拆遷面積補(bǔ)貼最低標(biāo)準(zhǔn)從45平提高到50平,政府部門(mén)征收國(guó)有土地房屋，被征收人不僅可以參與征收補(bǔ)償方案修改，還能自主決定選哪家評(píng)估機(jī)構(gòu)給自家房子估價(jià)。
由于缺乏地方立法依據(jù)，近年來(lái)，征收工作帶來(lái)的負(fù)面影響日益凸現(xiàn)。如征收程序不規(guī)范，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，部門(mén)職責(zé)不明確，日常監(jiān)管措施缺失等問(wèn)題。 2015年2月1日起，《沈陽(yáng)市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》將正式實(shí)施，不僅提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和最低補(bǔ)償面積，還把選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力交給了被征收人。
對(duì)于“房屋征收前一樓扎堆窗改門(mén)，補(bǔ)償數(shù)額高低不一不透明”的問(wèn)題，《辦法》也首次明確，“窗改門(mén)”房征收補(bǔ)償按照門(mén)市房評(píng)估價(jià)的70%給。
亮點(diǎn)1
面積補(bǔ)貼最低標(biāo)準(zhǔn)從45平提至50平
《辦法》由原來(lái)對(duì)不足45平方米的住宅房屋給予面積補(bǔ)貼提高到對(duì)不足50平方米的住宅房屋給予面積補(bǔ)貼。補(bǔ)貼面積=50平方米-被征收房屋建筑面積�！掇k法》特殊考慮了低保、低保邊緣戶(hù)的補(bǔ)償問(wèn)題。第三十一條規(guī)定：征收建筑面積低于50平方米的低保、低保邊緣戶(hù)家庭合法住宅房屋時(shí)，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，補(bǔ)貼面積部分按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原建筑面積與改善面積之和不足50平方米的，按照50平方米安置，不收取差價(jià)款。
亮點(diǎn)2
市場(chǎng)價(jià)上增加20%～30%上浮比例
與國(guó)家條例相比，沈陽(yáng)市補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上增加了20%～30%的上浮比例，具體上浮比例由區(qū)、縣(市)人民政府根據(jù)征收項(xiàng)目所處區(qū)位、被征收房屋不同戶(hù)型、建筑年代、結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況確定。
亮點(diǎn)3
“窗改門(mén)”變明補(bǔ)按門(mén)市房70%給
由于歷史遺留問(wèn)題，沈陽(yáng)“窗改門(mén)”數(shù)目眾多。即利用地面一層住宅從事經(jīng)營(yíng)的房屋，它們?cè)诋a(chǎn)權(quán)登記上是住宅，但往往有工商執(zhí)照和稅務(wù)登記。
《辦法》出臺(tái)前，沈陽(yáng)沒(méi)有嚴(yán)格統(tǒng)一的“窗改門(mén)”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在具體執(zhí)行時(shí)會(huì)考慮到其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，在住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)增加補(bǔ)償金額，如有的繁華地段按每平增1000元，不繁華的每平增800元。但由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，常常引發(fā)糾紛矛盾。
《辦法》第四十條規(guī)定：對(duì)利用地面一層住宅從事經(jīng)營(yíng)房屋符合條件的經(jīng)營(yíng)部分，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，可以按照�?jīng)營(yíng)性非住宅房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的70%標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，將“暗補(bǔ)變?yōu)槊餮a(bǔ)”。并可享受住宅房屋臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，但不給予停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)補(bǔ)償。
亮點(diǎn)4
門(mén)市停業(yè)補(bǔ)償按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)6%給
對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，沈陽(yáng)參照了全國(guó)多數(shù)城市普遍做法，又結(jié)合沈陽(yáng)市的實(shí)際情況，細(xì)化了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)�！掇k法》第三十九條規(guī)定：征收非住宅房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，按照被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的6%一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。
亮點(diǎn)5
超半數(shù)不認(rèn)同聽(tīng)證修改補(bǔ)償方案
《辦法》要求，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證，并征得市房屋征收主管部門(mén)同意后予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。
政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況、根據(jù)公眾和被征收人意見(jiàn)修改后的方案，在征求意見(jiàn)期限結(jié)束后15日內(nèi)予以公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合征收法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)就要組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。
看清補(bǔ)償條件
啥樣“窗改門(mén)”才能給補(bǔ)償
(一)房屋征收決定公告時(shí)，正在經(jīng)營(yíng)且依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)間超過(guò)兩年以上；(二)依法取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄；(三)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)與被征收房屋的位置相一致；(四)2011年8月1日《沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實(shí)際經(jīng)營(yíng)的房屋。
啥樣能領(lǐng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)
(一)具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定為合法建筑；(二)具有有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證；(三)具有征收決定公告發(fā)布前一個(gè)月的有效完稅證明。
