營(yíng)改增5月1日全面推行后，二手房交易稅負(fù)將如何變化，成為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。財(cái)新記者了解到，營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法中明確，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。
目前來(lái)看，二手房交易營(yíng)改增基本上相當(dāng)于將營(yíng)業(yè)稅政策平移至增值稅上，稅負(fù)并不會(huì)增加。一位地方稅務(wù)機(jī)關(guān)人士對(duì)財(cái)新記者表示，考慮到價(jià)稅分離部分，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降一點(diǎn)。
但是由于二手房交易中通常是賣(mài)方占主導(dǎo)地位，會(huì)通過(guò)各種方式轉(zhuǎn)移稅負(fù)，他也提醒，要謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商拿增值稅炒作，或者價(jià)稅分離標(biāo)價(jià)，建議購(gòu)房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價(jià)。
根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率，比如一套售價(jià)150萬(wàn)(含稅、購(gòu)買(mǎi)不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬(wàn)。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬(wàn)。
另一可能減稅的來(lái)源是2年以上的非普通住房�，F(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策是個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
此次個(gè)人二手房交易營(yíng)改增對(duì)2年以上(含2年)的住房采用了統(tǒng)一表述，并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。有稅務(wù)咨詢?nèi)耸繉?duì)記者表示，這可能意味著未來(lái)不分差別對(duì)待。
普通住房和非普通住房的區(qū)別，主要是各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合單套建筑面積、住宅小區(qū)建筑容積率、實(shí)際成交價(jià)格等制定的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。如果營(yíng)改增后，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負(fù)。
為確保全面推開(kāi)營(yíng)改增平穩(wěn)實(shí)施，國(guó)稅總局近日也發(fā)文稱(chēng)，全面推開(kāi)營(yíng)改增后，二手房交易增值稅在一定過(guò)渡期內(nèi)委托地稅部門(mén)代征。
【相關(guān)鏈接】
營(yíng)改增紅利鏈條打通了多少?二手房整體稅負(fù)下降
5月1日起全面推開(kāi)的營(yíng)改增試點(diǎn)至今已經(jīng)施行一周多了，那么營(yíng)改增對(duì)此次納入試點(diǎn)的建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)業(yè)帶來(lái)了怎樣的影響?是否如之前預(yù)料的那樣為企業(yè)帶來(lái)減稅紅利?企業(yè)該如何才能享受到營(yíng)改增帶來(lái)的利好?
繼本月1日各地陸續(xù)開(kāi)出首張?jiān)鲋刀惏l(fā)票之后，我國(guó)全面闖關(guān)的營(yíng)改增又度過(guò)了最關(guān)鍵的第二關(guān)和第三關(guān)：即二手房交易實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增開(kāi)票繳納以及四大行業(yè)全面開(kāi)票。據(jù)北京市國(guó)稅局的稅務(wù)人員介紹，營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的減稅紅利會(huì)隨著增值稅涉及范圍越來(lái)越廣而體現(xiàn)明顯。因?yàn)榧{入增值稅制的行業(yè)越多，先期執(zhí)行試點(diǎn)的行業(yè)的可抵扣項(xiàng)就越多，從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的鏈條�！艾F(xiàn)在營(yíng)改增已全面推開(kāi)，抵扣鏈條也就完全打通了�！�
