首套房首付比例是多少
您知道首套房首付比例是多少，今天小編就為大家講一下。
中國(guó)央行2日發(fā)文稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
也就是說(shuō)，首套房首付比例最低可以降低至20%!比原來(lái)的30%下降了整整10%。這意味著，人們購(gòu)買首套房的杠桿從原來(lái)的1:3.3升至1:5!
任志強(qiáng)此前要將房地產(chǎn)多余庫(kù)存“炸掉”的言猶在耳，如今為了“去庫(kù)存”，政府不惜一邊讓企業(yè)和資本市場(chǎng)去杠桿，一邊給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿。
以下是央行公告：
中國(guó)人民銀行上海總部，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行;各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局;各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行：
為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就個(gè)人住房貸款政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
二、在此基礎(chǔ)上，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
三、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
四、加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)、分析和評(píng)估;督促各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢(shì)變化及地方政府調(diào)控要求，及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整，促進(jìn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
請(qǐng)人民銀行上海總部、各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社、外資銀行、村鎮(zhèn)銀行。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》12月底報(bào)道稱，隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落幕，房地產(chǎn)去庫(kù)存措施或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。由于庫(kù)存主要集中在二、三、四線城市，措施不涉一線城市取消限購(gòu)。
當(dāng)月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。
從去年來(lái)一系列的政策和政府表態(tài)來(lái)看，“去庫(kù)存”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的“重中之重”。
由盛轉(zhuǎn)衰房地產(chǎn)已進(jìn)入“青銅時(shí)代”
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華在《上海證券報(bào)》發(fā)文稱，從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看，人民幣貶值所揭示的經(jīng)濟(jì)基本面變化已經(jīng)不再支持房地產(chǎn)牛市。中國(guó)樓市的“白銀時(shí)代”已提前結(jié)束，由此進(jìn)入光華黯淡的“青銅時(shí)代”。
文章指出，從2005年7月開(kāi)始的人民幣對(duì)美元持續(xù)十年的單邊升值，營(yíng)造了極寬松的資金氛圍，有力助推了中國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲。
如今，人民幣對(duì)美元單邊升值階段告終，開(kāi)始進(jìn)入雙邊波動(dòng)、貶值預(yù)期為主的新階段，這可能是樓市由盛轉(zhuǎn)衰的重要標(biāo)志。它本身就是對(duì)中國(guó)樓市“黃金時(shí)代”及隨后“白銀時(shí)代”提前結(jié)束的再確認(rèn)，中國(guó)樓市可能由此進(jìn)入光華黯淡的“青銅時(shí)代”。
對(duì)此，文章解釋稱，之所以會(huì)得出這個(gè)結(jié)論，是因?yàn)槿嗣駧刨H值所揭示的經(jīng)濟(jì)基本面變化已經(jīng)不再支持房地產(chǎn)牛市：
作出這個(gè)判斷的主要考量，并不是因?yàn)殡S貶值預(yù)期而來(lái)的資本流出的可能性，也不是因?yàn)榕c貨幣貶值相伴生的金融系統(tǒng)被攻擊風(fēng)險(xiǎn)。
人民幣匯率之所以能作為現(xiàn)階段中國(guó)樓市興衰的晴雨表，主要是由于人民幣貶值的壓力來(lái)源與樓市息息相關(guān)。中國(guó)貨幣貶值壓力的來(lái)源，從國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，是由于全球經(jīng)濟(jì)衰退、生產(chǎn)能力過(guò)剩，各國(guó)間貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入空前激烈階段;從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，是由于經(jīng)濟(jì)增速下滑、經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力有所下降;從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，中國(guó)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已經(jīng)不再滿足于國(guó)內(nèi)舞臺(tái)，全球消費(fèi)與投資的欲望將不斷增強(qiáng)，從而帶來(lái)對(duì)外幣需求的增加。
經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)上升是支撐樓市“黃金時(shí)代”或“白銀時(shí)代”的基本經(jīng)濟(jì)要素，而這些要素正在或已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。全球經(jīng)濟(jì)衰退、中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整與國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間向外轉(zhuǎn)移的長(zhǎng)期趨勢(shì)，共同構(gòu)成中國(guó)樓市進(jìn)入“青銅時(shí)代”的基本面。
文章指出，在現(xiàn)實(shí)中，人民幣匯率調(diào)整的可能途徑至少有三種，不同的途徑對(duì)樓市的短期推波助瀾效應(yīng)也是有所差別的。但無(wú)論哪種途徑，樓市都難以做到全身無(wú)損。
慢速貶值意味著貨幣被動(dòng)緊縮，實(shí)際利率升高，樓價(jià)將會(huì)下挫。急速貶值條件下，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)得到一次性的直接向下重估。力保匯率不貶值只會(huì)給做空投機(jī)者提供便利，其結(jié)果必然事半功倍，且外匯損耗巨大。
房地產(chǎn)何去何從?
