物業(yè)管理發(fā)展中存在問題及解決對策
摘要:我國物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展,物業(yè)管理市場日漸成熟,物業(yè)管理法規(guī)更加完善,逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化,已經(jīng)取得了相當(dāng)不錯的規(guī)模和成績。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業(yè)主,也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問題,我們加強立法,提高物業(yè)管理資質(zhì)等級,加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系,制定詳細(xì)、行之有效的管理制度與措施,及時解決問題與矛盾,從而對物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;解決對策
一、物業(yè)管理發(fā)展存在問題
1.效益差,生存難。物業(yè)管理是風(fēng)險小、利潤低的行業(yè),物業(yè)公司受經(jīng)營范圍和場地等原因限制,目前只能因地制宜開展可行性經(jīng)營。隨著市場經(jīng)濟影響,之前制定的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)公司運作成本,增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟承受壓力,業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎(chǔ)上不斷提升和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量與水平,因此相關(guān)費用逐步增加,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重虧損,直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運行,同時也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點問題。
2.違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個普遍的社會問題,個別業(yè)主在住進(jìn)小區(qū)后在公共綠地上進(jìn)行種植、私擴小院、私占公共空間,嚴(yán)重破壞了公共設(shè)施,嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主利益得不到正當(dāng)維護(hù)。截至目前,沒有一部完善的法律來制止這種違法行為,此類問題引起的糾紛不斷增加,調(diào)節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是:鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權(quán)管、城管不好管,導(dǎo)致業(yè)主對其置之不理,違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生,屢禁不止。
3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現(xiàn)故障性事故,急需維修,業(yè)主第一時間反映物業(yè)公司報修,但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術(shù)限制,往往不能及時維修,如:電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網(wǎng)泄漏等技術(shù)含量較高的維修工作,因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術(shù)操作知識,如有這方面報修,物業(yè)公司只能借助和申請專業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊伍進(jìn)行維修,這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
4.物業(yè)管理經(jīng)費不足。物業(yè)管理可經(jīng)營性項目較少,相對經(jīng)營性收入較少,物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費為主要經(jīng)濟來源,不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費繳納是住戶應(yīng)盡義務(wù),甚至把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù),以各種理由拒繳相關(guān)費用,給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力,因此加大力度宣傳住戶有償服務(wù)意識和消費原則,提升物業(yè)服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通,廣泛聽取業(yè)主心聲和意愿,關(guān)系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費收取,使物業(yè)公司利益得到最大化。
5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識不斷增強,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求,物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加,其實物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關(guān)系,需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認(rèn)為已交相關(guān)物業(yè)費,理所當(dāng)然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務(wù),以此滿足部分業(yè)主的私欲,否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費,將所有問題指向物業(yè)公司,問題得不到及時解決,因此產(chǎn)生惡性循環(huán),相互之間產(chǎn)生隔閡與矛盾,形成對立面,使簡單問題復(fù)雜化。
6.從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前,物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了低學(xué)歷化傾向,高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作,又累又受氣;而低學(xué)歷又干不好。造成這種現(xiàn)象主要兩個方面原因,一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物,市場競爭力小,相對其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場行業(yè)體制發(fā)生變革,物業(yè)行業(yè)工資福利遠(yuǎn)低于其他行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)市場不再有優(yōu)勢。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡單的日常工作,沒有什么技術(shù)含量,不需要其他硬性條件要求,只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任,人員素質(zhì)與水平參差不齊,大大降低了從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)和要求。