根據(jù)營(yíng)改增的試點(diǎn)方案，以年銷(xiāo)售額500萬(wàn)元為界限，500萬(wàn)元以上的企業(yè)屬于一般納稅人，500萬(wàn)元以下的企業(yè)為小規(guī)模納稅人。根據(jù)規(guī)定，營(yíng)改增后小規(guī)模納稅人將從過(guò)去普遍征收5%的營(yíng)業(yè)稅降為3%的增值稅征收率，稅收負(fù)擔(dān)總體下降近四成。這意味著，一般納稅人的減稅是有條件的，需要通過(guò)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣實(shí)現(xiàn)，而小規(guī)模納稅人減稅則是 “無(wú)條件”的，可以直接享受稅率降低帶來(lái)的減稅。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士提醒，營(yíng)改增從稅制設(shè)計(jì)層面保證了行業(yè)稅負(fù)只減不增，不過(guò)并不代表所有企業(yè)稅負(fù)都會(huì)下降�！捌髽I(yè)還需要提升管理水平、結(jié)合自身需求正確運(yùn)用營(yíng)改增細(xì)則，才能真正享受到營(yíng)改增的紅利�！�
北青報(bào)記者在采訪中了解到，為確保各行業(yè)的稅負(fù)只降不增，稅務(wù)部門(mén)在整個(gè)營(yíng)改增切換過(guò)程中不斷微調(diào)政策，不惜多次“打補(bǔ)丁”出臺(tái)有針對(duì)性的實(shí)施細(xì)則，確保一些特殊行業(yè)也能稅負(fù)降低。
比如，營(yíng)改增方案中對(duì)勞務(wù)派遣如何抵扣沒(méi)有明確，此前地方稅務(wù)部門(mén)收到大量勞務(wù)派遣企業(yè)的反饋。為此，一份補(bǔ)充文件《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》發(fā)出，給勞務(wù)派遣公司帶來(lái)了福音。增值稅時(shí)代，原先營(yíng)業(yè)稅對(duì)勞務(wù)派遣實(shí)行差額征收政策被平移過(guò)來(lái)，但差額征收是不能抵扣的。為照顧一些企業(yè)需求，文件在保留差額征收的同時(shí)，增加可抵扣模式，即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。這就意味著，勞務(wù)派遣類(lèi)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)算算哪種方式最劃算就選擇哪種方式。
另外，營(yíng)改增政策還給經(jīng)常走高速路的企業(yè)帶來(lái)了紅利。高速公路費(fèi)抵扣的焦點(diǎn)主要是抵扣憑證問(wèn)題。由于改革剛啟動(dòng)增值稅發(fā)票與高速路收費(fèi)系統(tǒng)還未完全對(duì)接，為讓更多交通物流企業(yè)獲得減稅紅利，補(bǔ)充文件提出了過(guò)渡性舉措，明確一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費(fèi)，暫憑取得的通行費(fèi)發(fā)票計(jì)算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
相關(guān)
營(yíng)改增對(duì)二手房交易影響不大
營(yíng)改增實(shí)施已過(guò)一周，效果到底如何，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中，跟老百姓息息相關(guān)的就是二手房交易。近日，北青報(bào)記者走訪多個(gè)中介門(mén)店，業(yè)務(wù)人員普遍認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)二手房交易影響不大。此前，營(yíng)改增出臺(tái)之時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這是一個(gè)利好，但從其對(duì)實(shí)際成交來(lái)看，影響微乎其微。
前日中午，朝陽(yáng)區(qū)定福莊某地產(chǎn)中介公司員工正給客戶介紹房源，在了解了房源的基本信息之后，該客戶提到了營(yíng)改增后交易稅費(fèi)問(wèn)題，中介公司員工告訴該客戶營(yíng)改增后，交易的稅負(fù)不會(huì)增加，反而有所減輕。對(duì)于北青報(bào)記者提到的關(guān)于營(yíng)改增對(duì)二手房交易的影響，該業(yè)務(wù)人員稱(chēng)，從目前入市房源與交易數(shù)量來(lái)看，營(yíng)業(yè)點(diǎn)與去年同期相比并無(wú)顯著變化，另外，幾乎沒(méi)有客戶是因?yàn)闋I(yíng)改增引發(fā)的買(mǎi)房或者賣(mài)房交易，雖然問(wèn)的人不少，但一聽(tīng)說(shuō)影響不大也不再糾纏于這一點(diǎn)。真正影響二手房交易的還是房?jī)r(jià)的高低、土地的使用年限、房屋的裝修質(zhì)量以及是否“滿五唯一”等因素。
一名準(zhǔn)備近期換新房的張女士告訴北青報(bào)記者，她此前很關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，關(guān)于營(yíng)改增后的計(jì)稅方式已咨詢過(guò)稅務(wù)局的專(zhuān)業(yè)人士，她目前看中一套總價(jià)400萬(wàn)元的房子，經(jīng)過(guò)計(jì)算，營(yíng)改增之前營(yíng)業(yè)稅與營(yíng)改增后繳納的稅費(fèi)相比差額不大。由于孩子上學(xué)不方便，張女士打算將原來(lái)在五環(huán)外的房子換成在四環(huán)邊上的一套房子。