“青銅時(shí)代”的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)是怎樣?房地產(chǎn)會(huì)走出怎樣的趨勢(shì)?讓我們來(lái)看看中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、香港交易所首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松的看法：
當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)直接影響到投資、消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。臨近歲末，如何評(píng)估2015年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，的趨勢(shì)是什么?本文擬從政策、投資、價(jià)格的角度進(jìn)行前瞻性分析。
2015年，中國(guó)內(nèi)地新房市場(chǎng)整體回暖明顯，各線市場(chǎng)有所分化。在年內(nèi)多項(xiàng)政策的推動(dòng)下，剛性需求與改善性需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速均處于2010年以來(lái)相對(duì)較高的水平。今年前10個(gè)月銷售面積較上年同期上漲7.9%，成交均價(jià)上漲9.4%。此外，各線市場(chǎng)走勢(shì)分化，“金九月、銀十月”成交中，一二線城市成交仍明顯好于去年，而三線城市基本回落與去年持平，且后期仍將處于回落狀態(tài)。
不過(guò)，新房市場(chǎng)投資仍然低迷，房企投資積極性明顯下降，新開(kāi)工面積大幅下滑。今年前10個(gè)月住宅新開(kāi)工面積較上年同期下滑14.7%，施工面積微增0.8%，主因是三四線城市庫(kù)存高企。
目前土地市場(chǎng)整體尚未擺脫低迷狀態(tài)，但重點(diǎn)城市土地?zé)岫炔粶p，城市間分化較明顯。大部分城市今年住宅類土地成交面積不及去年同期，我們監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市中，超過(guò)9成年內(nèi)累計(jì)住宅類用地成交面積較上年同期出現(xiàn)下滑。土地成交溢價(jià)率較高的城市主要為長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的一、二線城市，而大部分中西部和東北城市較低。
今年房地產(chǎn)調(diào)控政策刺激改善性需求入市，全國(guó)典型城市二手房市場(chǎng)成交量明顯上升。隨著市場(chǎng)升溫，二手住宅價(jià)格企穩(wěn)回升。今年9月已有大部分超過(guò)去年同期，其中深圳二手住宅成交均價(jià)較上年同期上漲45%。其他一線城市漲幅也超過(guò)一成。
總體看，今年一、二手房?jī)r(jià)整體復(fù)蘇，一線城市上升明顯。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)一二手房?jī)r(jià)格均在去年下半年跌入谷底，此后房市逐漸回暖，房?jī)r(jià)降幅逐漸收窄，今年二季度起，一、二手房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入平穩(wěn)上漲通道，一線城市房?jī)r(jià)回升幅度和速度均明顯超過(guò)其他城市，城市間房?jī)r(jià)走勢(shì)分化較為明顯。
展望，我們有以下兩個(gè)前瞻性的判斷：
其一，新房市場(chǎng)量減價(jià)增，高庫(kù)存壓力將持續(xù)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2015年新房市場(chǎng)商品住宅土地成交、新開(kāi)工等供應(yīng)性指標(biāo)大幅回落，預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地新建商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)明顯下滑，累計(jì)銷售層面，成交量預(yù)計(jì)會(huì)較2015年有所減少。然而，考慮到當(dāng)前地價(jià)仍在攀升，特別是一線城市和需求量較大的二線城市，2015年土地市場(chǎng)較熱，新房產(chǎn)品高端化，新建商品住宅價(jià)格有可能存在結(jié)構(gòu)性上漲的壓力，中國(guó)內(nèi)地新房住宅交易額有可能較2015年仍會(huì)有所上升。
從中國(guó)內(nèi)地新房住宅施工資料看，在建供應(yīng)量持續(xù)上升，而銷售規(guī)�？s小。由此而導(dǎo)致的庫(kù)存壓力仍有加深的可能。但庫(kù)存壓力區(qū)域性明顯，一線城市因土地供應(yīng)量減少，新房將會(huì)供應(yīng)不足，特別是性價(jià)比高的剛需專案將更為稀缺。部分二線城市以及大部分三線城市，新房住宅的消化周期較長(zhǎng)，庫(kù)存危機(jī)會(huì)持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。總體來(lái)看中國(guó)內(nèi)地新房市場(chǎng)，去庫(kù)存依然是的關(guān)鍵字。
其二，二手房市場(chǎng)總體穩(wěn)定，區(qū)域市場(chǎng)將出現(xiàn)分化。
在持續(xù)的房地產(chǎn)支援性政策和信貸寬松背景下，2015年二手房成交量達(dá)到了歷史高位。一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳交易幾乎翻倍，二線城市也出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)占比有明顯提升。
