揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會(huì)公共利益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第三條 新建商品房應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設(shè)施比較齊全的，由各縣(市)、區(qū)人民政府組織綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理;配套設(shè)施不全的，由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。
商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)等配套設(shè)施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。
第四條 揚(yáng)州市房產(chǎn)管理局是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施，其主要職責(zé)是：
(一)貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施;
(二)管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制;
(三)負(fù)責(zé)房屋專項(xiàng)維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作;
(四)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作;
(五)負(fù)責(zé)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評(píng)比工作;
(六)依法查處物業(yè)管理中的違法行為;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
各縣(市)、區(qū)房產(chǎn)(建設(shè))行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、物價(jià)、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)部門和單位，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第六條 各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。
物業(yè)承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第八條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代為參加的受托人必須代為表達(dá)委托人的真實(shí)意思表示，有書面意見的應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，視作棄權(quán)。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)審議、修改、通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(三)審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集、使用方案;
(六)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施;
(七)審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(八)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng);
(九)改變或撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
(十)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其它有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，提出成立首次業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積明細(xì)、物業(yè)交付使用的時(shí)間等文件資料。
經(jīng)建設(shè)單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由所在地社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)召集建設(shè)單位和通過(guò)公開征集報(bào)名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示，公示時(shí)間應(yīng)不少于十日。
籌備組負(fù)責(zé)下列工作：
(一)確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)確定業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會(huì)委員條件，經(jīng)公開征集報(bào)名后差額推薦業(yè)主委員會(huì)委員候選人;
(三)參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;
(四)確認(rèn)業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)數(shù);
(五)做好召開首次業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作;
(六)主持召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)按以下方式確定：
(一)住宅物業(yè)實(shí)行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計(jì)算票數(shù);
(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時(shí)具有住宅和非住宅物業(yè)的，住宅物業(yè)按套計(jì)算投票權(quán)數(shù)，非住宅物業(yè)按建筑面積每一百平方米計(jì)算為一票，不足一百平方米的可與其他業(yè)主合并計(jì)票;
(三)非住宅物業(yè)每一平方米計(jì)算為一票，不足一平方米按四舍五入計(jì)算。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)，邀請(qǐng)其派代表參加，并認(rèn)真聽取意見。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。到會(huì)代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。
單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持投票權(quán)數(shù)超過(guò)總投票權(quán)數(shù)百分之三十以上的，業(yè)主大會(huì)所作出的決定，除按上款規(guī)定以外，還須其他與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意方可通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)審批專項(xiàng)維修資金的使用，當(dāng)專項(xiàng)維修資金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌;
(五)督促逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(六)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定;
(八)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況;
(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規(guī)定;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會(huì)的影響牟取私利。