據(jù)了解，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即過(guò)去房?jī)r(jià)是含稅價(jià)，增值稅是價(jià)外稅，要按照不含稅價(jià)來(lái)征稅，所以要先計(jì)算不含稅價(jià)格，再計(jì)算繳納增值稅。此外，營(yíng)改增后，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。由于增值稅作為價(jià)外稅，二手房交易的稅負(fù)不會(huì)增加。營(yíng)改增試點(diǎn)后，二手房交易的增值稅仍然由地稅部門(mén)征收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場(chǎng)所不變，但稅負(fù)略有下降。
除了買(mǎi)房者和賣(mài)房者之外，北青報(bào)記者也咨詢了多位地產(chǎn)研究人士。他們總體上認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，但對(duì)于市場(chǎng)中具體的個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房影響不大。
餐飲
有飯店預(yù)計(jì)營(yíng)改增后毛利上升3%
對(duì)于此次營(yíng)改增將給餐飲企業(yè)帶來(lái)哪些變化，北青報(bào)記者采訪的華天餐飲集團(tuán)、花家怡園、蟹老宋等多家企業(yè)負(fù)責(zé)人均表示正在觀望和學(xué)習(xí)中，還需要等新政實(shí)施一個(gè)月后再看稅務(wù)報(bào)表。海底撈方面則透露，經(jīng)過(guò)多次測(cè)算，預(yù)測(cè)將至少提高3%個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，這也是此前眉州東坡作為北京市餐飲行業(yè)首例實(shí)施營(yíng)改增企業(yè)時(shí)對(duì)外透露的數(shù)字。
餐飲企業(yè)最晚9月實(shí)施營(yíng)改增
海底撈將于5月10日在京統(tǒng)一實(shí)施營(yíng)改增，為何比其他餐飲企業(yè)晚實(shí)施呢?海底撈方面稅務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，國(guó)家稅務(wù)部門(mén)對(duì)營(yíng)改增實(shí)施是有緩沖期的，可延續(xù)到6月30日，而北京市稅務(wù)部門(mén)規(guī)定生活服務(wù)類(lèi)企業(yè)可以延續(xù)到8月30日。“企業(yè)實(shí)行這項(xiàng)新政，一是對(duì)員工培訓(xùn)量很大，海底撈要確定順利執(zhí)行營(yíng)改增政策，并且逐步推行。另外我們?cè)诒本┑?0家門(mén)店還有之前預(yù)存的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，統(tǒng)計(jì)一下大概還有10萬(wàn)份，所以對(duì)此要有個(gè)消化過(guò)程�！焙５讚品矫姹硎�，作為一般納稅人，海底撈實(shí)施營(yíng)改增，帶來(lái)降低稅負(fù)的變化，要比其他小規(guī)模餐飲企業(yè)更高。
營(yíng)改增首周簋街飯店還“沒(méi)感覺(jué)”
在近日北青報(bào)記者對(duì)多家餐飲企業(yè)的采訪中，很多餐飲企業(yè)負(fù)責(zé)人都表示，還不確定營(yíng)改增之后到底會(huì)給企業(yè)帶來(lái)哪些變化。作為簋街餐飲協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，北京花家怡園董事長(zhǎng)花雷對(duì)于營(yíng)改增也有一些迷茫，“目前營(yíng)改增剛實(shí)施一周，對(duì)于簋街很多餐飲企業(yè)來(lái)說(shuō)，既沒(méi)嘗到甜頭，也沒(méi)吃到苦頭。因此我們都不太知道這項(xiàng)改革到底會(huì)使企業(yè)有何變化，雖然政府部門(mén)說(shuō)對(duì)我們是有利的，但到底怎么有利也沒(méi)說(shuō)，培訓(xùn)的也少，我們也在談?wù)撨@個(gè)事，很多餐飲企業(yè)的老板、稅務(wù)總監(jiān)都感覺(jué)挺彷徨�！�
“對(duì)于花家怡園來(lái)說(shuō)，即便是財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)肉菜采購(gòu)、建筑裝修等購(gòu)買(mǎi)的東西，哪些能抵稅，哪些不能抵也并不清楚，我相信不止我們一家遇到這個(gè)問(wèn)題，很多餐飲同行都摸不清呢�！被ɡ字赋�，餐飲企業(yè)負(fù)責(zé)人去稅務(wù)局培訓(xùn)一次課，也不能對(duì)所有事都明白，還有很多羅列不到的問(wèn)題，都需要在實(shí)踐中適應(yīng)磨合。“不過(guò)，最終降稅能對(duì)餐飲界有好處，就是幫助我們的一件大事�！�
稅務(wù)總監(jiān)業(yè)務(wù)能力將受考驗(yàn)
