先看看“營改增”是什么?
這次被正式提上臺面的“營改增”,其實不算是新鮮事了。營業(yè)稅改征增值稅改革從2011年開始啟動試點,6年期間涉及交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運輸、郵政業(yè)和電信業(yè)幾個行業(yè),時至今日終于將建安房地產(chǎn)、金融保險、生活服務(wù)業(yè)三個行業(yè)也推進營改增方案,全面實施“營改增”。
“營改增”
即營業(yè)稅改征增值稅的簡稱,是國家為進一步完善我國稅制,將以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅,實行結(jié)構(gòu)性減稅的重大舉措。
舉個例子:
如果你打車后跟司機大哥要一張發(fā)票,你會發(fā)現(xiàn)車票上面有一個紅色的橢圓印章,印有“國家稅務(wù)局監(jiān)制”,說明出租車的稅是交給國稅局的,交通運輸業(yè)已經(jīng)營改增了。
而如果你開車外出,交停車費后會收到一張停車票,你會發(fā)現(xiàn)票面中間靠上有一個橢圓的印章,印有“地方稅務(wù)局監(jiān)制”,說明這一項是交給地稅局的營業(yè)稅。
我們生活中還會收到很多這樣的票,如買車、購物等,發(fā)票上都印有“國家稅務(wù)局監(jiān)制”的橢圓章,交保險、租房子等,發(fā)票上都印有“地方稅務(wù)局監(jiān)制”橢圓章。使用印有“地方稅務(wù)局監(jiān)制”橢圓章的發(fā)票,說明這些行業(yè)還沒有營改增。從今年5月1日以后,將全面實施營業(yè)稅改征增值稅,之后再收到的票都將印有“國家稅務(wù)局監(jiān)制”的橢圓章了!
營改增后交稅多了還是少了?
財政部相關(guān)司負責(zé)人介紹,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入“營改增”,適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的征收率。
房王君算了一筆賬,按照11%的稅率來計算,對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費差異,主要可以分為兩大類情況:
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。以出售價300萬一套住宅,2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅,即16.5萬。如果以11%的增值稅計算,房屋出售價還是300萬,但最初買入價是150萬,抵扣掉進項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為400萬元,按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。依照現(xiàn)行政策,超過兩年就不需繳納營業(yè)稅(北上廣深的非普通住房除外),而稅務(wù)總局已經(jīng)明確,將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策,這意味著,“營改增”之后這部分稅或許也會免征。
可以看出,首先,原本二手房交易中需交營業(yè)稅的范圍其實很小,一是房齡不足兩年的,二是4個一線城市中較高標(biāo)準(zhǔn)的非普通住房。這兩點,對于一般剛需者而言,一般都不會涉及。
由于具體政策尚未出臺,“營改增”后稅負是否變化還未知,因此尚無法具體算出對二手房買賣的稅負增加情況。但必須正確理解的是,“營改增”改革并非在目前的基礎(chǔ)上再增添稅種,而是一項能為購房者帶來福利的“減負”新政策。因此,購房者無須過度擔(dān)憂稅負的增加。
新政或能抑制短期炒房行為
以上的計算數(shù)據(jù)充分表明,開征增值稅后,對于同一套房來講,增值的金額越多,買賣雙方需承擔(dān)的稅額就越多,或?qū)⒂绊懚址康馁I賣利潤。這對于期盼房子快速升值的炒房者來講恐怕并非是一個好消息,因此稅費的增加或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬弦种仆稒C炒房行為,促進樓市健康發(fā)展。
以深圳市場為例,僅去年一年,深圳新建商品房成交價格暴漲47%,成交面積暴漲65%,單價突破4萬元/平,樓市開局以來,深圳房價更是開啟了“飛行模式”。待“營改增”政策落地,相信單是對“出售購買2年內(nèi)的房屋”征收增值稅這一項,就能對自買自賣、眾籌炒房等通過杠桿手段進行投機炒房的現(xiàn)象起到明顯制止作用。
商業(yè)地產(chǎn)迎來春天
此外,全面營改增政策的推進,也有望提升商業(yè)地產(chǎn)去庫存的速度。會議明確表示,所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。據(jù)悉,能納入抵扣的不動產(chǎn)有三類:廠房、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)。比如,作為一般納稅人去買寫字樓,拿到增值稅專用發(fā)票就可以抵扣。而如果去買住宅,那就不能抵扣,即使是單位購買也不能抵扣。
這又是“營改增”的一大好處,可以進行抵扣!
業(yè)內(nèi)人士認為,營改增對于商業(yè)地產(chǎn)是個好事情,這將鼓勵企業(yè)投資、購入并持有商業(yè)地產(chǎn),對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,也便于它把稅負傳遞給下家,因此房地產(chǎn)營改增利好商業(yè)地產(chǎn),也能對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進作用。