第一章 總則
第一條 為加強城鎮(zhèn)住宅區(qū)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務活動，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相配套的公用設備、設施和相關(guān)連的場地等。
本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指依法設立的物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主和業(yè)主委員會的委托，按照合同對物業(yè)進行有償維護、修繕、管理以及提供相關(guān)服務。
第四條 凡具備條件的本市城鎮(zhèn)住宅區(qū)均應實行物業(yè)管理。物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱市房產(chǎn)部門）是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門，其主要職責是：
（一）貫徹執(zhí)行國家、省和本市有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定本市有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的辦法和規(guī)定。
（二）對本市住宅區(qū)物業(yè)管理進行行業(yè)指導、監(jiān)督與檢查。
（三）對住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查和業(yè)務指導。
（四）對住宅區(qū)物業(yè)管理資金使用情況進行監(jiān)督、檢查并負責管理維修專項資金。
（五）對住宅區(qū)物業(yè)管理人員進行培訓，發(fā)放物業(yè)崗位證。
（六）組織查處住宅區(qū)物業(yè)管理中的違法、違章行為，受理有關(guān)投訴。
縣（市）房產(chǎn)管理部門是其所在行政區(qū)域的住宅區(qū)物業(yè)管理工作的行政主管部門。
城建、工商、規(guī)劃、市政、公安、交通等行政主管部門應按照各自的職責，做好物業(yè)管理工作中相關(guān)工作的指導和協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第六條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，代表全體業(yè)主以及使用人對物業(yè)實施自治管理的組織。業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當由業(yè)主及業(yè)主代表組成。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構(gòu)。
第七條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及吸收的若干使用人組成。業(yè)主人數(shù)比較多的區(qū)域，應按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。住宅按戶推選代表；辦公、企業(yè)和商業(yè)用房以每１００平方米為一個單位推選一名代表。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應當有過半數(shù)業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會和業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)過半數(shù)業(yè)主或者過半數(shù)業(yè)主代表通過。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當邀請所在地派出所、居民委員會和使用人代表列席。
第八條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉或罷免業(yè)主委員會。
（二）審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約。
（三）聽取和審議物業(yè)管理服務報告。
（四）決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生１５日內(nèi)持下列文件向市（縣）房產(chǎn)部門備案：
（一）業(yè)主委員會成立申請書。
（二）業(yè)主委員會成員名單。
（三）業(yè)主委員會章程。
第十條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主以及使用人的合法權(quán)益，履行下列職責：
（一）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理實施情況，制定業(yè)主委員會章程。
（二）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理服務合同。
（三）制定業(yè)主公約。
（四）聽取業(yè)主以及使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務活動。
（五）審議物業(yè)管理企業(yè)對房屋大中修或其他重大改修項目的報告，監(jiān)督檢查本款前列項目費用支出情況并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)籌集資金。
（六）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算。
