2017年安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例全文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府的其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。
第九條?業(yè)主除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：
(一)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;
(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán);
(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利;
(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。
業(yè)主除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。
第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展活動(dòng)。
除國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項(xiàng);
(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的決定開展活動(dòng)。
除國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職權(quán)外，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)還行使下列職權(quán)：
(一)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃;
(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條除國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，遵守業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(二)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合;
(三)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰灾浦埂?/p>
第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)管理。
第十六條新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)入住率達(dá)到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿三年的。
第十八條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組做好相關(guān)工作。
符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件之一，但未及時(shí)召開大會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報(bào)告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十九條業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件和名單;
(五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時(shí)間、地點(diǎn)書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書。
第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書面征求其代表的業(yè)主意見;對(duì)需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);
(二)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式;
(三)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;
(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;
(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;
(六)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);
(七)物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護(hù)和管理;
(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則;
(九)違反管理規(guī)約的責(zé)任;
(十)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項(xiàng)作出約定：
(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式;
(二)業(yè)主大會(huì)的表決程序;
(三)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;
(四)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第二十六條管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(四)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;
(三)因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報(bào)酬的;
(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。
前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行國家和省有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十五條?建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
第三十六條新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送以下材料：
(一)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;
(三)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾;
(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書面材料;
(五)物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。
第三十七條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、公用場(chǎng)地、公用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置;
(二)在城市管道燃?xì)�、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置;
(三)電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(四)按照規(guī)劃要求完成消防設(shè)施建設(shè);
(五)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);
(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十八條設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以對(duì)本條例第三十七條規(guī)定的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綜合查驗(yàn)。對(duì)綜合查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位及時(shí)整改。
綜合查驗(yàn)結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
在首次業(yè)主大會(huì)通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。
第四十條建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)材料等予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第四十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十二條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目綜合查驗(yàn)合格后60日內(nèi)負(fù)責(zé)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。
第四十四條物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置;
(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置;
(三)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，便于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積不低于二十平方米。
建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費(fèi)用。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
第四十五條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會(huì)所、幼兒園等的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第四十六條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。
第四十八條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;
(五)園林施工圖紙及樹種清單;
(六)業(yè)主名冊(cè);
(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員不得泄露業(yè)主個(gè)人信息資料。泄露業(yè)主個(gè)人信息資料，影響業(yè)主正常工作、生活的，業(yè)主有權(quán)向有關(guān)行政主管部門舉報(bào)。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定，報(bào)省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理;
(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
第五十二條?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);
(三)按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關(guān)秩序維護(hù);
(五)車輛的停放管理;
(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(十)雙方的權(quán)利義務(wù);
(十一)違約責(zé)任;
(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十三)其他事項(xiàng)。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。
前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于10日。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第五十六條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：
(一)移交本條例第四十八條規(guī)定的材料;
(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。
物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。
價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。
第五十九條?已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第六十一條?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對(duì)最終用戶實(shí)行裝表到戶、收費(fèi)到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第六十三條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。
物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案。
第六十四條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
第六十五條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會(huì)未依法換屆;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。
第六十七條 物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(五)擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;
(六)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;
(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;
(八)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(九)違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛;
(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。
第六十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的整潔、美觀。
第七十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七十一條?任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定。
任何單位和個(gè)人停放車輛不得占用消防通道。
第七十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。
專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第七十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)管理。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第六章 法律責(zé)任
第七十六條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(三)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的;
(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(七)挪用專項(xiàng)維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。
違反前款第二項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十七條違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
第七十八條 違反本條例第六十八條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)侵占房屋共用部位、公共場(chǎng)地的，個(gè)人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個(gè)人處以5000元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;
(三)損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬元以下罰款。
違反本條例第六十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。
第七十九條 違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的;
(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;
(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;
(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;
(六)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章 附則
第八十條 本條例下列用語的含義是：
(一)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;
(二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);
(三)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
(四)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等。
第八十一條 本條例自2010年1月1日起施行。
