發(fā)改委官網(wǎng)8月3日刊文稱要更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵作用，“建議未來因城施策加大調(diào)控力度，進(jìn)一步去庫存；可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房”。
這一建議的提出對(duì)江蘇樓市會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？房價(jià)或跌或漲？市場上還有多少房子可買？購房補(bǔ)貼會(huì)優(yōu)先發(fā)向哪些地區(qū)？諸多問題擺在了普通百姓面前。
發(fā)改委為啥“力挺”房地產(chǎn)投資，強(qiáng)調(diào)“去庫存”？
總結(jié)上半年全國固定投資額，發(fā)改委在《更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵作用》中建議，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。對(duì)此，南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝對(duì)交匯點(diǎn)記者表示，發(fā)改委“力挺”房地產(chǎn)投資，首先說明了房地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性。
張輝還發(fā)現(xiàn)，發(fā)改委對(duì)此次“建議”進(jìn)行了一個(gè)“微妙”的修改，最初文中提到，去庫存建議“發(fā)放購房補(bǔ)貼”，然而目前大家看到的其官網(wǎng)該文中，刪除了關(guān)于發(fā)放購房補(bǔ)貼的建議。對(duì)于此舉，張輝推測，該部門是擔(dān)心由此引發(fā)各方對(duì)于建議的誤讀，畢竟該“建議”對(duì)各地政府并不起強(qiáng)制效應(yīng)，重在為房地產(chǎn)市場指明方向。
在促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的5大舉措中，交匯點(diǎn)記者留意到，其中4個(gè)舉措，都是和“去庫存”相關(guān)。為什么會(huì)特別強(qiáng)調(diào)“去庫存”？張輝解讀認(rèn)為，由此可見，去庫存是全國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，張輝預(yù)測，在此情況下，一二線城市調(diào)控政策的力度，基本會(huì)以降溫為主。
放眼全國樓市行情，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)博士向交匯點(diǎn)記者分析說，由于政府前期出臺(tái)的各種刺激政策，近幾年全國樓市總體銷售不錯(cuò)，不過從今年2、3月以來，國內(nèi)樓市總體有下滑態(tài)勢，部分地區(qū)庫存大情況明顯。談及發(fā)改委此次建議促進(jìn)房地產(chǎn)投資，強(qiáng)調(diào)“去庫存”，孟祥遠(yuǎn)解讀，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨制造業(yè)、民間投資放緩等問題，所以需要拉動(dòng)房產(chǎn)市場，刺激房產(chǎn)投資，尤其，對(duì)于房產(chǎn)庫存量大的地區(qū)，政府可能會(huì)根據(jù)發(fā)改委的此次建議，多渠道的提供激勵(lì)政策，降低購房門檻。
江蘇上半年去庫存成效顯著賣掉約等于3588個(gè)足球場的地
針對(duì)發(fā)改委提出的“去庫存”建議，江蘇相關(guān)部門會(huì)不會(huì)密切關(guān)注，并且醞釀相關(guān)政策呢？
江蘇住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示，省里目前沒有出臺(tái)統(tǒng)一政策，具體補(bǔ)貼政策由市、縣人民政府制定。關(guān)于江蘇鼓勵(lì)“去庫存”的做法，相關(guān)負(fù)責(zé)人提及，今年4月6日，省政府印發(fā)了《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實(shí)施意見》，為去庫存“開藥方”�？傮w堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因城施策的原則。
交匯點(diǎn)記者從該意見中發(fā)現(xiàn)，江蘇對(duì)樓市去庫存節(jié)奏作出了具體安排，意見明確提出，住宅類商品房庫存去化周期控制在16個(gè)月以內(nèi)，以設(shè)區(qū)市為單位的，去化周期原則上不超過20個(gè)月。
江蘇在“去庫存”方面的成效，省住建廳也給出了一組數(shù)據(jù)作說明：到6月底，全省商品住宅庫存面積較去年底凈減少2562萬平方米，去化期為10.2個(gè)月，較去年底縮短5個(gè)月。
如何看待這個(gè)數(shù)據(jù)呢？交匯點(diǎn)記者就此數(shù)據(jù)做了個(gè)類推，國際足聯(lián)規(guī)定世界杯決賽階段比賽場為長105米、寬68米，也就是面積為7140平方米。也就是說，江蘇上半年大約賣了接近3588個(gè)足球場的地。
南京、蘇州接近“庫存荒”，蘇北地區(qū)“去庫存”相對(duì)迫切
所謂房地產(chǎn)庫存壓力大，說白了就是，房子多了賣不出去。發(fā)改委強(qiáng)調(diào)“去庫存”，會(huì)和你有關(guān)嗎？答案是：看你在哪座城市。
首先值得注意的是，“庫存多”并不是針對(duì)所有地區(qū)，根據(jù)易居研究院發(fā)布的“上半年70城存銷比排序”，交匯點(diǎn)記者看到，有20個(gè)城市存銷比小于或等于8個(gè)月(說明市場最多用8個(gè)月的時(shí)間就可以消化完這些庫存)。榜上有名的，依次是合肥、南京、惠州、蘇州、昆山等。其中涉及江蘇的有，南京、蘇州、昆山以及南通。根據(jù)這一業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)，不難看出，南京、蘇州、昆山、南通，不僅不存在“庫存多”的煩惱，甚至還會(huì)面臨“庫存荒”的問題。
南京、蘇州等地區(qū)接近“庫存荒”的現(xiàn)狀，早已引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。孟祥遠(yuǎn)教授采訪中表示，較全國來看，江蘇的房產(chǎn)市場一直是比較活躍的，庫存量普遍不大，只能說，蘇北地區(qū)相對(duì)蘇南地區(qū)房產(chǎn)庫存較多，但“去庫存”趨勢也比較明顯。
購房政策激勵(lì)優(yōu)先庫存量大的地區(qū)
業(yè)內(nèi)人士指出，庫存消化最快的，也是房價(jià)漲幅最高的。針對(duì)這一說法，孟祥遠(yuǎn)一語中的道出：“例如南京、蘇州，樓市火爆、庫存少，政府出臺(tái)購房刺激政策的可能性幾乎沒有�！�
針對(duì)購房補(bǔ)貼，孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，江蘇各地區(qū)應(yīng)該根據(jù)不同情況，制訂差異化的政策。例如南京、蘇州，庫存消化快，商品房供不應(yīng)求，房產(chǎn)市場應(yīng)該進(jìn)一步收緊，通過擴(kuò)大新增工地、盤活存量土地方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。
而對(duì)于蘇北一些庫存量相對(duì)大的地區(qū)，例如，淮安、宿遷、鎮(zhèn)江等，可以借鑒國內(nèi)各地的先進(jìn)激勵(lì)購房辦法，比如，增加稅費(fèi)補(bǔ)貼、放寬銀行貸款、降低購房落戶門檻、針對(duì)不同群體給予針對(duì)性的購房優(yōu)惠，新畢業(yè)生、科技人才、農(nóng)民群體等，都成為政府給予購房優(yōu)惠的重點(diǎn)群體。
此外，交匯點(diǎn)記者了解到，我省宿遷、鎮(zhèn)江等市去年就已出臺(tái)了購房補(bǔ)貼政策，其中宿遷買房最多可補(bǔ)5%。
