全國超30城樓市限售政策

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目前了解到,已有北京、廈門、杭州、廣州等超過30個城市啟動了樓市限售政策。這些限售政策大多要求新購商品房在兩至三年內不得轉讓,個別城市有長達五年的限售期。

在統(tǒng)計局發(fā)布4月70大中城市房價數據后的第一個周末,長沙、無錫、嘉興、保定等地連發(fā)調控新政,房地產收緊政策再度升級。值得注意的是,除了繼續(xù)收緊限購等方面內容外,三地均采取"限售"措施,而據相關機構統(tǒng)計顯示,截至目前,已有超過30個城市開啟"限售,包括承德、青島、保定白溝、保定徐水、濟南、西安、杭州、福建閩侯、福建長樂、福州、杭州、南京、啟東、無錫、嘉興、揚州、常州、蕪湖、成都、長沙、廣州、珠海、惠州、東莞、海南等地。

從上述多個限售城市看,均為熱點強三線城市,這些城市由于一線城市的購買力外溢,使得樓市也開始火爆,并間接引起部分投資客注意,因此上述城市開始了調控措施。

樓市調控加碼兩個月:熱點城市樓市降溫

3月中旬以來在中國50多個城市開啟的新一輪樓市調控收緊效應開始顯現(xiàn),4月份,熱點一二線城市房價全線降溫。

據中國國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數據顯示,2017年4月份,中國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全線回落。其中,合肥新房價格同比漲幅回落幅度最大,為7.4個百分點;南京次之,回落5.7個百分點。

從環(huán)比漲幅來看,70個城市中,4月新房價格環(huán)比上漲幅度最高的3個城市全部來自三線城市。其中,唐山漲幅最高,環(huán)比上漲2.3%,蚌埠環(huán)比上漲2.2%,宜昌環(huán)比上漲2.1%。此前由一二線城市房價“領漲”全國的態(tài)勢出現(xiàn)改變。

一二線重點城市的房價上漲勢頭已經得到遏制,政策調控初見成效;而庫存嚴重、市場不振的三四線城市則出現(xiàn)了價格上揚,樓市升溫。一二線城市購房需求的溢出,帶動了三四線城市樓市庫存消化。整體而言,“因城施策”“一城一策”的調控取得了一定的效果,一二線城市與三四線城市的樓市正在向預想的方向發(fā)展。

誰收益?限售潮劍指炒房 對剛需購房者是利好

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示,這些限售政策大多要求新購商品房在兩至三年內不得轉讓,限售成為此輪樓市調控的新趨勢,可以有效打擊短線樓市投資者,對剛需置業(yè)者來說也迎來了利好。

嚴躍進指出,新建商品房從購房到拿到《不動產證》一般需要一兩年的時間,如果限售使得該房產獲得《不動產證》后兩年才能上市交易,那么這套房產從購買到出售需要等上好幾年,這對短線投資者來說,無疑是個巨大的打擊。

“一般投資客都會找周轉得比較快的物業(yè)來投資,限售之后,這些房子失去流動性,投資客入市的概率就小了很多!泵缆(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹說。

張宏偉認為,限售保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展,對剛需置業(yè)者來說也是一種利好,未來真正有需要的購房者才會買房,利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展。

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從限售政策發(fā)展軌跡來看,自今年3月廈門首次開啟樓市限制交易的先例后,不少城市陸續(xù)加入這一限售隊伍。截至目前,出臺限售政策的城市已經超過30個城市,包括成都、廈門、福州、青島、保定、北京(保定、北京均為部分限售)等。在限購限貸限價之后,“限售”已成為樓市新一輪調控升級的重要手段。

不過,這些城市目前出臺的限售政策絕大部分只是規(guī)定自取得產權證書后2-3年內限售,而如保定2017-030號土地限售10年的情況則實屬罕見。

中原地產首席分析師張大偉表示,限售事實上就是樓市的去杠桿政策,使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看,已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。限售下一步有可能繼續(xù)向上海、蘇州等其他城市擴散。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,設置限售期主要產生四方面作用:首先,可以將活躍的樓市需求凍結并后置,避免快進快出的樓市投資投機炒作行為,起到抑制投資投機的作用,使當前的樓市降溫;其次,為樓市后續(xù)政策調整爭取更多的時間,尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施,比如房地產稅立法、不動產登記等等;第三,鎖定下半年以來處于高位的房貸資產,不讓它交易,不讓它出現(xiàn)貶值,防止由于房價下降而給銀行帶來風險;第四,美國進入加息通道后,國內資本外流明顯,樓市“限售”政策出臺后,這些“沉淀”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內,防止了資金外流,也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。

樓市“限售”時間長度的界定與樓市調控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關,“限售”時間并非任意制定。

張宏偉認為,從調控政策來看,從去年10月份計算,本輪樓市調控政策預計持續(xù)1.5年到2年,也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調控政策等諸多因素影響下,市場從9月份的高點開始下行的市場調整周期也至少是2年。在下行調整周期內,市場將給個人投資投機者與銀行帶來最直接的風險,并間接影響投資渠道及宏觀經濟的基本面。

從個人投資投機者來看,當市場調整期與風險來臨之后,資金在各個城市間的輪動效應將結束,房價上漲預期打破,樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機客將退場,分別是“加杠桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業(yè)主、特定需求的群體(如置換類需求、部分海外移民)。

張宏偉說,限售使樓市投資、投機客不能用“快進快出”的方法實現(xiàn)獲利或避險需求,房產成為真正意義的“不動產”。待樓市長效調控機制相關措施在未來2-3年(與限售期限基本重合)完成之際,對于存量房的相關交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策很可能也會頒布和實施。樓市正在進入去投資、去投機的時代。

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