2015年四季度，政府支援措施大部分圍繞公積金，對(duì)市場(chǎng)影響不明顯，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，將很難達(dá)到2015年需求的爆發(fā)量，預(yù)計(jì)成交總量會(huì)穩(wěn)中回落。從區(qū)域上看，市場(chǎng)有可能呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。一線城市因需求有所透支，下半年出現(xiàn)回落的可能性比較大，而處在一、二手市場(chǎng)地位交替節(jié)點(diǎn)的二線城市(天津、南京、成都、杭州、青島、濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、大連、石家莊)二手房成交量持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力仍在。
專家解讀
首付下調(diào)將水引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生：
首先，購(gòu)房本身是信用創(chuàng)造的過(guò)程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿;
其次，房?jī)r(jià)漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生;
最后，房地產(chǎn)去庫(kù)存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，也是信用創(chuàng)造加速的過(guò)程。債市去杠桿+促進(jìn)信用派生，將流動(dòng)性注入實(shí)體。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，對(duì)于首套住房和改善型住房的群體來(lái)說(shuō)，都有積極作用。對(duì)于首套住房來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行貸款從過(guò)去的三成首付變?yōu)?5%的首付已經(jīng)屬于較大的寬松政策表現(xiàn)。而現(xiàn)在繼續(xù)賦予降低5個(gè)百分點(diǎn)的做法，實(shí)際上就是回到了兩成首付的做法。降低了首付比例，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一種購(gòu)房成本的負(fù)擔(dān)。而對(duì)于改善型置業(yè)的群體來(lái)說(shuō)，過(guò)去要獲得三成首付，需要還清首套貸款，但現(xiàn)在不需要還清也可以享受三成首付比例的政策關(guān)懷。
此次政策給予了各地信貸政策調(diào)整的自主權(quán)，允許各地按照去庫(kù)存的導(dǎo)向和信貸資源的實(shí)際情況，積極調(diào)整首付比例。當(dāng)然，兩成首付的比例，使得商業(yè)貸款購(gòu)房者能夠享受和公積金購(gòu)房貸款相同的首付待遇，確實(shí)很有激勵(lì)性。
從省錢的角度看，此次政策后，對(duì)于一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，過(guò)去購(gòu)買一套100萬(wàn)總價(jià)的房子，需要首付款為25萬(wàn)元，而現(xiàn)在首付款則降低到了20萬(wàn)元。某種程度上，有5萬(wàn)元的購(gòu)房成本可以通過(guò)按揭貸款的方式分?jǐn)偟胶罄m(xù)商業(yè)銀行貸款過(guò)程中，即通過(guò)20年或30年的貸款期限償還。此類降低首付的做法，確實(shí)能夠降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。
當(dāng)然對(duì)于一線城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，實(shí)際上可能喜憂參半。對(duì)于一些限購(gòu)群體的人來(lái)說(shuō)，可能不能享受此類利好政策而干著急。而對(duì)于一些有購(gòu)房能力的群體來(lái)說(shuō)，面對(duì)高房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)，可能會(huì)積極入手。這在春節(jié)前可能還會(huì)形成一波成交高峰。
劉xx認(rèn)為：
1、二線城市樓市將出現(xiàn)補(bǔ)漲行情。事實(shí)上，我在本專欄中已經(jīng)多次預(yù)測(cè)過(guò)這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)。由于“首套房首付降低到兩成，二套房首付降低到三成”只在非限購(gòu)城市實(shí)施，所以目前北上廣深和三亞5個(gè)限購(gòu)城市無(wú)法實(shí)施。但杭州、南京、鄭州、天津、重慶這些二線城市則可以實(shí)施，這給了他們房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的機(jī)會(huì)。這項(xiàng)政策雖然對(duì)于三四五線城市適用，但意義不大，因?yàn)檫@些城市缺少人口競(jìng)爭(zhēng)力，房屋普遍嚴(yán)重過(guò)剩。
2、最有殺傷力的不是首套房首付降低到兩成，而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成，少數(shù)是3成)，這將激活二線城市特別是“強(qiáng)二線城市”的改善性需求和投資性需求。
3、目前僅有的5個(gè)限購(gòu)城市將出現(xiàn)分化，為了享受房貸新政，廣州和三亞極有可能放棄限購(gòu)政策。事實(shí)上，廣州和三亞目前沒(méi)有必要繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)，他們的樓市活躍度不夠。而北上深則不太可能取消限購(gòu)。
4、表面上看，上述政策對(duì)一線城市，特別是沒(méi)有可能取消限購(gòu)的北、上、深構(gòu)成利空，因?yàn)樗麄儫o(wú)緣。但我歷來(lái)的看法是：所有的樓市利好，最終都可以被北上深感知，雖然有些利好他們無(wú)緣直接享受。二線城市樓市補(bǔ)漲之后，將對(duì)一線城市的高房?jī)r(jià)產(chǎn)生支撐作用。
