最近,國家稅務總局局長王軍透露,營業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實施,將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產業(yè)和生活服務業(yè)全面推開,并將首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。業(yè)內人士認為,此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負,取決于免征年限以及稅率如何設置,目前尚未在廣州二手市場上形成影響。下面思而學教育小編就為大家?guī)碓敿殐热荨?/p>
官方 原則只減不增
營業(yè)稅改增值稅早在2011年便在上海試點,主要從交通運輸和現(xiàn)代服務業(yè)兩大業(yè)務板塊開展。2012年后逐步擴大試點范圍,普及到全國多個城市。由于大家多猜測房地產行業(yè)增值稅稅率為11%,而目前營業(yè)稅稅率多為5%,因此也引發(fā)了人們對于營改增進入房地產行業(yè)后是否會造成稅負上升的擔憂。
據(jù)《羊城晚報》報道,15日,廣東省國稅局副局長周家喜在率隊上線廣東電臺“民聲熱線”節(jié)目時表示,全面營改增首次涉及自然人繳納增值稅征管,目前實施方案包括征管規(guī)定還沒有出來,但營改增稅負只減不增適用于所有營改增納稅人。
同日,《中國稅務報》刊發(fā)知名稅務專家段文濤所撰文章,明確指出:營改增后個人出售二手房繳納的增值稅與原應繳的營業(yè)稅將持平或略有下降。段文濤指出,近日有些媒體出現(xiàn)誤讀的情況,特別是有關報道中所舉的例題,與增值稅的相關原理不符。因為,按照已有的增值稅管理規(guī)定,還有增值稅的基本管理常識,個體工商戶以外的其他個人(自然人),不能被認定為一般納稅人,這就意味著出售二手房的個人只能按照小規(guī)模納稅人的計稅方式,也就是簡易征稅方式來計繳增值稅。同時,按照財政部新聞發(fā)言人有關“營業(yè)稅改征增值稅全面推開期間,擬對稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)”的表述,原營業(yè)稅對于二手房交易的相關征免規(guī)定極有可能得以延續(xù)。
不過,合富房地產經濟研究院院長龍斌則擔憂,目前廣州市場上還有一部分房改房在流通,這類型房產都是多年前低價買入,甚至有些還是夾雜著單位福利半買半送的形式,如今房子可能翻了幾倍或者幾十倍不止。一旦他們有換房的需要,被征收增值稅,數(shù)額還是很嚇人的。
業(yè)內
看免征年限和稅率
按照現(xiàn)行政策,購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
一旦營業(yè)稅改增值稅后,是否同樣享有免征年限,如何設置成為關鍵。
如果一刀切,不設免征年限,勢必增加絕大部分交易對象的稅收負擔。當前二手房交易營業(yè)稅的征收稅率主要以5.5%或5.6%為標準。以買入價為100萬元的房產為例,在免征年限外出售該套房產溢價30萬元,即以130萬元成交。按照現(xiàn)行的政策,需要交納營業(yè)稅為130萬×5.6%=7.28萬元。若按照假設11%的增值稅的征收標準,即需交納30萬×11%=3.3萬元。增值稅的負擔要小于征收營業(yè)稅的負擔。
但是一旦房產從100萬元漲到了250萬元。按目前的營業(yè)稅征收規(guī)定,則需要交納250萬×5.6%=14萬元,如果按照假設11%的增值稅的征收標準,則需交納(250-100)×11%=16.5萬元。這時,征收的增值稅就超過了營業(yè)稅。
滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰表示,增值稅到底是增加還是減少稅負,具體要看免征年限和稅率。他認為,如果能按照營業(yè)稅2年的免征年限執(zhí)行,還是可行的。從國家出臺該政策的目的看,主要是為了打擊市場上的投機行為,以2年時間來判定房產的持有目的,也比較合理。
觀點
營改增難影響房價
易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱:有人將營改增和房價漲跌聯(lián)系到一起,認為營改增之后房價有下跌的空間。一度有人認為“稅”低了,“價”是否也會降低,就此闡述一下幾個觀點供大家參考。政府工作報告當中提到的5月1日,只是將試點范圍擴大到房地產行業(yè)的時間;二是稅率也不明確,只不過大家都在猜是11%;三是抵扣項也沒有最終明確。也就是說到目前為止也沒有看到營改增的實施細則,但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定,不妨我們今天也猜測一回。
第一,稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率,大家都判斷是11%,按照11%的稅率計算,直接抵扣可能會比原來略高,但由于強調只低不高,那么是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關系。所以實際納稅額減少的比例并沒有幾個百分點,甚至很多情況下,基本上和原來稅率沒有差異。
第二,不是成本決定房價,而是市場決定房價。當前市場,樓盤成本5萬元/平方米,如果市場可以賣6萬元/平方米,沒有一個人會賣5.9萬元/平方米;但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米,企業(yè)也不會死扛著要賣5萬元/平方米,導致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格,而是市場決定的。
第三,稅收成本降到一定程度會對當前房價產生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯,壓力巨大。在這樣的情況下,很多項目都是貼著成本在賣,有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負成本能夠大大降低的話,房價的下行空間也會更大。但我們只能說如果稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響,是充分條件,而不是必要條件
