據(jù)最新消息，目前，全國超過20城開始限售，限售將成調(diào)控新政"標(biāo)配"。
進(jìn)入5月以來,南京、開封、蕪湖、�？诘鹊叵嗬^收緊了調(diào)控措施,而限售成了又一輪調(diào)控升級(jí)的重要的手段。分析人士表示:目前的樓市開啟“五限時(shí)代”,即限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。調(diào)控重點(diǎn)在從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,現(xiàn)階段全國已經(jīng)有超過20個(gè)城市執(zhí)行限售政策,這也意味著住房限售已經(jīng)成為新一輪樓市調(diào)控的“標(biāo)配”。
多地調(diào)控政策再加碼
3月17日,北京樓市調(diào)控升級(jí),在商品住房方面提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上”,打開了2017年樓市調(diào)控“限售”的大門。
5月13日,南京市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,規(guī)定購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織)新購住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后,3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的,自簽署《贈(zèng)與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起,贈(zèng)與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民,執(zhí)行住房限購政策。
5月15日,河南開封市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》,要求自發(fā)文之日起,首次銷售的項(xiàng)目和非首次銷售的項(xiàng)目,原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%,一年內(nèi)漲幅不得高于10%。對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場價(jià)格的項(xiàng)目,開封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。
同時(shí),開封市政府還禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客,企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源,并明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià),嚴(yán)禁采取拖延開盤時(shí)間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。對(duì)涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu),一經(jīng)查實(shí),依法從嚴(yán)從重處理,開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽,2年內(nèi)不得參與本市土地交易,中介機(jī)構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照,并列入失信企業(yè)“黑名單”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,目前全國發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市已經(jīng)超過60個(gè),內(nèi)容也全面升級(jí)。從調(diào)控政策內(nèi)容看,以3月17日北京限貸為標(biāo)志的第三波調(diào)控,力度加大、范圍拓寬、措施創(chuàng)新,熱點(diǎn)城市成交量將持續(xù)萎縮,帶動(dòng)全國銷售量價(jià)繼續(xù)回落。
20多城市開始“限售”
從3月17日開始,北京樓市調(diào)控升級(jí),在商品住房方面提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上”,自此打開了2017年樓市調(diào)控“限售”的大門。
然后,4月份海南跟進(jìn),全省開始限購并部分區(qū)域限售; 4月14日成都限購升級(jí),提出“自即日起,在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房(含商品住房和二手住房),須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓�！�5月份海口、三亞、瓊海、五指山市陸續(xù)跟進(jìn)加強(qiáng)調(diào)控。四地均將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍,且對(duì)外地居民購房提出社保或個(gè)稅繳納年限要求。
同時(shí),5月8日,蕪湖市頒布樓市新政,明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房),須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓,蕪湖市因此成為安徽首個(gè)限售城市。
截至目前,已有成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、東莞、西安、濟(jì)南、鄭州、高碑店等超過20個(gè)城市啟動(dòng)限售的調(diào)控政策。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,限售正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路。上述的大多數(shù)城市是首次啟動(dòng)買房后一定時(shí)間內(nèi)限制出讓的樓市調(diào)控政策。
調(diào)控重點(diǎn)在向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì):在4月份單月,超過50個(gè)城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策,其中北京、保定、成都等城市均發(fā)布了多次政策。高庫存三線、四線城市政策繼續(xù)輕松,整體熱度維持,有望對(duì)全國銷售形成支撐。從城市發(fā)布的政策主要特征看,主要特點(diǎn)是集中執(zhí)行了“5限”,分別為限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。
目前多輪調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn):根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù),上周一線城市住宅成交量下調(diào)明顯,平均跌幅達(dá)到兩成,同比跌幅更是達(dá)到了44%,二線城市環(huán)比則有輕微波動(dòng),同比跌幅為20%,三線城市環(huán)比也有10%的下調(diào)。
