營改增新政下，對于房地產業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業(yè)務，并且影響主要的房地產類型。
5月1日起，營改增試點改革在全國范圍內全面推開。房地產行業(yè)作為此次改革中的難點和重點，備受關注。如何啃下這塊“硬骨頭”，直接影響到整個改革的順利完成以及經濟的平穩(wěn)發(fā)展。
營改增新政下，對于房地產業(yè)的定義與營業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業(yè)務，并且影響主要的房地產類型，比如住宅、寫字樓、工業(yè)地產、以及商業(yè)地產等。房地產業(yè)將適用于11%的增值稅稅率，較之營業(yè)稅5%的稅率有大幅上漲。
畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認為，增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項)，而營業(yè)稅是基于全額征稅(僅銷項)，所以單純將新稅率和老稅率直接進行比較是沒有意義的。另外，過渡性政策的實施也會對稅率產生進一步的影響。
雖然目前具體的房地產增值稅算法和相關配套政策還未發(fā)布，但大眾對于營改增后房價走勢格外關注。中匯浙江稅務授薪合伙人、注冊稅務師董智在接受上證報記者采訪時說，由于增值稅是價外稅，營改增后，統(tǒng)計局發(fā)布的房價是價稅分離后的房價，與同期相比肯定房價會“下降”，但購房者支付的總金額不一定會減少。
他舉例說，營改增前合同價500萬的房子，同樣的情況下，營改增后，現(xiàn)在統(tǒng)計的房價：500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產企業(yè)采用簡易計稅方式，房價還是會略有下降：500/(1+5%)=476.19萬元。
“房產企業(yè)稅負在簡易征收的情況下，稅負略有下降，在一般計稅方式下，房企稅負會不會下降取決于企業(yè)的財務管理、供應商管理情況。管理越優(yōu)秀的企業(yè)、合作伙伴越給力(大型企業(yè)、采用一般計稅方式的供應商)，越有利于房產企業(yè)稅負控制。”董智說。
在沈瑛華看來，營改增政策屬于平穩(wěn)過渡，房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營業(yè)稅的規(guī)定，不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產并抑制投機行為有重要影響。
據悉，有關部門已經在抓緊研究房地產相關配套政策。目前已出臺營改增政策中，購買不動產可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業(yè)地產最強音”。
營改增相關政策規(guī)定，5月1 日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年 抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
“新購置不動產納稅抵扣范圍，對商業(yè)地產而言是個重大利好，有利于房產企業(yè)的寫字樓、商鋪等產品的銷售�！倍潜硎�。
既然營改增有利于商業(yè)地產去庫存，商業(yè)地產價格會不會因此出現(xiàn)上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示，雖然新增的不動產可以作為進項稅抵扣，但如果對生產經營沒有益處的話，企業(yè)也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產。如果企業(yè)投資于不動產，說明希望以后擴展經營業(yè)務、占有更大的市場，這屬于企業(yè)自身的投資決策問題。
董智認為，由于改征增值稅后，房地產企業(yè)會加強對采購環(huán)節(jié)的增值稅專用發(fā)票的管理，這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來，由于在一般計稅方式，多取得進項稅可以減輕房地產企業(yè)稅收負擔，房地產企業(yè)為盡可能多的獲取進項稅，會調整自己的產品結構，會更多推出精裝修房、帶家電等產品類型。
