“3?30樓市新政”疊加多輪降息與降準(zhǔn),讓一線和二線熱點(diǎn)城市樓市迅即回暖,但三四線城市的高庫存壓力卻并未因此減輕。8月,鎮(zhèn)江和宿遷相繼出臺新政,采用購房補(bǔ)貼等手段激發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)熱情,而放眼全國,類似手段已成為三四線城市地方政府不約而同之舉。
政府給買房人送“真金白銀”
2015年8 月下旬,宿遷出臺促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的六條意見,業(yè)內(nèi)稱為“房六條”,規(guī)定從9月1日起,在中心城市范圍內(nèi)購買新建商品住房的,按90平方米及以下、 90-144平方米(含144平方米)、144-180平方米(含180平方米)、180平方米以上四個(gè)面積段,分別給予房款總額5%、4%、3%和1 %的購房補(bǔ)貼。購買二手住房給予1%的購房補(bǔ)貼。
與此同時(shí),公積金貸款最高限額從25萬/人提高至30萬/人,已結(jié)清公積金貸款并符合貸款其他條件的,可繼續(xù)申請公積金貸款;商貸購買首套房且單套面積在144平方米(含144平方米)以下的,按基準(zhǔn)利率的0.7倍給予1年貼息。
宿遷之前,鎮(zhèn)江也出臺了有關(guān)房地產(chǎn)市場的七條新政,8月1日起施行的鎮(zhèn)江“房七條”,同樣對在該市市區(qū)購房的個(gè)人給予一系列政策優(yōu)惠,如購買首套自住普通商品住房,給予應(yīng)納稅房價(jià)1%的政府性補(bǔ)貼;購買90平方米以上(不含90平方米)首套成品普通住房的,可再享受應(yīng)納稅房價(jià)0.5%的政府性購房補(bǔ)貼。購買商辦用房也可享受最高達(dá)50%的契稅補(bǔ)貼。
鎮(zhèn)江還推出住房公積金繳存異地互認(rèn),在就業(yè)地繳存住房公積金、在該市購買自住住房的本市戶籍職工,可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明,申請住房公積金貸款。該市住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前已辦理20多筆。
宿遷、鎮(zhèn)江兩地的房產(chǎn)新政的執(zhí)行期均暫定為一年。
樓市高庫存凸顯金融風(fēng)險(xiǎn)
在解讀新政時(shí),兩地住建部門均表達(dá)了相同的觀點(diǎn),即意在激活存量、拉動需求。對兩地而言,“促交易、減庫存,保增長”仍然是主要任務(wù)。
存量,成為三四線城市樓市最為頭疼的問題!啊330新政’后,南京、蘇州樓市回暖最為明顯,無錫、常州等地也呈現(xiàn)觸底企穩(wěn)之勢,成交量和房價(jià)都有微漲。不過,大多數(shù)三四線城市對房地產(chǎn)利好政策敏感性較差,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后,區(qū)域吸引力也不足,因此在系列政策利好之后,起色并不明顯。”省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示,今年二季度,宿遷全市及市區(qū)房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整態(tài)勢,商品房銷售面積、成交均價(jià)、批準(zhǔn)預(yù)售面積同比均下降,第二季度較第一季度下行壓力進(jìn)一步加大。市區(qū)商品住房存量雖有所企穩(wěn),但庫存去化周期繼續(xù)延長,達(dá)到19.32個(gè)月。上半年鎮(zhèn)江商品住宅銷售同比下降20.6%,市區(qū)商品住宅庫存去化周期雖然較去年底和今年3月末分別縮短2個(gè)月和1個(gè)月,但去化周期仍然長達(dá)21個(gè)月。
“不少三四線城市住房自有率已超過90%,我們調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),絕大多數(shù)三四線城市的住房需求基本局限在外來人口以及極度困難人群,這與南京、蘇州不一樣,這兩個(gè)城市由于有產(chǎn)業(yè)支撐,外來人口導(dǎo)入較為充足。”南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任吳翔華認(rèn)為。
但就在購房消費(fèi)動力不足的情況下,有的地方出于“土地財(cái)政”依賴,還在賣地,這樣就形成新的市場積壓。更應(yīng)引起警惕的是,對地方政府而言,擔(dān)憂的還有樓市銷售不暢所引發(fā)的爛尾風(fēng)險(xiǎn)!艾F(xiàn)在銀行對房企貸款普遍采取名單制管理方式,不在名單內(nèi)的房企要想獲得開發(fā)貸幾乎不可能,本地房企多以中小型房企為主,項(xiàng)目建設(shè)資金幾乎全部自籌,有的通過高息民間借貸方式籌集,一旦項(xiàng)目銷售回款不暢,極易造成樓盤爛尾!彼捱w住建部門人士不無擔(dān)憂。
喚起樓市信心要靠長遠(yuǎn)機(jī)制
樓市“金九銀十”即將到來,信心已被視為市場最可貴的要素。
亞東置業(yè)鎮(zhèn)江項(xiàng)目總經(jīng)理邱寧寧認(rèn)為,補(bǔ)貼對提振市場信心肯定有一定好處,但更重要的是加快經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)建設(shè),打造一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)吸引外來人口,這才是當(dāng)前三四線城市該做的功課。
“百分之幾的補(bǔ)貼還不能構(gòu)成投資收益預(yù)期,就像股市一樣,補(bǔ)貼點(diǎn)印花稅也并沒有用!痹趨窍枞A看來,購房補(bǔ)貼等對解決高庫存積壓仍是杯水車薪。
從供地源頭上調(diào)節(jié)雖然是一個(gè)辦法,但仍然難以從根本上破解困局。由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系轉(zhuǎn)化很快,投資需求忽升忽降彈性大,而土地從供應(yīng)到建設(shè)開發(fā)還有1-2年的周期,因此,土地調(diào)控未必能持續(xù)奏效。
“當(dāng)前市場的供求關(guān)系已與2008年時(shí)不同,那時(shí)市場總體供小于求,一旦利好政策出臺,極易引發(fā)反彈,現(xiàn)在是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求,即便政策出招,效果可能也不好說。全國都是這樣。”省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言。
“政府要做的事就是遏制投機(jī)、做好住房保障。而房地產(chǎn)市場信心最終還是要靠長遠(yuǎn)機(jī)制來樹立。調(diào)控忽左忽右,因?yàn)楹芏嗷镜臄?shù)據(jù)都還沒有建立,比如市場的空置房到底有多少?缺少數(shù)據(jù)支撐,調(diào)控如盲人摸象,市場消費(fèi)也難免盲目!眳窍枞A說。