近日，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合國土資源部印發(fā)了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》共三十五條，涉及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展和土地管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)出系統(tǒng)性、規(guī)范性、創(chuàng)新性特點(diǎn)。《辦法》從貸款的目的、依據(jù)和總體要求，貸款業(yè)務(wù)開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制、監(jiān)管部門的職責(zé)等多方面對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的開展進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。
《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地
《辦法》明確，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ)、商服等經(jīng)營性用途的土地,規(guī)定以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)時(shí)限保持一致。
十八屆三中全會(huì)提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個(gè)市(縣)，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作。
“《辦法》規(guī)定在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變，耕地紅線不突破，農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)�！便y監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問中表示，這是《辦法》的總體要求。
《辦法》允許具備處分權(quán)的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資
在這15個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))地區(qū)中，究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的，同時(shí)這些用地如何進(jìn)行價(jià)值評(píng)估?
銀監(jiān)會(huì)表示，按照同權(quán)同價(jià)原則，參照依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)可以抵押的規(guī)定，《辦法》允許具備處分權(quán)的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資：一是以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
對(duì)具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，《辦法》也進(jìn)行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦 理變更登記手續(xù)的情形。
不過，對(duì)于權(quán)屬不清或存在爭議的、司法機(jī)關(guān)依法查封的、被依法納入拆遷征地范圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形，銀監(jiān)會(huì)也明令禁止這類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押。
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估制度
對(duì)于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)如何做價(jià)值評(píng)估，《辦法》規(guī)定銀行要建立價(jià)值評(píng)估制度�？梢酝ㄟ^外部評(píng)估或內(nèi)部評(píng)估的方式對(duì)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
同時(shí)，《辦法》也考量了貸款保障機(jī)制的建立，從政府性融資擔(dān)保公司擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制等方面建立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款保障機(jī)制體系，為貸款試點(diǎn)工作的開展提供保障。
如果出現(xiàn)違約，抵押物如何處置?《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過折價(jià)、拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。