（七）配合物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查業(yè)主遵守物業(yè)管理的規(guī)章制度和履行義務情況。
（八）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
第十一條 業(yè)主公約自業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。
業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地房產(chǎn)部門備案。
業(yè)主公約示范文本由市房產(chǎn)部門制定。
第十二條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人具有約束力，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理
第十三條 具備下列條件之一的住宅區(qū)，可劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域，實行物業(yè)管理：
（一）公有住宅建筑面積出售達３５％以上的。
（二）新建商品住宅入住率達６０％以上的。
（三） 已交付使用的物業(yè)建筑面積達３５％以上、不足６０％，但使用期限已超過一年以上的。
單棟樓房或數(shù)量較少的住宅區(qū)，可根據(jù)實際情況成立業(yè)主小組，實行自治管理。
第十四條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應經(jīng)市房產(chǎn)部門物業(yè)管理資質(zhì)審查批準后，持物業(yè)管理資質(zhì)證書到工商行政管理機關(guān)核準登記注冊并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，向物價部門申領(lǐng)收費許可證。
未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照和收費許可證的企業(yè)，不得從事物業(yè)管理服務活動。
外地企業(yè)在本市從事物業(yè)管理服務的，應當取得本市的物業(yè)管理資質(zhì)，辦理工商登記和領(lǐng)取收費許可證。
第十五條 物業(yè)管理范圍：
（一）房屋管理
１、維護規(guī)劃、設計的嚴肅性，禁止使用單位或個人破壞、改造房屋結(jié)構(gòu)、平面布局。
２、對房屋定期進行檢查、維修，禁止在公共場地、樓房共用部位私建、亂建以及擅自鑿門開窗。
（二）環(huán)境管理
管理和保護住宅區(qū)的環(huán)境，制止亂貼亂畫、亂拋、亂堆、亂放行為和噪聲污染，做好美化環(huán)境工作。
（三）衛(wèi)生管理
１、清掃住宅區(qū)的道路、綠化帶和公共場所并保持整潔。
２、及時清運垃圾，對衛(wèi)生設施進行清理、保潔，保持住宅區(qū)衛(wèi)生。
３、制止飼養(yǎng)家禽、家畜行為（經(jīng)有關(guān)部門批準飼養(yǎng)的犬類除外）。
（四）綠化管理
１、對住宅區(qū)進行綠化，對綠化帶、園林小品以及樹木、花草等進行專業(yè)化管理養(yǎng)護。
２、制止破壞住宅區(qū)綠化工作行為。
（五）治安管理
１、住宅小區(qū)設巡邏隊。接受公安部門指導，建立住宅安全１１０報警聯(lián)網(wǎng)。
２、建立住宅小區(qū)安全、防護檔案。
（六）車輛管理
１、設車輛看護站，為用戶提供服務。
２、制止車輛亂停亂放。
（七）市政設施管理
對住宅區(qū)內(nèi)道路、上下水管道、水井、消防等市政設施進行管理和養(yǎng)護。
（八）市場管理
對住宅區(qū)內(nèi)的市場進行管理，防止商販場外經(jīng)營和亂擺亂賣及破壞環(huán)境衛(wèi)生。
（九）提供有償便民服務。
（十）對住宅區(qū)附屬配套設施實施租賃經(jīng)營管理。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務活動，應與業(yè)主或者業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同應當載明下列內(nèi)容：
（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)名稱、住所。
（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目。
（三）物業(yè)管理服務內(nèi)容。
（四）有關(guān)物業(yè)管理服務的要求和標準。
（五）物業(yè)管理服務費用。
（六）物業(yè)管理服務期限。
（七）違約責任。
（八）合同終止和解約的約定。
（九）當事人雙方約定的其他事項。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應遵守下列規(guī)定：
（一）接受房產(chǎn)部門的管理和業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。
（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面通知業(yè)主和使用人。
（三）執(zhí)行物業(yè)管理服務合同。
（四）按時公布物業(yè)管理服務費用價格以及收支情況。
（五）定期聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和使用人的意見及要求，改進管理服務工作。
第十八條 物業(yè)管理企業(yè)在接受委托期間，按規(guī)定在受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取下列物業(yè)管理服務費用：
（一）住宅自用部位和自用設備的維修、更新費。