據(jù)了解，與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅在稅率/征收率、營(yíng)業(yè)收入計(jì)算、計(jì)稅方法、發(fā)票管理、申報(bào)資料、征收機(jī)關(guān)等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)較大變化，特別是抵扣制的計(jì)稅方法、增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理、申報(bào)表格的填報(bào)難度和數(shù)量等，都較營(yíng)業(yè)稅時(shí)期增加了難度和復(fù)雜程度。
一名受訪的餐飲業(yè)人士稱(chēng)，除稅費(fèi)外，他們還要考慮人力、租金、水電氣等在營(yíng)收中的占比，“這些成本大概能占到營(yíng)收的85%，所以要學(xué)習(xí)的新規(guī)很多�！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，營(yíng)改增對(duì)餐飲企業(yè)的稅務(wù)總監(jiān)的個(gè)人業(yè)務(wù)能力也是很大的考驗(yàn)，也就是說(shuō)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的有可能給企業(yè)降稅，反之還有可能比原來(lái)交的稅更多。
保險(xiǎn)
一般納稅人買(mǎi)產(chǎn)險(xiǎn)百元可省5.66元
今年5月1日營(yíng)改增試點(diǎn)全面鋪開(kāi)，各家保險(xiǎn)公司也紛紛開(kāi)出營(yíng)改增發(fā)票。北青年記者了解到，目前，由于壽險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等享受免稅政策依舊延續(xù)，與此次稅制改革關(guān)系不大。產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)營(yíng)改增后， 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)車(chē)險(xiǎn)等暫時(shí)還不受影響，一般納稅人買(mǎi)產(chǎn)險(xiǎn)因增值稅抵扣，約折合100元可省下5.66元。
根據(jù)近期財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)金融業(yè)有關(guān)政策的通知》，以及相關(guān)配套政策的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅制下保險(xiǎn)行業(yè)所享受的稅收減免政策在改為增值稅后將全部得到延續(xù)。
按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，列出的免征增值稅的業(yè)務(wù)中就包括農(nóng)牧保險(xiǎn)以及為使農(nóng)民獲得農(nóng)牧保險(xiǎn)知識(shí)的技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù);保險(xiǎn)公司開(kāi)辦的一年期以上人身保險(xiǎn)產(chǎn)品取得的保費(fèi)收入，即一年期以上人身保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)期間為一年期及以上返還本利的人壽保險(xiǎn)、養(yǎng)老年金保險(xiǎn)，以及保險(xiǎn)期間為一年期及以上的健康保險(xiǎn);金融同業(yè)往來(lái)利息收入。
保險(xiǎn)公司主要納稅收入來(lái)自保費(fèi)銷(xiāo)售和投資差價(jià)收入，由于壽險(xiǎn)大部分一年期以上業(yè)務(wù)享受免稅優(yōu)惠，營(yíng)改增涉及的需納稅收入可能主要來(lái)自財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》還明確，被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付不用繳納增值稅。
平安財(cái)險(xiǎn)北京分公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理范瑩接受北青報(bào)記者采訪時(shí)表示，保險(xiǎn)業(yè)的特點(diǎn)是對(duì)系統(tǒng)的依賴度非常高，網(wǎng)點(diǎn)眾多，系統(tǒng)的切換，切換到增值稅管理模式，包括承保系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、理賠系統(tǒng)的改造，時(shí)間緊任務(wù)重，迎合增值稅變化的系統(tǒng)改造非常關(guān)鍵。
另?yè)?jù)介紹，對(duì)于產(chǎn)險(xiǎn)的投保人而言，主要分為兩類(lèi)客戶來(lái)看，一般納稅人、小規(guī)模納稅人和個(gè)人。對(duì)于，一般納稅人而言，采購(gòu)保險(xiǎn)的成本將會(huì)降低，以100元保費(fèi)為例，原來(lái)的100元采購(gòu)支出，現(xiàn)在因可進(jìn)項(xiàng)抵扣實(shí)際只需支出94.34元，降低了5.66元;而對(duì)于個(gè)人和小規(guī)模納稅人的企業(yè)而言，采購(gòu)保險(xiǎn)的成本沒(méi)有變化
