2017年4月江門最新限購令出臺了，4月22日，江門發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確規(guī)定實行住房限購政策，對江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
江門市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
(江府辦函〔2017〕90號)
各市、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)，中直、省直駐江門有關(guān)單位：
為深入貫徹國家和省對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，切實落實住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(建房〔2017〕80號)相關(guān)要求，進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、加強土地供應管理
(一)根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對新建商品住房消化周期6個月以下的有關(guān)市、區(qū)，在顯著增加供地的同時，須加快供地節(jié)奏，盤活存量土地的開發(fā)。消化周期較長的區(qū)域，要減少供地。
(二)靈活確定競價方式，包括超過溢價率一定比例后在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競配建人才公寓、配建公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。
二、加強商品住房價格管理
住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革等相關(guān)職能部門要綜合土地成本、項目前期均價、周邊價和區(qū)域價等因素，合理確定申報預(現(xiàn))售項目的申報指導價。對不接受價格指導、影響區(qū)域市場平穩(wěn)健康發(fā)展的項目，發(fā)展改革部門暫不辦理價格備案，住房城鄉(xiāng)建設部門暫停核發(fā)預售許可證或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修等方式變相提高房價，否則將暫停有關(guān)項目的網(wǎng)簽并責令整改。項目房價備案后，6個月內(nèi)不得申請調(diào)整。
三、實行住房限購政策
(一)江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
(二)非江門市戶籍家庭在本市擁有2套及以上住房的，或擁有1套住房但無法提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，暫停向其銷售新建商品住房。
非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。
通過提供補繳個人所得稅證明或社會保險證明不予認定。
(三)中級職稱以上(含中級)專業(yè)技術(shù)人才、中級以上(含中級)技能型人才的非江門市戶籍居民家庭，能提供企業(yè)法人代表簽名的勞動合同及本市社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。經(jīng)市人力資源社會保障主管部門同意引進或納入政府管理服務備案的非江門市戶籍院士、領軍人才等緊缺適用高層次人才，憑市人力資源社會保障部門所出具證明，允許購買1套新建商品住房。
(四)在我市無住房的華僑及港澳臺同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。
(五)上述限購政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會區(qū)會城街道。
四、完善差別化住房信貸政策
根據(jù)《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2015〕305號)和《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(銀發(fā)〔2016〕26號)等文件規(guī)定，對我市限購區(qū)域的差別化住房信貸政策調(diào)整如下：
(一)居民家庭在我市無住房且無住房貸款記錄的，按照國家相關(guān)政策規(guī)定，最低首付款比例不低于30%。
(二)居民家庭在我市無住房但有住房貸款記錄，或擁有一套住房且相應貸款已結(jié)清的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于30%。
(三)居民家庭在我市有一套住房且相應貸款未結(jié)清的，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于40%。
(四)對在我市有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
(五)上述政策的執(zhí)行區(qū)域為蓬江區(qū)(全區(qū))、江海區(qū)(全區(qū))及新會區(qū)會城街道。
各級金融機構(gòu)要嚴格貸款審查審批，防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性，堅決杜絕“首付貸”。嚴格評估借款人還款能力，防范通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款。
五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度和輿論引導