啥樣未經(jīng)登記房屋能得到補(bǔ)償
未經(jīng)登記房屋經(jīng)區(qū)、縣(市)人民政府組織相關(guān)部門(mén)認(rèn)定后，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償：(一)1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》頒布前，具有土地、規(guī)劃等審批文件的住宅房屋應(yīng)當(dāng)按照有證房屋給予補(bǔ)償;(二)1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》頒布前，自建、自住的具備獨(dú)立生活條件住宅房屋，應(yīng)當(dāng)按照有證房屋70%給予補(bǔ)償；(三)1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》頒布后，房屋征收公告前，自建、自住的具備獨(dú)立生活條件住宅房屋，其權(quán)利人具有房屋征收范圍內(nèi)的獨(dú)立戶(hù)口，在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)確無(wú)其他住房，且未得到過(guò)征收補(bǔ)償?shù)牡捅�、低保邊緣�?hù)，應(yīng)當(dāng)按照有證房屋60%給予補(bǔ)償。
五類(lèi)“騙補(bǔ)”行為不給補(bǔ)償
房屋征收范圍確定后，征收范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償：(一)新建、改建和擴(kuò)建房屋及附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)房屋租賃；(四)企業(yè)工商登記；(五)其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。
拆遷補(bǔ)償焦點(diǎn)11問(wèn)
1征收補(bǔ)償按照啥價(jià)格給
第十六條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
2如何選定具體評(píng)估機(jī)構(gòu)
市房屋征收主管部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)后，將符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單在征收范圍內(nèi)公示。由區(qū)、縣(市)房屋征收部門(mén)向被征收人發(fā)放征求意見(jiàn)選票，期限為10天；房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)反饋意見(jiàn)，并經(jīng)市房屋征收主管部門(mén)確認(rèn)后公布結(jié)果。
收回的反饋意見(jiàn)選票應(yīng)當(dāng)超過(guò)被征收人總數(shù)的50%。超過(guò)收回反饋意見(jiàn)選票50%且得票最多的評(píng)估機(jī)構(gòu)方可確定為該項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇率達(dá)不到反饋意見(jiàn)選票50%的，由區(qū)、縣(市)房屋征收部門(mén)選擇得票排名前3家評(píng)估機(jī)構(gòu)，向被征收人再次發(fā)放征求意見(jiàn)選票，期限為5天。
區(qū)、縣(市)房屋征收部門(mén)再次統(tǒng)計(jì)反饋意見(jiàn)，并經(jīng)市房屋征收主管部門(mén)確認(rèn)后公布結(jié)果。收回的反饋意見(jiàn)選票應(yīng)當(dāng)超過(guò)被征收人總數(shù)的50%。超過(guò)收回反饋意見(jiàn)選票50%且得票最多的評(píng)估機(jī)構(gòu)方可確定為該項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
上述方式未能確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，在得票排名前3家評(píng)估機(jī)構(gòu)中，采取抽簽方式隨機(jī)確定。區(qū)、縣(市)房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)提前3天將抽簽時(shí)間和地點(diǎn)在現(xiàn)場(chǎng)公示，并邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)到場(chǎng)公證。
3評(píng)估單位估價(jià)是否合理誰(shuí)來(lái)管
沈陽(yáng)市房屋征收主管部門(mén)對(duì)從事房屋征收工作的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行信用管理制度，每年度公布名錄。
4市民認(rèn)為評(píng)估價(jià)不合理怎么辦
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
5對(duì)征收補(bǔ)償決定不認(rèn)可怎么辦
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
6房屋征收后影響孩子學(xué)區(qū)嗎
被征收房屋涉及的在校中、小學(xué)生，可以在原學(xué)區(qū)或者征收后戶(hù)口所在地學(xué)區(qū)就讀，學(xué)校不得收取擇校費(fèi)或者以非本學(xué)區(qū)學(xué)生為由收取其他費(fèi)用。
7什么情況可以選擇就近回遷
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
8停業(yè)損失超過(guò)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給賠嗎
被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)上述停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣(市)房屋征收部門(mén)提供房屋征收公告前兩年經(jīng)審計(jì)的單位財(cái)務(wù)報(bào)表及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的依法納稅證明等相關(guān)材料，由區(qū)、縣(市)房屋征收部門(mén)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)按照評(píng)估確定。
9從多層安置到高層面積怎么算
就近就地安置住宅房屋，由多層(含平房)到高層的，按照被征收房屋建筑面積10%～20%給予改善面積。由高層到高層或者由多層(含平房)到多層的，按照被征收房屋建筑面積5%給予改善面積。異地安置住宅房屋，土地級(jí)別每降一類(lèi)，改善面積增加10%。
10安置面積超原住宅怎么補(bǔ)償
就近就地安置住宅房屋，原建筑面積與改善面積不收取費(fèi)用，超過(guò)兩面積之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算，15平以上部分，按照安置房屋市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。
11異地安置面積超原住宅咋算
異地安置住宅房屋，原建筑面積與改善面積不收取費(fèi)用，超過(guò)兩面積之和的部分，15平(含)以下的，按照被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與安置房屋市場(chǎng)價(jià)格兩者最低價(jià)格結(jié)算，15平以上部分，按照安置房屋市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。
