東莞市政府近日公布了《東莞市個人住房公積金貸款辦法》(下稱新《辦法》)，征詢公眾意見。如官方此前所透露，調(diào)整了“貸款金額不能超過余額8倍”的舊規(guī)定，針對貸款限額，推出新的計算方式。不過，直接影響到計算結(jié)果的兩個關(guān)鍵系數(shù)———繳存時間和收入調(diào)節(jié)系數(shù)，官方卻表態(tài)，要等到新《辦法》執(zhí)行了再發(fā)布。這意味著，具體每個人最高能貸到多少住房公積金，還是“蒙查查”。有市民和學(xué)者就質(zhì)疑：這樣公開征詢意見，是否不夠公開?另外，新《辦法》中明確，裝修不能再申請住房公積金貸款。對于申請貸款購買經(jīng)適房，則有了新條款覆蓋，官方稱是“原則性支持”，具體如何執(zhí)行還待細則出臺。
貸款限額標準有了新算法
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，東莞執(zhí)行的是2月發(fā)布的限額標準：規(guī)定住房公積金貸款最高額度不能超過公積金賬戶余額8倍。這意味著，在滿足了上述規(guī)定后，假設(shè)你的住房公積金賬戶只剩下2萬元了，你最多只能貸到2 8=16萬元。這一嚴苛規(guī)定，被稱為東莞史上最嚴的住房公積金新政，直接導(dǎo)致東莞住房公積金去年新增貸款金額同比下滑過半。
市民呼吁放寬，官方也在近期釋放了政策調(diào)整的信息。根據(jù)新《辦法》，貸款限額不再按照8倍計算，而是有了一套新的計算公式：公積金貸款可貸額度Y =個人公積金賬戶余額B (繳存時間系數(shù)T +收入調(diào)節(jié)系數(shù)I) 流動性調(diào)節(jié)系數(shù)L。
公積金資金池越充�？少J額越高
其中，流動性調(diào)節(jié)系數(shù)L是根據(jù)東莞市住房公積金的個貸率(即存貸比)來調(diào)節(jié)，當(dāng)公積金中心資金池中的資金越緊張，該系數(shù)就越低，在其他條件不變時，借款人可貸額度也越少。反之，資金池充裕時，借款人可貸的額度就越高。
根據(jù)新《辦法》的分檔，細分如下：
1、當(dāng)個貸率<60%，為流動性過剩，該系數(shù)為1.2;
2、60% 個貸率 80%，為流動性正常，該系數(shù)為1;
3、80%<個貸率<90%，為流動性不足，該系數(shù)為0.8;
4、個貸率 90%，為流動性緊張，該系數(shù)為0.6。
根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，東莞市住房公積金的個貸率為72 .07%(即符合第二項，流動性正常)。近年來，東莞都采取了更穩(wěn)健的貸款政策將個貸率維持在60%-80%，即該系數(shù)為1。不過，取消8倍的限額后，如果樓市成交量攀高，新增貸款大幅增加，這一系數(shù)將有波動。
按照規(guī)定，公積金中心以后將按月向社會公布個貸率。當(dāng)公積金資金流動性情況發(fā)生變化且個貸率連續(xù)3個月保持在同一區(qū)間時，公積金中心應(yīng)及時向社會公布，并于公布之日次月起執(zhí)行相應(yīng)的流動性調(diào)節(jié)系數(shù)。
高低收入怎么分還未知
影響貸款限額的還有另外兩個系數(shù)：繳存時間系數(shù)T和收入調(diào)節(jié)系數(shù)I。東莞市住房公積金中心此前就透露，出于公平性上的衡量，新政將向中低收入者和長時間繳存的職工傾斜。
此次新《辦法》中也說明，繳存時間系數(shù)(T )是鼓勵職工長期持續(xù)繳存的調(diào)節(jié)參數(shù)。原則上，繳存時間越長，享有的貸款權(quán)益越多。收入調(diào)節(jié)系數(shù)(I)的原則是“控高保低”，抑制高額繳存職工投資、投機性住房貸款需求，保障低額繳存職工滿足普通自住住房貸款需求。
但具體兩個系數(shù)如何計算出來，征詢意見稿中卻未有相關(guān)說明。記者昨日就此咨詢了東莞市住房公積金中心，相關(guān)人員只是說明有專門附表參照，但“專業(yè)性很強”，負責(zé)審核發(fā)布新《辦法》的市政府決定，要等到該《辦法》正式執(zhí)行了才公布。
據(jù)了解，征詢意見的時間為今年8月21日至9月1日。這意味著，在這一階段，具體每個人最高能貸到多少住房公積金，卻沒有一套清晰的公式可以套算，普通市民還是“蒙查查”。“究竟誰被劃分為低收入者，誰是高收入者都不知道，這樣怎么提意見?”有專家昨日就質(zhì)疑，政府這樣征詢公眾意見是否不夠公開?
