南京市人大網(wǎng)站昨天掛出公告，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)通過(guò)批準(zhǔn)，將于今年7月1日起施行。
該《條例》引入了第三方評(píng)估制度，規(guī)定如果小區(qū)10%以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，可以啟動(dòng)第三方評(píng)估。經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，可以更換物業(yè)，或者要求物業(yè)限期整改。
物業(yè)費(fèi)可突破指導(dǎo)價(jià)
但要經(jīng)半數(shù)業(yè)主同意
據(jù)了解，南京目前的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是按多年前的政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的，多層小區(qū)物業(yè)費(fèi)最高1.5元/平方米，高層小區(qū)物業(yè)費(fèi)最高1.9元/平方米。對(duì)此，不少物業(yè)公司提出異議，某些小區(qū)其實(shí)已經(jīng)變相突破了最高限價(jià)。
針對(duì)這一情況，《條例》 為物業(yè)費(fèi)突破政府指導(dǎo)價(jià)留下了空間，但需要執(zhí)行嚴(yán)格的程序�！稐l例》規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，首先要委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，然后將擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示30天，并書(shū)面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、區(qū)價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
最后，調(diào)價(jià)方案要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)。
業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)可錄入個(gè)人信用檔案
如果業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。
經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
此外，如果小區(qū)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障等危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，向住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)提出資金使用申請(qǐng)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)開(kāi)辟“綠色通道”，自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。
亮點(diǎn)一：取消政府指導(dǎo)價(jià)
“物業(yè)服務(wù)作為市場(chǎng)交易的性質(zhì)，無(wú)需政府指導(dǎo)價(jià)。”朱憲成解釋?zhuān)瑹o(wú)論前期還是后期都應(yīng)該由市場(chǎng)決定物業(yè)費(fèi)，而不是由政府定價(jià)。
據(jù)悉，前期開(kāi)發(fā)商是業(yè)主，通過(guò)招投標(biāo)的形式進(jìn)駐物業(yè)單位，而當(dāng)物業(yè)單位與開(kāi)發(fā)商簽訂相應(yīng)的合同時(shí)。
后期業(yè)主委員會(huì)成立，不滿前期物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)用，完全可以請(qǐng)新的物業(yè)公司提供服務(wù)，市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰。
“其實(shí)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同也是一種商業(yè)行為，政府當(dāng)時(shí)的指導(dǎo)價(jià)只是一種參考、評(píng)估、借鑒�！敝鞈棾烧J(rèn)為，買(mǎi)房人買(mǎi)房時(shí)有必要對(duì)開(kāi)發(fā)商明確表示，物業(yè)費(fèi)太高可以不買(mǎi)，選擇權(quán)在業(yè)主自己的手上。
比如以一輛寶馬車(chē)抵押賣(mài)40萬(wàn)元為例，每年的保養(yǎng)費(fèi)5萬(wàn)元，買(mǎi)的人覺(jué)得買(mǎi)得起保養(yǎng)不起，自動(dòng)就會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi)�！斑@樣選擇權(quán)就會(huì)在業(yè)主自己的手里，高的物業(yè)費(fèi)享受高的服務(wù)，低的物業(yè)費(fèi)業(yè)主也有選擇的權(quán)利�！敝鞈棾煞Q。
城北某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，前期物業(yè)管理必須對(duì)商品房取消指導(dǎo)價(jià)，嫌貴可以不買(mǎi)房 。否則限價(jià)根本不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，指望業(yè)主委員會(huì)成立再取消太難了。
“不能一味的依賴政府的政策，況且政府的政策也并沒(méi)有兼顧所有廣大業(yè)主的利益�！敝鞈棾烧f(shuō)。
亮點(diǎn)二：引入第三方服務(wù)
征求意見(jiàn)稿規(guī)定：建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估制度。物業(yè)管理行政主管部門(mén)、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
朱憲成認(rèn)為，引入第三方服務(wù)是好的，也是未來(lái)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，但是該規(guī)定未必會(huì)向大家認(rèn)為的那么有效果。
據(jù)悉，由于物業(yè)管理涉及到的法律法規(guī)較為龐雜，很多業(yè)委會(huì)成員的專(zhuān)業(yè)度都不夠，為此南京物業(yè)管理部門(mén)曾經(jīng)聘請(qǐng)由法學(xué)專(zhuān)家、業(yè)委會(huì)主任、物業(yè)公司老總等組成的“專(zhuān)家?guī)臁保谔幚硪恍┪飿I(yè)糾紛時(shí)，約請(qǐng)“專(zhuān)家?guī)臁背蓡T來(lái)協(xié)助調(diào)解糾紛。
第三方服務(wù)不是一體化的物業(yè)服務(wù)，而應(yīng)該是拆分原有的物業(yè)變成簡(jiǎn)歷、查驗(yàn)、保潔、綠化、消防、安全等多領(lǐng)域的第三方服務(wù)。
朱憲成覺(jué)得，目前來(lái)看該條例關(guān)于第三方的說(shuō)法實(shí)操性不夠。“第三方服務(wù)有準(zhǔn)入條件，同一個(gè)行業(yè)有很多競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的存在，根據(jù)其專(zhuān)業(yè)性為業(yè)主提供服務(wù)�！�
舉例來(lái)說(shuō)，第三方服務(wù)就相當(dāng)于十年前買(mǎi)二手房是買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易，無(wú)需中介，而現(xiàn)在買(mǎi)房的二手中介需要大家花錢(qián)來(lái)買(mǎi)服務(wù)一樣，服務(wù)好壞是否公正決定了第三方能否生存。
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南京市物業(yè)管理行業(yè)已歷經(jīng)20年發(fā)展，現(xiàn)行的《南京市物業(yè)管理辦法》存在滯后性，近年來(lái)市民對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題的投訴逐年遞增且難以解決。此次征求意見(jiàn)稿將涉及南京市商品房小區(qū)、老舊小區(qū)、保障房小區(qū)的業(yè)主及相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)益。
該草案經(jīng)過(guò)專(zhuān)家們認(rèn)真評(píng)審，評(píng)審組充分肯定了起草成果，同時(shí)也提出該草案存在篇幅較長(zhǎng)、制度細(xì)化不夠、與上位法銜接不足、文字表達(dá)準(zhǔn)確性還需進(jìn)一步推敲等問(wèn)題。
而市民想要切實(shí)維護(hù)自身的權(quán)益，不妨積極參與到該征求意見(jiàn)稿的討論中來(lái)，說(shuō)出您的意見(jiàn)和建議，講述您身邊的物業(yè)故事。
