營改增最新政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

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營改增新政下,對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務,并且影響主要的房地產(chǎn)類型。

5月1日起,營改增試點改革在全國范圍內全面推開。房地產(chǎn)行業(yè)作為此次改革中的難點和重點,備受關注。如何啃下這塊“硬骨頭”,直接影響到整個改革的順利完成以及經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。

營改增新政下,對于房地產(chǎn)業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務,并且影響主要的房地產(chǎn)類型,比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用于11%的增值稅稅率,較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。

畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認為,增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項),而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項),所以單純將新稅率和老稅率直接進行比較是沒有意義的。另外,過渡性政策的實施也會對稅率產(chǎn)生進一步的影響。

雖然目前具體的房地產(chǎn)增值稅算法和相關配套政策還未發(fā)布,但大眾對于營改增后房價走勢格外關注。中匯浙江稅務授薪合伙人、注冊稅務師董智在接受上證報記者采訪時說,由于增值稅是價外稅,營改增后,統(tǒng)計局發(fā)布的房價是價稅分離后的房價,與同期相比肯定房價會“下降”,但購房者支付的總金額不一定會減少。

他舉例說,營改增前合同價500萬的房子,同樣的情況下,營改增后,現(xiàn)在統(tǒng)計的房價:500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅方式,房價還是會略有下降:500/(1+5%)=476.19萬元。

“房產(chǎn)企業(yè)稅負在簡易征收的情況下,稅負略有下降,在一般計稅方式下,房企稅負會不會下降取決于企業(yè)的財務管理、供應商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計稅方式的供應商),越有利于房產(chǎn)企業(yè)稅負控制!倍钦f。

在沈瑛華看來,營改增政策屬于平穩(wěn)過渡,房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定,不僅適用于個人自住用房,也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產(chǎn)并抑制投機行為有重要影響。

據(jù)悉,有關部門已經(jīng)在抓緊研究房地產(chǎn)相關配套政策。目前已出臺營改增政策中,購買不動產(chǎn)可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業(yè)地產(chǎn)最強音”。

營改增相關政策規(guī)定,5月1 日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年 抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

“新購置不動產(chǎn)納稅抵扣范圍,對商業(yè)地產(chǎn)而言是個重大利好,有利于房產(chǎn)企業(yè)的寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的銷售!倍潜硎。

既然營改增有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存,商業(yè)地產(chǎn)價格會不會因此出現(xiàn)上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示,雖然新增的不動產(chǎn)可以作為進項稅抵扣,但如果對生產(chǎn)經(jīng)營沒有益處的話,企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產(chǎn)。如果企業(yè)投資于不動產(chǎn),說明希望以后擴展經(jīng)營業(yè)務、占有更大的市場,這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。

董智認為,由于改征增值稅后,房地產(chǎn)企業(yè)會加強對采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理,這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來,由于在一般計稅方式,多取得進項稅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔,房地產(chǎn)企業(yè)為盡可能多的獲取進項稅,會調整自己的產(chǎn)品結構,會更多推出精裝修房、帶家電等產(chǎn)品類型。

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