廣州公積金貸款政策已于2017年出臺實施，今天我們就一起來了解一下具體內(nèi)容吧!
廣州住房公積金管理中心發(fā)布了公積金貸款新政，而新政“重磅”的部分是申請公積金貸款購買首套房，低首付從而成提高至三成;購買二套房，低首付從四成提高至七成。據(jù)悉,新政從10月6日起執(zhí)行。那么,這個新政對廣州市公積金貸款購房市場將會有怎樣的影響呢?
純公積金貸款:政策加碼
首先應(yīng)該明確的一點是:新政低首付的加碼只適用于純公積金貸款部分。 “我以為原先的政策就是首套三成,二套七成啊,沒有變化嘛,”廣州公積金貸款新政發(fā)布后,不少網(wǎng)友有此疑問。實際上,就公積金貸款部分,新政確實加碼了,而購房者“蒙查查”的原因,是因為大部分購房者在使用公積金貸款的時候,選擇的都是組合貸,也就是公積金+商貸的方式。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,職工就同一房產(chǎn)申請組合貸款的,首付款比例需要同時符合商業(yè)貸款及個人住房公積金貸款的要求。而目前廣州地區(qū)銀行普遍規(guī)定,首套房低三成首付,二套房首付要七成,因此除非是純公積金貸款,否則難享低首付。因此,組合貸的購房者實際上是沒有享受到此前首套二成和二套四成的“待遇”的。
組合貸是大部分買房者的選擇
根據(jù)廣州市住房公積金貸款政策,在可貸額度方面,個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度計算公式為: 賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)。與此同時,在高額度方面也有規(guī)定:一人申請個人住房公積金貸款,高額度為60萬元。兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請公積金貸款,貸款額度為每個申請人的貸款額度之和,高額度為100萬元。也就是說,一個家庭的夫婦二人,可申請的公積金貸款高額度是100萬元,這樣的額度在現(xiàn)時的廣州買房,是不太夠的。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》,9月廣州房價為18742元/平方米,一套90平方米的房子總價就超過168萬元,如果是首套房,公積金貸款以夫婦二人高額度算,僅有100萬元,首付二成的話近34萬元,那就還需要購房者拿出另外的34萬元,才能買上房。而實際上,總價200萬元以內(nèi)的房子在廣州并不多了。市區(qū)供應(yīng)不足,想在市區(qū)買房,二手房還是占了大多數(shù)。那么,在廣州市區(qū)套二手房,要花多少錢? 以8月份廣州二手樓市的數(shù)據(jù)為例,天河、越秀、海珠、原荔灣“老四區(qū)”中,300-400萬的優(yōu)質(zhì)盤和800萬以上的高端大戶型成交有所增多。其中300-400萬優(yōu)質(zhì)盤的成交占比為12.1%,較7月份增加了約3個百分點;800萬以上的高端大戶型的成交占比為15.7%,較7月份增加了約4個百分點�？傮w來說,300萬以上的成交增多,主要與市區(qū)供應(yīng)不足有較大關(guān)系。動輒300萬元以上的房子,靠純公積金貸款顯然是“搞不掂”的,這個時候,組合貸就成為買房者的首選。
組合貸總額平均134萬元/套
廣州9月二手住宅網(wǎng)簽成交量再次突破10000套的大關(guān),達(dá)11513套,市場交投熱度已超過3月高峰期。9月二手住宅網(wǎng)簽成交均價約18942元/平方米,環(huán)比上升5.5%。隨著樓價的上升,購房者申請公積金組合貸款的貸款總額,也隨之增加。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,公積金組合貸款個案的平均貸款總額,從去年1-7月的107萬元/套,上升至今年1-7月的134萬元/套,升幅約24.8%。多達(dá)七成公積金組合貸款的購房個案,貸款總額在150萬元以內(nèi),而貸款總額在100-150萬元之間的個案多。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年1-7月貸款總額在100-150萬元的個案,約占公積金組合貸款購房個案的36%,而貸款總額低于100萬元的公積金組合貸款個案占比約為35%。貸款總額在150萬元以上的公積金組合貸款購房個案占比,較去年同期明顯增加,其中,貸款總額在200萬元以上的公積金組合貸款購房個案,從去年1-7月的3%上升至今年1-7月的12%。
組合貸占比呈上升趨勢