[專家觀點]
提取說明：
根據(jù)新《辦法》，公積金貸款可貸額度Y =個人公積金賬戶余額B (繳存時間系數(shù)T +收入調(diào)節(jié)系數(shù)I) 流動性調(diào)節(jié)系數(shù)L。
申請住房公積金還需滿足舊規(guī)定的另外三個限額標準：
1、首套房最高只能貸總房價的7成，二套房最高貸5成。
2、公積金貸款的月應(yīng)還款額，加上借款人本人及配偶的其他各項貸款月應(yīng)還款額之和，不能超過借款人家庭月收入的55%。
3、個人貸款最高46萬;家庭共同借款的，最高可貸66萬。
新政變化解讀
首獲“原則性支持”申請 經(jīng)適房業(yè)主放下心頭大石
要點：新《辦法》中，也修訂了借款人條件：購買經(jīng)濟適用住房等政府保障性住房的，可增加包括配偶在內(nèi)的其他家庭成員作為共同借款人，但必須是房屋產(chǎn)權(quán)共同所有人，必須符合本辦法第七條和本條所規(guī)定的各項條件。官方解釋，增加保障性住房的共同借款人，是為了提高中低收入職工家庭的購房支付能力。
解讀：據(jù)了解，這還是住房公積金政策首次覆蓋了經(jīng)適房購房人群。這一調(diào)整讓購買經(jīng)適房的業(yè)主喜出望外。“是不是可以申請住房公積金貸款買經(jīng)適房了?!”剛剛選好經(jīng)適房的業(yè)主“嘻嘻”追問。他和家人已經(jīng)在雅園新村選好了一套兩房，但籌齊17萬的房款，對于原本生活就困難的他們來說，無疑是個難題。至今，他一直在為籌齊房款而焦慮。
據(jù)媒體報道，東莞已經(jīng)有不少人選好經(jīng)適房陸續(xù)辦理入住，但大部分至今都沒有簽訂房屋買賣合同，就是因為還沒有湊齊房款。“申請經(jīng)適房的都是困難戶，要不然也不會申請得到了。要申請商業(yè)貸款，銀行又要考慮我們的還款能力，基本上也都拿不到。”
據(jù)業(yè)主“嘻嘻”介紹，大家只能把希望寄托在公積金貸款上。他已經(jīng)在東莞繳存了10年住房公積金，不過，由于經(jīng)適房的交易很多方面都和商品房不同，目前公積金貸款政策并未覆蓋這一群體。
去年東莞史上最嚴住房公積金政策出臺后，更多的人覺得申請無望，他們收入低，繳存基數(shù)也低。以“嘻嘻”為例，雖已繳交了多年，當(dāng)時的公積金賬戶上余額只有1萬多元，按照規(guī)定，最多也只能貸到8萬。
現(xiàn)在新《辦法》出臺征求意見稿，借款人一項正式覆蓋了“經(jīng)適房”購房人群，8倍限額也取消，將傾向支持中低收入人群購房。對于“嘻嘻”來說，是兩大利好。他說：“終于可以放下心頭大石!”
不過，東莞市住房公積金中心昨日解釋，對借款人的表述修訂后，確實是覆蓋了經(jīng)適房購房群體，“原則上是支持申請住房公積金貸款購買經(jīng)適房，同時考慮到這個群體收入低，增加共同借款人”。不過，相關(guān)負責(zé)人也解釋，這一政策牽涉到多個部門，具體如何執(zhí)行，何時開始執(zhí)行，還待細節(jié)出臺。
7年僅發(fā)放77筆 毛坯房裝修貸款將取消
要點：新《辦法》中第三條明確：本辦法所稱個人住房公積金貸款，是指由公積金中心以歸集的公積金為資金來源，委托受委托銀行發(fā)放給公積金繳存職工定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的貸款。
解讀：這一條款詳細規(guī)定了住房公積金貸款的用途，也直接取消了東莞此前推行的裝修貸款。據(jù)了解，早于2007年，東莞就公布了《關(guān)于推行住房公積金裝修貸款的通知》，首次明確可以提取住房公積金貸款用于裝修，最高貸款額15萬元，最長貸款期限為10年。裝修貸款必須用于裝修已付清房款、且是毛坯房的自住商品房。官方當(dāng)時介紹，有市民買房后，因經(jīng)濟困難無法裝修而無法入住，希望該政策的出臺能解決這個問題。
此次新《辦法》直接取消了這一規(guī)定。東莞市住房公積金中心解釋，當(dāng)時出臺是為了釋放一部分沉淀的資金，但到了現(xiàn)在，公積金貸款的形勢已經(jīng)轉(zhuǎn)變，很多人購買首套住房還不一定能貸到款，希望回歸住房公積金的初衷照顧這部分群體。而且，從2007年來，東莞至今共發(fā)放了77筆共975萬元裝修貸款，效果也不明顯。
