業(yè)界觀點(diǎn)之房貸新政策刺激樓市作用有限
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布9月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。同此前一段時(shí)間以來(lái)的數(shù)據(jù)相比較，這個(gè)月的數(shù)據(jù)發(fā)生了質(zhì)的變化。9月份，70個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格，不同環(huán)比走勢(shì)的城市由8月的68降、1平、1漲，轉(zhuǎn)為69降、1平，全面停漲;不同同比走勢(shì)的城市則由8月的19降、3平、48漲，轉(zhuǎn)為58降、2平、10漲。
前幾個(gè)月，在房?jī)r(jià)環(huán)比全面下降的情況下，多數(shù)城市同比仍呈漲勢(shì)，主要在于翹尾因素的影響尚未消除，“不是不降，時(shí)候未到”�，F(xiàn)在，這個(gè)時(shí)候到了。9月的房?jī)r(jià)指數(shù)就是一個(gè)質(zhì)的拐點(diǎn)。雖然有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，9月各城市平均環(huán)比降速減慢，但這同樣也有翹尾因素的作用，因?yàn)槎鄶?shù)城市的環(huán)比價(jià)格已經(jīng)一降再降了。而與此形成鮮明對(duì)比的是，70個(gè)城市的同比價(jià)格雖然依然有漲有降，但最高漲幅與最低降幅分別比8月份下降了1.5和2.3個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)解讀披露，9月份70個(gè)大中城市新建住宅和新建商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)比8月份均增長(zhǎng)8%左右。對(duì)于銷(xiāo)售情況，不僅要看套數(shù)，更要看面積和銷(xiāo)售額;不僅要看大中城市，還要看全國(guó);不僅要看環(huán)比，還要看同比。從全國(guó)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，1月至9月，商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降10.3%，降幅比1月至8月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額下降10.8%，降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)然，同價(jià)格的變化規(guī)律相似，如果環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比最終也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，這還需要持續(xù)的觀察。
9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確放松了首套房貸標(biāo)準(zhǔn)，只要還清房貸，再貸款即按首貸對(duì)待。此后，媒體陸續(xù)報(bào)道了各地房市對(duì)央行救市新政的反應(yīng)，“井噴”者有之，無(wú)動(dòng)于衷者亦有之。新政對(duì)房市究竟影響幾何，尚需10月份的數(shù)據(jù)才能得出結(jié)論。
借助百度搜索指數(shù)觀察，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的前30天內(nèi)，以“房貸”為關(guān)鍵詞的搜索指數(shù)，其平均值為2482，同比雖上升32%，但環(huán)比仍下降29%，雖然在9月30日達(dá)到6391的最高值，但到10月20日以后，又下降到平均水平以下;以“房?jī)r(jià)”為關(guān)鍵詞的搜索指數(shù)，平均值為4175，同比上升11%，環(huán)比則下降13%，雖然在長(zhǎng)假后的第一天達(dá)到6800的最高值，但20日以后也降至平均水平以下。這表明，公眾對(duì)房貸新政的關(guān)注度并未明顯增加，也談不上持久。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)的搜索情況有如一個(gè)晴雨表，可用于對(duì)形勢(shì)進(jìn)行輔助判斷。由此大致可知，房貸新政對(duì)刺激樓市有作用，但作用是有限的。
在大多數(shù)城市已經(jīng)取消限購(gòu)的背景下，央行新政對(duì)一些亟須改善住房條件者，可以起到錦上添花的作用。此前各地相繼放松限購(gòu)之所以作用有限，就在于“無(wú)買(mǎi)房之錢(qián)”，而央行放寬首貸、松綁限貸，相當(dāng)程度上解決了錢(qián)的問(wèn)題。而且越有錢(qián)，越有能力還錢(qián)，就越可以得到貸款，這既對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的希望改善住房者有利，同時(shí)也為繼續(xù)囤房炒房的投資者大開(kāi)了方便之門(mén)，由此可能在一定程度上遲滯樓市降價(jià)的步伐，但對(duì)房市的拉動(dòng)作用依然是有限的，樓市的不景氣，銷(xiāo)售的下滑，是因?yàn)樵谡{(diào)控控制了投資性購(gòu)房后，商品房市場(chǎng)已經(jīng)到了有支付能力的供需拐點(diǎn)，放寬首貸后，該買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起，而且可能更買(mǎi)不起，有頭腦的投資者，也不會(huì)在這個(gè)時(shí)刻貿(mào)然入市抄底。如果房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離價(jià)值的局面不從根本上改變，即使有少數(shù)迫切需要改善住房者成為改變首貸政策的受益者，由此可以穩(wěn)住乃至繼續(xù)拉高了房?jī)r(jià)，但也僅僅是把房地產(chǎn)的泡沫吹得更大一些而已。
還是那句話(huà)—作為一種商品，住房的價(jià)格憑什么只能漲不能降落?違反價(jià)值規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的做法，終究是難以持久的。只有房?jī)r(jià)向符合價(jià)值的方向和居住屬性合理回歸，才能有更多的人買(mǎi)得起房，住房才能因銷(xiāo)售量的增加帶來(lái)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，房市才能健康適度地發(fā)展。
