保定再出樓市調控新政,不僅限購升級,而且限售也加碼,在普遍2年限售的基礎上,要求對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設的商品住房公證搖號銷售,并且要求十年限售。
對此,接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為,十年限售只是保定部分住房的創(chuàng)新嘗試,并且只在保定主城區(qū)適用,全市范圍內(nèi)跟進的可能性不大,更不可能在全國其他城市推廣。而目前全國多地2年或3年限售政策比較普遍,未來更多城市或跟進。
十年限售難大范圍復制
近日,保定市公共資源交易中心掛牌30宗地,其中,2017-30號宗地就是按新政中所說的“雙限雙競”( “限房價競地價,限低價競房價” )方式出讓,并且要求競得土地的競買人需告知該地商品房購房人,在取得房產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得買賣。
中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜指出,保定十年限售政策是在京津冀協(xié)同發(fā)展的特定背景下,對特定地塊的特殊規(guī)則,其主要目的是穩(wěn)定市場預期和房價走勢,表明堅決抑制投機、支持自住的態(tài)度。十年限售政策固然嚴厲,可也是鼓勵了真正的自住需求,促使住房回歸居住屬性。對于投機需求而言,流動性長期禁錮無法快速周轉,未來不確定性增加,勢必將擠出投機需求。
“目前限售十年僅在保定主城區(qū)執(zhí)行,當前也僅有單個案例,因而單就此宗地塊而言,從量上來說對市場的影響較為有限,但從限售周期上卻可以看出當?shù)卣谌ジ軛U問題上決心的堅定、態(tài)度的堅決,未來也有可能有其它類似‘品相’的地塊出讓參照這一規(guī)則。同時,考慮到京津冀協(xié)同的因素,此項政策也可能對京津冀區(qū)域及其他城市起到示范效應!秉S瑜說。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時則認為,目前保定僅有一塊地的商品房十年限售,未來可能零星有個別地塊也這樣,但保定地區(qū)不可能大面積推廣,更不太可能全國推廣!笆晗奘蹠r間太長,對于買房人是嚴重的管制,現(xiàn)在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解,短時間內(nèi)為抑制投機,而十年限售太嚴厲,也沒有必要!彼f。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時也認為,兩三年限售就可以達到約束投資的目的了,而十年限售對于環(huán)雄安周圍地區(qū)有跟進可能,但全國其他城市不可能全面跟進。
值得注意的是,保定此次新政的適用范圍是蓮池區(qū)、競秀區(qū)和高新區(qū)。其他各縣(市)、清苑區(qū)、滿城區(qū)、徐水區(qū)人民政府及白溝新城管委會要參照主城區(qū)做法,結合當?shù)貙嶋H,制定切實可行的房地產(chǎn)市場管理意見。
兩三年限售或更多城市跟進
目前,限售政策已經(jīng)成為此輪調控的重要特點,自廈門率先針對個人出臺限制交易的措施后,限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,目前全國已經(jīng)有超過30個城市開啟“限售”,多數(shù)城市明確新購住房需取得產(chǎn)權證后滿2-3年方可上市交易。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受證券時報記者采訪時表示,2年或3年限售有兩個目的,一是將活躍的樓市需求凍結并后置,避免快進快出的樓市投資投機炒作行為,起到抑制投資投機的作用,使當前的樓市降溫;二是,為樓市后續(xù)政策調整爭取更多的時間,尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施,比如房地產(chǎn)稅立法、不動產(chǎn)登記等等。
張宏偉同時指出,樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關,“限售”時間并非任意制定。2年或3年限售政策比較普遍的政策,預計更多城市會跟進,北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。
張大偉也預計,未來限售政策將快速向三四線城市蔓延,后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。
新城控股高級副總裁歐陽捷則認為,一二線城市房價長期看漲,在這種情況下,需求就被激發(fā)出來,包括有資格的改善性需求也變成了投資者,再多的供應也難以滿足“全民購房式”需求,因此,增加供應只是供給側改革的一個方面,抑制投資和房價上漲預期是另一個方面,預計一二線城市限價令將長期執(zhí)行,特別是一線城市至少5年,限售將從目前的兩三年延長到四五年。
拓展閱讀:
2017年5月份,保定分兩批次掛牌30宗土地,其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是,2017-30號土地備受業(yè)內(nèi)關注。
同時,據(jù)鏈家新房代理市場人士透露,保定公共資源交易中心針對2017-30號宗地,專門出具“國有建設用地使用權出讓須知”,并對競拍規(guī)則做出嚴格約束,首次采用“限房價競地價,限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式。
為什么會是這個地被限售呢?
2017-30號土地用途為居住,不同于其他住宅宗地,該地塊為 “凈地”,而且位于西二環(huán)西、七一路南位置附近。該地段因保定體育新城、競秀區(qū)教育城等配套設施的發(fā)展建設,從而躍居熱門黃金地段。
凈地??土地權利清晰、安置補償落實到位、沒有法律經(jīng)濟糾紛、地塊位置、使用性質、容積率等規(guī)劃條件明確,具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。
在京津冀一體化蓬勃發(fā)展下,這么一塊優(yōu)質地皮,怪不得會出此政策限制。
陳奕迅有首歌叫《十年》,十年之前你不認識我,我不屬于你。十年,滄海桑田變化莫測,房產(chǎn)證十年才可出售,真的是在重拳打擊炒房者啊。
著名財經(jīng)評論人士黃生認為:
10年內(nèi)不得賣出,如果這個政策推廣到全國,那全國所有的炒房客都將哭暈在廁所了。
1、10年內(nèi)不能賣出,那么投機炒房的基本絕跡了,因為持有十年,投機是不可能的,必須變成長期投資。
2、10年內(nèi)不能賣出,那么杠桿的壓力就會很大,因為杠桿的時間成本會很高,一旦資金壓力大,不能隨時賣出房產(chǎn),那么買房前就要認真衡量。
3、10年內(nèi)不能賣出,市場的變化會很大,誰也不能保證房地產(chǎn)上漲十年,因為十年時間很長,不確定性太長。
有評論指出:這才是真正辦事人。
那么,十年禁止售賣真的有如此可怕嗎?
這個文件,只針對2017-30號土地。僅是30宗拍賣土地的1宗,并不是保定市出臺的針對所有商品房的政策。占比非常小。伴隨土地“雙競雙限”,通常會伴隨針對購房者的限制,那么該土地上開發(fā)的部分房產(chǎn),就會成為保障房、經(jīng)適房,甚至公租房。
但不排除,以后這樣的政策會在全國實行,畢竟現(xiàn)在全國各大城市都掀起了限購熱潮。
隨著限購政策的加緊,房產(chǎn)回歸居住屬性,土地拍賣資源減少。從鏈家新房代理收購高策,進軍新房代理市場就可以看出,新房市場的份額有限,新房占有率越多,可能未來在房地產(chǎn)行業(yè)就更能存活下去。
從京津冀、長三角、珠三角、長江經(jīng)濟帶的內(nèi)陸六城,到火熱的雄安新區(qū)??我們正在見證中國的城市格局的劇變。鏈家數(shù)據(jù)研究院的楊現(xiàn)領博士表示,城市的發(fā)展自有其內(nèi)在邏輯,一個城市有著生命周期,它的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟、衰落有一個大致可以遵循的基本規(guī)律。