(1997年11月12日寧波市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 1998年4月20日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議批準(zhǔn)
根據(jù)2001年5月29日寧波市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議通過、2001年9月3日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議批準(zhǔn)的《寧波市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》修正
2009年6月26日寧波市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議修訂 2009年9月28日浙江省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議批準(zhǔn))
寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，促進業(yè)主自治管理物業(yè)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理、使用、維護及其監(jiān)督管理。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、城管、公安、價格、環(huán)保、工商、民政、財政、人防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會，協(xié)助轄區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛和對物業(yè)管理進行指導(dǎo)、監(jiān)督。
社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)支持和指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責(zé)，配合轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)生糾紛的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會調(diào)處。
第五條 縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域具備法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第八條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：
(一)確定業(yè)主身份;
(二)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)擬定管理規(guī)約草案;
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案;
(五)組織召開首次業(yè)主大會。
第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，依照與物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)商確定的具體標(biāo)準(zhǔn)，將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費交給街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主大會決定的作出，依照法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的職責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，能認(rèn)真履行業(yè)主義務(wù)，熱心社區(qū)公益事業(yè)，具有較強的公信力和組織協(xié)調(diào)能力。
第十二條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，且不得少于五人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
第十三條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時必須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定后三日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求，組織召開業(yè)主大會定期會議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會不依照規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議或者臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議。
第十六條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第十八條 業(yè)主委員會委員職務(wù)根據(jù)本條例第十六條、第十七條規(guī)定終止的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依照其議事規(guī)則的規(guī)定及時補選缺額。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每年三月底前公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每年三月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并通報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 本條例所稱的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售(預(yù)售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，并在物業(yè)銷售(預(yù)售)五日前向轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位銷售(預(yù)售)物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所、公用設(shè)施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。物業(yè)買受人認(rèn)為臨時管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以要求轄區(qū)物業(yè)主管部門處理。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)單位選用。
第二十四條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。市人民政府可以根據(jù)物業(yè)交付前物業(yè)管理的實際需要，制定前期物業(yè)服務(wù)費支付的具體管理辦法。
物業(yè)交付后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納前期物業(yè)綜合服務(wù)費;依照規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的，前期物業(yè)綜合服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;尚未交付給物業(yè)買受人或者尚未出售的物業(yè)，其前期物業(yè)綜合服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已依照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序;
(五)配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門做好業(yè)主大會的成立工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限內(nèi)派遣專業(yè)人員進入施工現(xiàn)場，提供前期物業(yè)服務(wù)。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交法律、法規(guī)規(guī)定的有關(guān)資料。
業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會。
第二十八條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示;有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)單位管理的，不得將物業(yè)交付使用。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督。
相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，依照有關(guān)規(guī)定在企業(yè)成本中列支。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時了解業(yè)主對物業(yè)管理的意見和建議，并將業(yè)主提出的意見和建議及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。
第三十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督，并聽取業(yè)主的意見和建議，及時向業(yè)主反饋意見和建議的處理情況。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)上一年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說明。業(yè)主委員會或者十名以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作書面答復(fù)和說明;業(yè)主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。
第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時足額交納物業(yè)服務(wù)費。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾埼飿I(yè)服務(wù)費補貼，補貼的具體對象及標(biāo)準(zhǔn)由各縣(市)、區(qū)人民政府規(guī)定。
業(yè)主未依照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納;業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行催交。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行催交。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算有明確約定;受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)后三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面告知轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案:
(一)對預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費和其他公共物業(yè)經(jīng)費按實結(jié)算，多收的部分應(yīng)當(dāng)依照合同的約定予以退回;
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊;
(三)移交物業(yè)管理用房、場地和其他財物。
物業(yè)服務(wù)合同提前解除的，依照合同的有關(guān)約定辦理。
第三十五條 轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作情況進行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并采取適當(dāng)方式將監(jiān)督檢查結(jié)果和信用檔案向社會公開。
第五章 物業(yè)使用與維護
第三十六條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，依照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項作出約定：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護;
(二)物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營;
(三)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(四)物業(yè)屋面、外墻、門窗的裝修和戶外設(shè)施的安裝規(guī)范;
(五)維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的權(quán)利和義務(wù);
(六)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類規(guī)定費用的方式;
(七)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
(一)違法改變物業(yè)的使用用途;
(二)違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物;
(三)擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施;
(四)損壞房屋結(jié)構(gòu)或者從事其他影響物業(yè)使用安全的行為;
(五)損壞公共綠化、園林設(shè)施;
(六)任意棄置垃圾;
(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(八)在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼;
(九)制造噪聲干擾他人正常生活;
(十)違反規(guī)定停放車輛;
(十一)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，要求行為人及時改正;勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、城管、工商、環(huán)保等相關(guān)行政部門，并提供相關(guān)證明材料，配合相關(guān)行政部門依法及時予以處理。