繼續(xù)發(fā)揮我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)控工作協(xié)調(diào)小組的作用，加強對市場異動情況的監(jiān)測、分析和管控，及時完善有關(guān)政策措施。由住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭，聯(lián)合發(fā)展改革、國土資源、工商、城鄉(xiāng)規(guī)劃、金融、人民銀行、銀監(jiān)等部門加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和整頓工作，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售和中介機構(gòu)行為。重點嚴查開發(fā)企業(yè)捂盤惜售(包括具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目)，不明碼標價，另行收取未標明費用，私下收款或以收取渠道費、電商費等形式價外加價;中介企業(yè)虛假宣傳、哄抬房價、捆綁銷售等擾亂市場秩序的問題。
加強輿論引導。各新聞媒體、網(wǎng)絡平臺要加強政策宣傳和輿論引導，客觀公正報道房地產(chǎn)市場情況，倡導理性經(jīng)營和理性消費理念，正確引導房地產(chǎn)市場預期，防止虛假不實信息和無事實根據(jù)的猜測、評論歪曲、誤導消費市場。對有關(guān)機構(gòu)或個人涉及捏造信息、散布虛假消息、造謠滋事的，要依法依規(guī)追究責任，堅決予以查處。
六、各市、區(qū)人民政府要落實房地產(chǎn)市場調(diào)控主體責任，根據(jù)本地區(qū)市場情況及時主動采取措施，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
七、本通知自印發(fā)之日起施行。
江門市人民政府辦公室
2017年4月22日
珠三角中經(jīng)濟相對落后的江門，近日也推出樓市限購新政。4月22日，江門市政府頒布新政規(guī)定：本市戶籍家庭擁有三套以上住房者、外地戶籍家庭擁有兩套以上住房者，均不能再買新房;二手房則不設限。有網(wǎng)友將此戲稱為史上最寬松調(diào)控政策，能否見效有待觀察。
江門限購并非覆蓋全市，僅針對東部熱點區(qū)域??蓬江、江海兩區(qū)，以及新會區(qū)會城街道。對外地人在限購區(qū)域購買新房，江門提出新要求，但門檻不高：買首套者，個稅或社保需繳滿半年;買第二套者，個稅或社保需滿一年。簡言之，在江門限購區(qū)域購買新房，本地人最多能買三套，外地人最多能買兩套;二手房無論買多少都不受限。
這是“史上最輕(寬松)的限購政策，為出政策而出政策”，江門市政府4月22日在微信公號掛出新政通知后，有網(wǎng)友如此評價。
在江門之前，國內(nèi)已有多個城市響應中央號召，出臺樓市新政。據(jù)財新記者此前了解，2017年11月初，中央決策層要求部分城市控制房價漲勢，若11月房價高于10月，將直接問責。次月，中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，更是為新一輪樓市調(diào)控奠定基調(diào)。
然而，國內(nèi)城市經(jīng)濟發(fā)展普遍倚重樓市，大部分地方政府并不希望樓市走弱，部分調(diào)控政策“有名無實”。
江門此番新政能否控制房價快漲勢頭，令人生疑。從局部看，抑制部分區(qū)域的新房購買需求，短期內(nèi)或能穩(wěn)住該區(qū)域新房成交量價，但購房需求極可能涌向政策洼地??非限購區(qū)域和二手房市場，并刺激開發(fā)商和業(yè)主抬價。
以毗鄰廣州的佛山為例，2017年10月，該市在部分區(qū)域推行新房限購政策，之后三個月(2017年11月-2017年1月)，全市新房成交量環(huán)比逐月下降、成交價趨穩(wěn)，但二手房月度成交量均高于此前半年(2017年5月-10月)。新政次月(2017年11月)，二手房成交量更是創(chuàng)下全年最高記錄。
與江門相鄰的中山市，3月26日所推樓市新政，也是規(guī)定本地人最多買三套新房、外地人最多買兩套，二手房不限購。自新政以來，當?shù)囟址砍山蝗諠u活躍。
縱觀全國，與江門一樣只限新房、不限二手房的城市不在少數(shù)，背后原因在于新房成交被納入政府網(wǎng)簽系統(tǒng)，而這恰是上級考核指標。
限購之外，部分城市還采取限價、限簽等價格手段調(diào)控新房市場，但這又容易導致“雙合同”盛行??開發(fā)商與購房者簽訂兩份合同：購房合同所列價格低于政府指導價，用于網(wǎng)簽;另一份合同補足網(wǎng)簽價與市場價之間的差價，冠之以裝修款或車位銷售等名義，可謂“上有政策、下有對策”。
江門此番也提出：要加強商品住房價格管理，不接受價格指導的項目不予備案，開發(fā)商不得以虛假裝修變相提高房價。此外，江門在信貸方面普遍規(guī)定首付最低三成，但針對當?shù)匾延幸惶鬃》壳曳抠J未結(jié)清者，購買普通住房首付要求最低四成。限貸政策僅針對前述限購區(qū)域。
綜上可見，江門樓市新政頗為寬松，這得益于中央政府為三四線城市留下的口子??“因城施策去庫存”。江門如今仍處去庫存階段，據(jù)該市住建局數(shù)據(jù)，2017年末該市商品住宅庫存消化周期約為8.3個月，較上年末縮短5.5個月，但樓市區(qū)域分化明顯，西部庫存仍較大。
江門市住建局數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，該市新房成交均價6500多元，同比漲18%;限購范圍內(nèi)的蓬江、江海兩區(qū)新房均價較高，達8000多元，同比漲26%。同期，江門全市新房和二手房的成交套數(shù)、面積，同比漲幅均在50%以上。
自2017年10月至今，廣東珠三角九個城市中已有八城出臺樓市調(diào)控新政，僅余肇慶暫無動靜