某研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為:拿到房產(chǎn)證后,持有一定年份才能賣出,意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高,且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)可能性驟降,相當(dāng)于在一定時(shí)間范圍內(nèi),凍結(jié)了房產(chǎn)的流動(dòng)性,有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒。從限售方式來看,目前樓市調(diào)控重點(diǎn)正在從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。
多數(shù)樓市專家認(rèn)為這將有效破壞房產(chǎn)炒作的套現(xiàn)機(jī)制,對(duì)穩(wěn)定市場有積極作用,正是因?yàn)閷?duì)其他城市有借鑒意義,因此不排除有更多的城市加入“限售”的行列。
房產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員馬躍成認(rèn)為:未來兩三年內(nèi)大中城市樓市活躍度將逐步下降,成交萎縮,價(jià)格趨向穩(wěn)定,是剛需、改善型需求買房換房的最佳時(shí)期,動(dòng)手時(shí)間點(diǎn)可以放在今年年底之后到明年年初。
拓展閱讀：近20天全國11城“限售”
繼常州出臺(tái)了江蘇省首個(gè)住房“限售令”后，揚(yáng)州市近日跟進(jìn)推出了當(dāng)?shù)氐南奘壅�，�?guī)定本地家庭擁有兩套住房以上、外地家庭擁有一套以上的，領(lǐng)證未滿2年的不得上市交易。自此，國內(nèi)已有11座城市相繼出臺(tái)了類似的限制售房政策，這是否意味著住房限售已經(jīng)成為新一輪樓市調(diào)控的“標(biāo)配”?南京是否會(huì)跟進(jìn)?記者昨日采訪了相關(guān)人士。
相較于限購政策，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，“限售令”更為值得關(guān)注。從共同點(diǎn)上看，“限售令”與“限購令”同樣屬于非常時(shí)期的非常政策，因?yàn)檫@兩項(xiàng)舉措均限制了個(gè)人購買與銷售商品房的正當(dāng)權(quán)利，相信出臺(tái)該項(xiàng)政策的初衷是為了打壓炒房客，即便“誤傷”到普通買房人也是無奈之舉。在不同點(diǎn)上，“限售”更加精準(zhǔn)地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，恢復(fù)樓市的正常交易秩序。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示，從近期部分城市出臺(tái)的樓市調(diào)控措施來看，政府手中的“牌”仍源源不斷，新的政策思路頗為值得研究，至于南京會(huì)否跟進(jìn)出臺(tái)“限售令”，就目前的形勢(shì)而言還不好說。為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與健康，目前已有30余座城市或被動(dòng)或主動(dòng)地調(diào)整樓市政策，預(yù)計(jì)在未來兩三個(gè)月內(nèi)還將增添新的城市名單。與短期的“補(bǔ)丁式”調(diào)控相比較，中國房地產(chǎn)市場更為需要的是符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制，只有如此才能保證樓市的長治久安。
南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華則指出，遏制炒房的關(guān)鍵是讓炒房者無利可圖，只有預(yù)期收益下降才會(huì)遏制投機(jī)。“限售令”或許會(huì)在短期內(nèi)起效，但是“聰明”的買賣雙方可能會(huì)想出地下交易、提前轉(zhuǎn)賣等方式規(guī)避，容易導(dǎo)致今后發(fā)生毀約等糾紛。因此，增加有效供給才是解決問題的關(guān)鍵，比如此前住建部發(fā)布的文件里曾提到，樓市熱點(diǎn)城市需增加公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量，只有如此才能平抑投資客的投資心態(tài)，買房人才能心中不慌。
3月南京CPI漲2% 居住類價(jià)格同比漲幅超3%
昨天，統(tǒng)計(jì)部門公布了3月份CPI數(shù)據(jù)，全國CPI同比上漲0.9%，連續(xù)兩個(gè)月低于1%。江蘇指數(shù)為1.7%，連續(xù)兩月停留在1字頭。而南京CPI漲幅較2月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2.0%。南京調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份南京蔬菜、豬肉、雞蛋等食品價(jià)格持續(xù)走低，菜籃子和去年同期相比明顯輕了不少，不過服務(wù)類價(jià)格年后依然呈上漲趨勢(shì)，進(jìn)而使得CPI同比漲幅回到2時(shí)代。
菜籃子輕了，但南京人并沒有省下多少錢。構(gòu)成消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的八大類價(jià)格七升一降，其中居住、交通和通信、教育文化和娛樂、其他用品和服務(wù)的價(jià)格同比漲幅均超過了3%。房租和人工成本等剛性成本上升帶動(dòng)下，服務(wù)類價(jià)格一直都呈上漲態(tài)勢(shì)。南京調(diào)查隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份租賃房房租上漲5.6%，在外餐飲中正餐上漲4.9%，快餐上漲6.7%，地方小吃上漲19.4%，保姆、清潔等家庭服務(wù)同比上漲10.2%。菜籃子里省下的這點(diǎn)錢，都花在其他地方了。
超三成意向購房者“放慢腳步”
不斷加碼的限購政策正在對(duì)購房者產(chǎn)生影響。融360近日針對(duì)購房意向者展開一項(xiàng)調(diào)查，該調(diào)查顯示，今年3月17日以來的限購政策導(dǎo)致35.62%計(jì)劃買房的用戶延緩買房進(jìn)程，有2.19%改買商住房，20.55%擔(dān)憂以后可能出臺(tái)更嚴(yán)的限購政策從而加快買房進(jìn)程，另有28.22%購房意向者表示選擇暫時(shí)觀望，僅13.42%的購房者表示無任何影響。
該調(diào)查顯示，因?yàn)楸据喯拶徲?1.85%原計(jì)劃從商業(yè)銀行貸款的用戶延緩了購房進(jìn)程或改買商住房。融360分析師認(rèn)為，計(jì)劃使用商業(yè)銀行貸款的購房者受限購影響最大，主要原因是銀行貸款收緊和限購之下失去首套房資格。以北京(樓盤)為例，3•17限購后商業(yè)銀行辦理住房貸款時(shí)，首套房貸款的最低利率優(yōu)惠由之前的九折上調(diào)至至九五折，而且貸款年限收緊，25年以上的住房貸款已停止審批�！罢J(rèn)房認(rèn)貸”后，很多人由于之前有過住房貸款記錄，購房時(shí)即被認(rèn)定為非首套房，不能再享受首套房的貸款優(yōu)惠政策。
該調(diào)查顯示，在回答“您計(jì)劃在接下來買房時(shí)進(jìn)行哪種貸款”時(shí)，有50.14%購房者表示需要從商業(yè)銀行貸款，45.21%購房者表示打算辦理公積金貸款，找小貸公司貸款的占比為0.82%，只有3.56%表示無需貸款。
融360分析師認(rèn)為，如果單看利率，公積金貸款利率更低，但是由于公積金貸款有各種限制，特別是在房價(jià)較高的一線城市，限定的最高額度并不能滿足貸款需求，所以普通的商業(yè)銀行貸款更為大眾所偏愛。
