jié)清并同意后，方能申請首期歸集的物業(yè)專項維修資金的使用。
物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，物業(yè)專項維修資金的使用規(guī)則由市主管部門另行制定。
第七章 法律責(zé)任
第七十九條【一般規(guī)定】違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的處罰規(guī)定執(zhí)行。
第八十條【建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任】違反本辦法第三十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第八十一條【建設(shè)單位的法律責(zé)任】違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)的，由縣級房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處3萬元以上5萬元以下罰款，并列入失信企業(yè)名單，由有關(guān)部門實施聯(lián)合懲戒。
第八十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任】被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;逾期不改正的，處兩千元以上兩萬元以下罰款：
(一)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，不維持正常的物業(yè)管理秩序的;
(二)在業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后未向業(yè)主委員會或者未在業(yè)主委員會監(jiān)督下履行交接義務(wù)的;
(三)未在規(guī)定期限內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，且拒不移交有關(guān)資料、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的;
(四)對電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)導(dǎo)致存在安全隱患或者無法正常使用的。
第八十三條【物業(yè)管理主管部門工作人員違法犯罪的刑事和行政責(zé)任】有關(guān)行政管理部門負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分：
(一)未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的;
(二)未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(三)對物業(yè)服務(wù)活動中的投訴舉報，不及時受理、依法處理的;
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處的;
(五)違法實施行政處罰的;
(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。