今年以來,改善型換房客入市積極性明顯增加,在一定程度上也令到用公積金組合貸款購房的改善型換房個案隨之上升。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年1-7月公積金組合貸款購房個案當(dāng)中,改善型換房需求約占25%,而去年1-7月改善型換房占比僅錄得14%。不過,剛需型首次置業(yè),仍然是公積金組合貸款個案的主要購房需求,今年1-7月首次置業(yè)需求約占公積金組合貸款購房個案的72%。由于剛需首次置業(yè)需求占主導(dǎo),因此,公積金組合貸款的購房個案,亦以中小戶型物業(yè)成交居多。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年1-7月錄得的公積金組合貸款的購房個案當(dāng)中,面積在60-90平方米的中小戶型物業(yè)占成交主力,約占41%,而面積在90-120平方米的中大戶型物業(yè),也占到33%,是公積金組合貸款購房者追捧的第二大熱門戶型。在二手市場當(dāng)中,用哪種付款方式,關(guān)鍵看買賣雙方協(xié)商的結(jié)果。與商貸對比,公積金組合貸款的供樓支出,的確是稍低一些,因此,不少購房者都希望能用公積金貸款或公積金組合貸款購房,但關(guān)鍵還是要看業(yè)主接受哪一種付款方式和買賣雙方協(xié)商的終結(jié)果。如急于賣房套現(xiàn)的業(yè)主,則比較傾向于將物業(yè)賣給能較快收齊樓款的一次性付款購房的買家。
公積金貼息貸款總額增加
今年3月,廣州調(diào)整了公積金貼息貸款的申請條件,規(guī)定新申請的公積金貼息貸款,公積金貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年1-7月,約有33%的公積金組合貸款個案,公積金貸款部分占貸款總金額小于50%。 8月中下旬的消息指,廣州公積金貼息貸款額度由50億元增至100億元。這一措施,有利于下半年公積金組合貸款購房人士入市購房。據(jù)往年市場情況預(yù)估,下半年買家入市積極性將高于上半年,而公積金組合貸款購房需求也可能會隨之增加。
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看點1
連續(xù)繳存6個月以上可申貸
“辦法”規(guī)定，在廣州繳存公積金以及簽訂了互貸合作協(xié)議城市繳存公積金的職工，均可向廣州公積金中心申請貸款。據(jù)悉早在2009年，廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶8個城市的住房公積金管理中心已共同簽訂合作協(xié)議，實現(xiàn)了珠三角8城市住房公積金的互貸。2015年7月，廣州與清遠(yuǎn)之間實現(xiàn)公積金互貸業(yè)務(wù)。
職工申請貸款時應(yīng)已連續(xù)足額繳存公積金6個月(含)以上，從申請至放款前按月、足額、連續(xù)繳存視為正常繳存。相對簡化的是，職工是否足額繳存以繳存基數(shù)為準(zhǔn)，不需要提供個人收入證明。
此外，從去年10月開始，廣州公積金中心已開始實行住房公積金異地個人住房貸款政策。在外地繳存公積金的廣州市戶籍職工，在廣州購買自住住房，也可向廣州公積金中心申貸。
看點2
只準(zhǔn)貸兩次 別墅不可貸
不予貸款情形適用于普通公積金貸款、異地貸款、貼息貸款。這包括：
1.建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu);
2.用途為非居住用房及低密度商品住房;
3.已使用兩次住房公積金貸款。
其中，低密度商品住宅按目前業(yè)界的理解是“以高綠化率、低容積率為主要特征的住宅”，包括獨立別墅、多層住宅及派生房產(chǎn)等，這顯示出公積金貸款仍是以支持購買普通自住商品房為主。
而第3條則明確，職工只能申請兩次公積金貸款，這和此前被譽為“史上最嚴(yán)”的征求意見稿相比，已有所放寬，也契合“暫停發(fā)放第三套房貸款”的精神，不過第二次公積金貸款，需在結(jié)清第一次貸款后方可申請。
看點3
6期沒還貸 將被限制貸款
限制貸款情形同樣適用于普通公積金貸款、異地貸款、貼息貸款，這包括以下三種情況：
1.以欺騙手段提取本人住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額的職工，全額退款5年后才可申請住房公積金貸款;
2.提供虛假資料騙取住房公積金貸款的職工，公積金中心將保留不良誠信記錄5年，期間不受理其住房公積金貸款申請;
3.人民銀行征信記錄顯示住房貸款逾期6期(含)以上，貸款結(jié)清5年后才可申請住房公積金貸款。
