中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2月2日公布個人住房貸款調(diào)整的通知，要求不“限購”城市居民購買首套房的商業(yè)貸款，首付款比例可降至20%。據(jù)了解，北京上海等仍限購的城市不在此列。
北上廣深+三亞不調(diào)整
昨日，央行發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn);對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
此前2015年9月，央行銀監(jiān)會曾發(fā)布通知，規(guī)定在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
央行特別強(qiáng)調(diào)，對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
據(jù)統(tǒng)計，在全國46個限購城市中，目前仍實(shí)施“限購”僅有北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市。也就是說，除了這5個城市外，全國各大城市的房地產(chǎn)貸款政策或都將或多或少迎來調(diào)整。有分析認(rèn)為，三亞和北上廣深都屬于高房價地區(qū)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于市場分化，未來這一新政在各地或?qū)?zhí)行力度不一。他預(yù)計，積極響應(yīng)的主要是二線城市，而由于三四線城市各銀行放貸謹(jǐn)慎，大力執(zhí)行的可能性不大。
“去庫存是第一要務(wù)”
此前國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)依舊低迷。國家統(tǒng)計局2月1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月制造業(yè)PMI(采購經(jīng)理指數(shù))為49.4%，創(chuàng)40個月來新低。
民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，房地產(chǎn)業(yè)的不振不僅對宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響，而且由于房企整體購地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)去庫存已成為供給側(cè)改革第一要務(wù)，而激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務(wù)。
2015年，商品房待售面積為7.18億平方米，占銷售面積的55.8%，如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購置面積，則真實(shí)庫存水平約為50億平方米，去化周期約為4年。
朱振鑫預(yù)測，未來政策有進(jìn)一步松動空間，或?qū)⒊霈F(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等寬松政策。但限購放開的可能性不大。
對于同房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的金融市場，民生固收分析師李奇霖則認(rèn)為，房貸首付下調(diào)將引水入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對實(shí)體的信用派生。在央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，除了房地產(chǎn)去庫存，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險偏好的措施出臺，引導(dǎo)流動性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
分析
房價上漲快地區(qū)將謹(jǐn)慎調(diào)整
央行在通知中要求，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，結(jié)合不同城市實(shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然部分城市愿意采取兩成首付的做法來活躍當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，但一些房價上漲過快的二線城市，包括蘇州等城市，預(yù)計不會有調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向新京報記者表示，目前房價漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾�。如南京要求申報預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于一些大城市周邊的三四線城市來說，比如京津冀的燕郊、廊坊，長三角的昆山、嘉善，珠三角的東莞、惠州等，要看當(dāng)?shù)卣臉鞘姓{(diào)控意識。一旦下調(diào)，市場交易會快速飆升。
他預(yù)計中西部的三四線城市放寬后并不會出現(xiàn)市場交易飆升的態(tài)勢
