換物業(yè)需要多少業(yè)主同意,怎么換物業(yè)
如何更換物業(yè)公司？根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)予終止。
如果馬先生所在的小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)，則可以通過業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。若李先生所在的小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)，則無法直接聘用物管公司。那更換物業(yè)公司到底該如何操作呢？下面一起來學(xué)習(xí)一下，具體操作流程。
一、提出申請
物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：
(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；
(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
三、籌備小組開展籌備工作
(一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見�；I備小組將《業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。
(四)籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。
四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。
五、申請登記業(yè)主委員會(huì)
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；
(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請表；
(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明；
(三)業(yè)主委員會(huì)選票；
(四)業(yè)主代表選票；
(五)業(yè)主授權(quán)委托書；
(六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；
(七)業(yè)主委員會(huì)章程；
(八)業(yè)主公約；
(九)其他相關(guān)資料。
六、核準(zhǔn)批復(fù)
區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。
業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）：
第一章總則
第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。
第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房
第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。
第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。
第二章組織及職責(zé)
第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。
第六條本會(huì)設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。本會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。
第七條本會(huì)權(quán)利
1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；
2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法； 3、采用招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂管理合同；
4、與物業(yè)管理單位議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào)告； 5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；
6、修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。
第八條本會(huì)義務(wù)
1、籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；
2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議；
3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；
4、保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；
5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；
6、本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。
第九條本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。
第十條下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：
1、本會(huì)主任；
2、本會(huì)副主任；
3、本會(huì)執(zhí)行秘書；
4、本會(huì)同意的其他人員。
第三章會(huì)議
第十一條本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開一次。有三分之一以上和委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議。
第十二條本會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān)料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書面委托代理人參加。
第十三條本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。
第十四條本會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請相當(dāng)于本會(huì)委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。
第十五條本會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn)行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。第十六條本會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。
第四章委員
第十七條本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過15人。
第十八條本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。
第十九條本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。
第二十條有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：
1、已不是業(yè)主；
2、無故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；
3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；
4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；
5、其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。
6、第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。
第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)
（一）權(quán)利
1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng)；
2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；
3、有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；
4、具有對本會(huì)的建議和批評權(quán)。
（二）義務(wù)
1、遵守本會(huì)章程；
2、執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作；
3、參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)；
4、向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議；
第五章經(jīng)費(fèi)與辦公用房
第二十三條本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由--費(fèi)用中支出。
第二十四條本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。
第二十五條本會(huì)的辦公用房由--解決。
第六章附則
第二十六條業(yè)主大會(huì)通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。
第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門的決定解散或終止。
第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。