（二）住宅共用部位、公共設備維修、更新費。
（三）公共設施維修、更新費。
本條第（一）項費用由業(yè)主支付，第（二）項費用由整棟住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔，第（三）項費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積按比例承擔。
第十九條 以預付形式或委托物業(yè)管理企業(yè)收取房租的形式交付物業(yè)管理費用的，在進行物業(yè)維修、更新時，按預交款規(guī)定支付形式或者以房租提取維修費用的形式支付維修更新費用，其不足部分仍按本辦法第十八條規(guī)定的承擔形式繳納。
第二十條 按規(guī)定收取的專項維修資金應存儲到市房產(chǎn)部門指定的銀行，專款專用。
第二十一條 業(yè)主自管、自修的房屋、設施和場地整體或部分影響市容、危害毗連房屋安全及公共安全的，業(yè)主應及時進行維修或改造。拒不維修或改造的，業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進行維修或改造，費用由業(yè)主承擔。
第二十二條 毗連房屋、設施、場地確需維修的，有關(guān)業(yè)主不得以任何理由阻礙物業(yè)管理企業(yè)進行施工。
第二十三條 業(yè)主和使用人發(fā)現(xiàn)室內(nèi)共用設備損壞時，有責任報修。延誤報修時間或人為造成損失的，由責任人承擔相應責任。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理合同終止或解除后的十日內(nèi)，在房產(chǎn)部門的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會移交財務收據(jù)帳冊，各類物業(yè)管理帳、籍、卡以及各種資料，共有和政府所有的房屋、場地和其他財物。
第二十五條 由物業(yè)權(quán)屬單位整棟或者整單元自管的房屋，由權(quán)屬單位每年按每平方米使用面積３．５元的標準繳納環(huán)境配套維修改造費。其中，住宅房屋可委托物業(yè)管理企業(yè)收取房租，由其代管代修，產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不變。
第二十六條 新建住宅移交時，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖。
（二）單體建設的結(jié)構(gòu)、設備竣工圖和采暖、供氣、供水等系統(tǒng)圖、平面圖。
（三）各類地下設施竣工圖。
（四）其他有關(guān)資料。
物業(yè)管理企業(yè)應在兩個月內(nèi)，將圖紙及資料整理完畢，不得遺失和損毀。
第二十七條 物業(yè)管理原則上通過公開招標選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式實施。新住宅小區(qū)物業(yè)管理必須招投標，舊住宅小區(qū)可采取招投標和選聘相結(jié)合的方式。
第四章 使用與維修
第二十八條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于房屋、設施、場地的使用和安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、供熱、供氣、排水、通行、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的關(guān)系。
第二十九條 業(yè)主或者使用人裝修住宅，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)。其中，改變平面布局的，應經(jīng)房產(chǎn)部門批準。
第三十條 供水、供電、供氣、供熱、電信、市政等部門在已實施物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)進行施工，應在施工前通知物業(yè)管理企業(yè)并負責竣工后恢復原狀。緊急搶修未及通知物業(yè)管理企業(yè)的，應在事后向其補報；造成損失的，應予以賠償。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部平面布局、用途，隨意拆損門窗和私搭濫建；改動采暖、供水、排水、供氣等設施。
（二）高空丟拋雜物以及亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意吊掛、張貼、寫畫各種廣告。
（三）踐踏綠地，攀折樹木，折花，占用場地、小區(qū)道路、自行車棚、停車場和其他共用設施。
（四）損壞、涂刻園林小品。
（五）機動車輛隨意進入，自行車等車輛隨意停放。
（六）堆放易燃、易爆和有放射性物質(zhì)，排放易燃、有毒、有害物質(zhì)。
（七）設置影響居民正常生活或不符合環(huán)保要求的飲食、服務業(yè)店（點）等。
（八）私設攤點、棚廈從事經(jīng)營和其他活動。
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第三十二條 利用物業(yè)設施設置廣告等進行經(jīng)營性活動的，應征得物業(yè)管理企業(yè)的同意并辦理各項審批手續(xù)，支付設置費用。該項費用列入物業(yè)管理維修費用。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十三條 本章所稱前期物業(yè)管理，是指使用人入住住宅后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
