各縣（市、區(qū)）物價局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：
為加強(qiáng)我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，我們制定了《韶關(guān)市物價局、韶關(guān)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則》，并經(jīng)市法制局合法性審查（韶法審〔2014〕7號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
韶關(guān)市物價局
韶關(guān)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
8月1日
關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則
第一條為加強(qiáng)我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主（物業(yè)使用人）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。
第二條本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
第三條本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條市、縣（市、區(qū)）政府價格主管部門與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的主管部門，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督和管理工作。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。
別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，由市場形成價格。
第七條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金。
第八條市級政府價格主管部門會同市級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，根據(jù)國家和省的有關(guān)價費(fèi)政策，依法定調(diào)全市政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價及浮動幅度）。
各縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在市級公布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價及浮動幅度）內(nèi)，按不同類型及服務(wù)等級水平制定本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報市級政府價格與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
第九條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成：
（一）管理服務(wù)人員工資、社保、醫(yī)保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（六）物業(yè)共用部位，共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；
（七）辦公費(fèi)用；
（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?br style="word-wrap:break-word;color:#444444;font-family:tahoma, 'microsoft yahei', simsun;font-size:14.44444465637207px;line-height:23.33333396911621px;white-space:normal;background-color:#ffffff;" />
（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
第十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第十一條物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
專項維修資金的使用按照所在地政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明等共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)可按約定的方式向全體業(yè)主（物業(yè)使用人）合理分?jǐn)�。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、停車場、經(jīng)營活動等水電費(fèi)不得向業(yè)主分?jǐn)�。可分�(jǐn)偟墓灿盟娦柙O(shè)置獨(dú)立計量表，費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)列賬，在收取分?jǐn)傎M(fèi)用前及時向業(yè)主公示共用水電分?jǐn)偟挠昧�、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟娰M(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加價混合統(tǒng)收。
設(shè)置獨(dú)立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費(fèi)總額后，按約定的方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?br style="word-wrap:break-word;color:#444444;font-family:tahoma, 'microsoft yahei', simsun;font-size:14.44444465637207px;line-height:23.33333396911621px;white-space:normal;background-color:#ffffff;" />
第十三條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行備案制度。
（一）實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所在地政府價格與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門核定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級和管理水平與業(yè)主以合同形式確定，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。
（二）前期的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)在所在地政府物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，由建設(shè)單位與其通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在前期物業(yè)服務(wù)書面合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并到物業(yè)所在地政府價格主管部門備案。沒有得到備案前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。辦理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提交如下資料：
1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案申請書（一式兩份）；
2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表；
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（提供原件核對）；
4、物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）復(fù)印件（提供原件核對）。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)質(zhì)量，成本變化，合同期限，以及政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)等原因需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)審核物業(yè)服務(wù)成本情況，向廣大業(yè)主公示，并通過召開業(yè)主大會或書面征求業(yè)主的意見，經(jīng)占總戶數(shù)過半數(shù)和占建筑物面積過半數(shù)的業(yè)主同意后，與業(yè)主重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同確定，并報當(dāng)?shù)貎r格行政主管部門備案。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)成本的增加和服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次、管理水平的提高，確需超過政府指導(dǎo)價水平的，應(yīng)當(dāng)提供前3年的物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審報告報當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門核定。
住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門對成立業(yè)主大會的備案回執(zhí)，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案手續(xù)。
第十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積計收。
業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按車位數(shù)量計收；自有產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立停車庫按建筑面積計收。已收取車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不準(zhǔn)收取車輛停放保管服務(wù)費(fèi)。
第十五條建設(shè)單位依合同交付物業(yè)后，業(yè)主應(yīng)按合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追交。
業(yè)主對建設(shè)單位符合交付使用條件而拖延接收的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按《商品房買賣合同》的約定交納。
建設(shè)單位出售物業(yè)時，已經(jīng)承諾或者約定減免業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)已竣工尚未出售或已出（預(yù)）售但尚未交付給業(yè)主使用的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位向業(yè)主收取的有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如接受委托代收，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
新建商品房配套建設(shè)的各項基礎(chǔ)設(shè)施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)、信報箱、消防等建設(shè)費(fèi)用,一律計入開發(fā)建設(shè)成本之中，建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在房價之外另行收取。不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。新建小區(qū)供電、供水、供氣應(yīng)實行抄表到戶。
第十七條前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等。在已取得預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的基礎(chǔ)上，前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容須在物業(yè)銷售期間在交易場所醒目位置進(jìn)行公示。
第十八條業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權(quán)利和義務(wù)。
（一）裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修企業(yè)收取不高于3000元/戶的裝修保證金（押金）。裝修保證金（押金）用于修復(fù)裝修期間損壞的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和承擔(dān)違約責(zé)任。裝修未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞，或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備且無違約責(zé)任的，經(jīng)雙方確認(rèn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)全額退還裝修保證金（押金）。
（二）裝修產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土可由業(yè)主自行清運(yùn)，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托可收取清運(yùn)費(fèi)不高于500元/戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)行收取垃圾和余泥渣土清運(yùn)費(fèi)。
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修人員出入實行持證管理的，可收取出入證工本費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)為紙質(zhì)不高于5元/證，智能卡不高于20元/卡。
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得使用排它性的手段或措施，限制業(yè)主自主選擇裝修企業(yè)或強(qiáng)制為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員，更不得擅自收取相關(guān)費(fèi)用。
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由雙方協(xié)商確定。
除上述情形外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主或裝修企業(yè)收取裝修管理費(fèi)等各種與裝修有關(guān)的費(fèi)用。
第十九條實行出入證管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)免費(fèi)為每戶業(yè)主配置不少于3張出入證（含IC卡）、1張車輛停放證（含IC卡）（如小區(qū)出入證與車輛停放證合二為一的，免費(fèi)配置的IC卡數(shù)不少于3張）。
業(yè)主要求多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi)：紙質(zhì)出入證不高于5元/張，IC卡出入證不高于20元/張。
第二十條利用物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備（含住宅小區(qū)道路、綠地或者其它場所進(jìn)行停車收費(fèi)）進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有。其收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放保管服務(wù)收費(fèi)，按市、縣（市、區(qū)）車輛停放保管服務(wù)收費(fèi)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、服務(wù)咨詢電話、價格舉報投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，自覺接受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主的監(jiān)督。明碼標(biāo)價方式由所在地政府價格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)制。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)價格自律，自覺規(guī)范價格行為，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
第二十三條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)事權(quán)責(zé)任可向物業(yè)所在地政府價格或住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門反映，并協(xié)商調(diào)解。
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，政府價格主管部門應(yīng)依法查處：
（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門批準(zhǔn)，超過當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；
（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項目的；
（三）不實行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）不執(zhí)行本細(xì)則第十條、第十五條、第十六條規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；
（六）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的。
第二十五條對社會反映強(qiáng)烈，明顯不合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，縣（市、區(qū)）政府價格主管部門未及時糾正的，上級政府價格主管部門有權(quán)責(zé)令改正，并通報批評。
第二十六條本細(xì)則由市級政府價格主管部門會同市級政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第二十七條本細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期5年。凡此前規(guī)定與本細(xì)則相抵觸的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。