7.建設(shè)遺留問題。由于建設(shè)施工單位在建筑房屋時,存在搶工期、趕任務(wù)等原因,產(chǎn)生部分房屋裂縫、供水管網(wǎng)破裂、墻體滲水等問題。隨著業(yè)主入住率不斷增加,問題逐漸顯現(xiàn),業(yè)主投訴較多、意見較大,有問題找物業(yè)天經(jīng)地義,物業(yè)公司對問題無法解決,或者維修費用較高,物業(yè)無力承擔(dān),問題久拖不解,物業(yè)不作為,業(yè)主將不滿情緒對準(zhǔn)物業(yè),增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點,也是今后工作的重點。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策
從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢來看,解決問題主要應(yīng)從以下幾個方面著手:
1.完善物業(yè)法律法規(guī),加強宣傳力度。由于我國小區(qū)數(shù)量的不斷增加,我國政府應(yīng)該加強對物業(yè)管理的改善,完善相關(guān)的法律法規(guī),做到有法可依,不僅業(yè)主的利益可依法維護(hù),也提高了物業(yè)管理的規(guī)范,雙方利益最大化。政府要加強對物業(yè)管理的宣傳與支持,使更多的人了解物業(yè)管理,能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處,提升城市的整體水平。
2.改善物業(yè)壞境,杜絕私搭亂建。物業(yè)管理的是一個集體大環(huán)境,不能因為個別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時,也應(yīng)該有明確的規(guī)定,對于私搭亂建而不改正的個別案列,物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)去約束他們,而不是使用極端的手段,迫使業(yè)主聽自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據(jù),使業(yè)主明白物業(yè)這個大環(huán)境是大家的,而不是屬于個人的。
3.加大人才培訓(xùn)與儲備。針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,人才的培養(yǎng)與儲備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本,否則公司發(fā)展受限,難以擴大發(fā)展規(guī)模,影響團隊成長,因此加大人才培養(yǎng),提供人才發(fā)展空間,使其發(fā)揮所學(xué)之長,補其之短,以點帶面提升人才整體水平,把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓,促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升。
4.應(yīng)從多方面著手,改善經(jīng)費不足狀況。
(1)目前社會是一個以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時代,高科技新型事物不斷出現(xiàn)?萍紕(chuàng)新的合理運用能減少人員成本,提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。
(2)物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢與一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作,提高多種經(jīng)營收入,達(dá)到利益最大化。
(3)通過宣傳和媒體公關(guān),努力展示公司形象,宣傳企業(yè)核心價值觀,樹立自身企業(yè)口碑與品牌,從而不斷降低自身運營成本,獲得較好的經(jīng)濟利潤。
5.完善物業(yè)管理服務(wù)觀念。物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī),不斷提升專業(yè)技術(shù)知識,提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要從物業(yè)自身找問題、查原因、堵漏洞,完善物業(yè)公司管理機制,增強員工的服務(wù)意識,拉近與業(yè)主之間的距離,取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對立的,而是合作關(guān)系,物業(yè)在付出服務(wù)的同時收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的收入,業(yè)主收獲服務(wù)的同時獲得了較好的生活質(zhì)量,各取所需,共筑和諧美好家園。
6.提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)多學(xué)習(xí)外地市物業(yè)行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗和辦法,可以外派人員到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個重要途徑。積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)是微利行業(yè),工資福利待遇水平?jīng)Q定了其難以留住高學(xué)歷、高素質(zhì)人才,物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊伍,一是送出去,二是請進(jìn)來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習(xí),員工進(jìn)修學(xué)習(xí)完畢后,再派其他員工去學(xué)習(xí),展開周期循環(huán),提高人才整體素質(zhì)。請進(jìn)來就是聘請物業(yè)專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)和綜合技能短期培訓(xùn),建立獎勵機制,從而調(diào)動員工的學(xué)習(xí)積極性,提高員工的整體素質(zhì)。7.物業(yè)管理企業(yè)加強完善承接查驗管理制度,嚴(yán)把承接驗收質(zhì)量關(guān),從源頭杜絕問題蔓延,對所查驗的公共部位及公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備建立查驗臺賬,對問題劃分分清權(quán)責(zé)、利于追責(zé),避免遺留問題再留給物業(yè)公司,增加物業(yè)公司解決問題的難度,引發(fā)業(yè)主因此遺留問題與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。
三、總結(jié)
總之,物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展為中心,不斷增強自身的主觀能動性,積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢,建立健全物業(yè)管理體制,以培育市場、規(guī)范市場為重點,加快立法步伐,加強監(jiān)督指導(dǎo),不斷提高服務(wù)質(zhì)量,樹立良好企業(yè)形象,推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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