新建房屋出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，在房產(chǎn)部門監(jiān)督下選聘物業(yè)管理企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)管理服務合同。合同副本報市房產(chǎn)部門備案。
第三十四條 新建房屋出售單位與房屋銷售人簽訂住宅買賣合同時，應將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務合同作為銷售合同的附件。
第三十五條 開發(fā)建設單位以及其他建設住宅的單位，不得將住宅的共用部位、設備或者公共設施（包括自行車棚以及批建公共設施場地及室內(nèi)外樓梯間、廳間、走廊）的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)賣。
第三十六條 動遷的無償安置住宅產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由市房產(chǎn)部門明確產(chǎn)權(quán)并進行產(chǎn)權(quán)登記后，委托物業(yè)管理企業(yè)管理。
第三十七條 開發(fā)建設單位以及其他住宅出售單位應當按照國家和省、市規(guī)定的保修期限、保修范圍承擔住宅設備、設施的保修責任。
第三十八條 新建住宅入住前應由物業(yè)管理企業(yè)進行接管驗收。
住宅建設期間遺留的質(zhì)量問題及丟失的設備由建設單位負責解決以及維修和配置。
第三十九條 前期住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過新的業(yè)主公約生效時終止。
第四十條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理由公房出售前的管理單位實施。
第六章 物業(yè)經(jīng)費與管理用房
第四十一條 物業(yè)管理經(jīng)費的主要來源：
（一）住宅共用部位、公共設施設備維修基金。
１、商品房屋（包括經(jīng)濟適用住房）購買者按購房款的２％的比例繳納的維修基金；集資建房以及以其他形式建設，的房屋的購買者按集資房款的３％繳納的維修基金（暫不收�。�
２、公房按房改政策出售后，由售房單位按售房款的２５％的比例提取的共用部位、公共設備設施管理維修基金，購房者按購房款２％的比例繳納的維修基金。
（二）按有關(guān)規(guī)定收取的物業(yè)管理費用。
（三）專項委托服務收入。
（四）特約服務收入。
（五）其他合法收入。
第四十二條 按本辦法第四十一條第（一）、（二）項規(guī)定收取的維修基金由市、縣（市）物業(yè)行政主管部門代管，存儲到指定銀行，�？顚Ｓ谩Ｖ饕糜谧≌灿貌课�、公共設備、設施保修期滿后的大修、更新和改造。
第（二）、（三）、（四）、（五）項規(guī)定的收費項目及收取標準按省、市規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條 物業(yè)管理費用分等級收取，按物業(yè)管理企業(yè)等級和住宅小區(qū)等級劃分，由物業(yè)主管部門會同物價部門核定。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應當按物價部門規(guī)定執(zhí)行并在收費地點公布，已按照本辦法規(guī)定向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取。
第四十四條 開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應以成本價按住宅小區(qū)建筑面積０．１。％的比例提供物業(yè)管理用房，最低不得少于７０平方米。
管理用房未經(jīng)市房產(chǎn)部門批準不得改變用途。
第七章 罰則
第四十五條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市房產(chǎn)部門予以處罰：
（一）違反本辦法第十四條第一款、第四十二條規(guī)定的，責令限期改正，可并處５００元－３０００元罰款。
（二）違反本辦法第十四條第二款規(guī)定的，責令停止一切經(jīng)營活動，可并處２０００元－５０００元罰款。
（三）違反本辦法第二十五條規(guī)定的，責令限期繳納。逾期不繳的，由市房產(chǎn)部門申請人民法院強制執(zhí)行并按年費用總額的０．５％收取滯納金。
（四）違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責令限期移交或整理，可并處５００元－１０００元罰款。
（五）違反本辦法第二十九條、第三十一條正第（七）項除外）、第三十二條規(guī)定的，由市房產(chǎn)部門責令限期改正，恢復原狀和賠償損失，可并處５００元－２０００元罰款。
第四十六條 違反本辦法第三十一條第（七）項規(guī)定的，由環(huán)保部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第四十七條 違反本辦法第四十一條第（二）項、第（三）項、第（四）項
、第（五）項，第四十三條規(guī)定的，由物價部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第四十八條 罰款應使用省財政部門印制的統(tǒng)一票據(jù)并按本市有關(guān)罰沒規(guī)定執(zhí)行。
第四十九條 對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第五十條 違反本辦法規(guī)定，情節(jié)嚴重的，依法追究刑事責任。
第五十一條 房產(chǎn)部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第五十二條 本辦法由市政房產(chǎn)管理局負責解釋。
第五十三條 本辦法自二００一年一月二十日起實施。