業(yè)主、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
第三十八條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的禁止行為和是否需要報送備案等事項書面告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正;行為人拒不停止或者改正的，應(yīng)當(dāng)及時報請相關(guān)行政部門依法處理。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要。
車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車庫、車位。為了保證車庫、車位的充分利用，業(yè)主要求承租空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租(停車)收費的標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。
未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。
第四十條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，業(yè)主委員會可以申請公安部門協(xié)助劃定小區(qū)內(nèi)地面停車位和行車路線，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
第四十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將停車費單獨列帳，獨立核算。除維護車輛停放場地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定，將停車費用于補充物業(yè)專項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對停車費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得設(shè)置專用停車位。建設(shè)單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。
地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位收取的停車費，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于人民防空工程設(shè)施的日常維護管理和停車管理的必要支出。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)、人防主管部門制定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理地下人民防空工程設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)做好平時的維護管理工作，確保人民防空工程設(shè)施處于良好狀態(tài)。
第四十三條 大型車輛和載有危險化學(xué)品的車輛不得進入住宅小區(qū)。
進入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)慢速通行，遇到行人和非機動車應(yīng)當(dāng)避讓;
(二)禁止鳴號;
(三)在依法設(shè)置或者劃定的車庫、車位內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè);
(四)停放期間防盜報警器應(yīng)當(dāng)使用靜音，防止發(fā)生噪音。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對進入住宅小區(qū)的車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告公安等有關(guān)部門;公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。
第六章 物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在初步設(shè)計審查后征求轄區(qū)物業(yè)主管部門的意見，在規(guī)劃設(shè)計方案中確定，不得任意調(diào)整。
第四十五條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房及其產(chǎn)權(quán)證明等資料交給轄區(qū)物業(yè)主管部門。物業(yè)管理用房由轄區(qū)物業(yè)主管部門查收后交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。業(yè)主大會成立后，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置、面積等在住宅小區(qū)內(nèi)公告。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)實行物業(yè)分期開發(fā),不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理經(jīng)營用房的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前向轄區(qū)物業(yè)主管部門繳交同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟補償，并在后期開發(fā)中及時補足物業(yè)管理經(jīng)營用房。該經(jīng)濟補償款應(yīng)當(dāng)專戶儲存，在業(yè)主大會成立后與物業(yè)管理經(jīng)營用房一并移交業(yè)主委員會，用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得擅自改變使用用途。
物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會進行日常辦公。
物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營，租金或者收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委員會委托與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意。
前期物業(yè)服務(wù)期間依照規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)管理經(jīng)營用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，租金或者收益應(yīng)當(dāng)專戶儲存，用于補充物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理的其他需要。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽訂之日起十五日內(nèi)報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。
第四十七條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項維修資金，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。物業(yè)專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法，由市人民政府根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定于本條例施行之日起一年內(nèi)另行制定。
第四十八條 物業(yè)專項維修資金設(shè)立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)日常維修費，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專用帳戶，專戶儲存，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修;根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金的費用，應(yīng)當(dāng)先納入物業(yè)日常維修費的專用帳戶，專戶儲存。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將費用的收取、使用情況向業(yè)主委員會報告，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將費用的收取、使用情況向全體業(yè)主公布。
市人民政府關(guān)于物業(yè)專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法施行后，已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)該辦法的要求及時設(shè)立物業(yè)專項維修資金，原有的物業(yè)日常維修費專用帳戶內(nèi)的本金及利息應(yīng)當(dāng)一并納入物業(yè)專項維修資金帳戶。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并依法交納物業(yè)保修金。
物業(yè)保修金由轄區(qū)物業(yè)主管部門指定的機構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理。業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將保修金的數(shù)額、收支情況等以書面形式告知業(yè)主委員會。
第七章 法律責(zé)任
第五十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人違反本條例，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處理規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。
第五十一條 違反本條例第三十九條規(guī)定，建設(shè)單位不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的處分情況，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令改正，給予警告;以只售不租為由拒絕向業(yè)主出租車庫、車位造成車庫、車位空置的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款;未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令改正，拒不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本條例第四十二條規(guī)定，建設(shè)單位不將平時用作停車位的地下人民防空工程設(shè)施向全體業(yè)主開放，擅自出售或者以專用車位形式出租停車位的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令改正;拒不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例，有下列行為之一的，由相關(guān)主管部門依照下列規(guī)定予以處理：
(一)違反本條例第四十一條、第四十八條規(guī)定，挪用、侵占停車費、日常維修費等資金的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額二倍以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，并由市物業(yè)主管部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
(二)違反本條例第四十六條第三款規(guī)定，擅自出租、經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營用房的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
(三)違反本條例第四十六條第四款規(guī)定，出租或者經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營用房的期限超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令改正，超過期限所得收益用于補充物業(yè)專項維修資金或者依照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。
第五十四條 物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和其他有關(guān)行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由有權(quán)機關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未依照本條例規(guī)定指導(dǎo)業(yè)主籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(二)對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，不及時受理、依法調(diào)處的;
(三)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的;
(四)截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修資金、物業(yè)保修金等資金的;
(五)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。
第八章 附 則
第五十五條 本條例施行前已經(jīng)交付使用的住宅小區(qū)，業(yè)主大會可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交管理的決定，由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將經(jīng)過相關(guān)專業(yè)單位共同驗收合格的共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。
第五十六條 本條例施行前已以專用車位形式出租給業(yè)主的地下人民防空工程設(shè)施停車位，符合法律規(guī)定的人民防空工程平時利用的目的和租賃期限的，其專用車位保留至租賃期滿;租賃期滿后，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。
第五十七條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的住宅實行物業(yè)管理的，參照本條例執(zhí)行。
第五十八條 本條例自2010年1月1日起施行。
