營改增”即將推行的消息一出后，內(nèi)江不少開發(fā)商都顯得有些興奮，他們認為，這對于三四線城市來說，無論是新房還是二手房，都是一種促進作用。
根據(jù)最新消息，從5月1日起，國家將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營業(yè)稅改增值稅試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。那么“營改增”明明是稅率提高，卻為何被稱為是一項只減不增的惠民政策呢?
營業(yè)稅改增值稅稅率提高6%
根據(jù)最新消息顯示，將全面推開“營改增”改革，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)被納入試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。而現(xiàn)行的稅收政策為營業(yè)稅，稅率為5%，也就是說，就地產(chǎn)行業(yè)，僅從數(shù)字上來看，“營改增”將稅率提高了6%。
值得注意的是，“營改增”將推行的消息一出，各方聲音普遍看好，類似“稅收只減不增，將推動三四線城市去庫存”。實際上，為何稅率增加的稅收反而可能促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?從政策上來說，“營改增”最大的減稅之處，指的是，增值稅是最主要的流轉(zhuǎn)稅種之一，其最大特點是能夠最大限度地消除重復(fù)計稅。
差價征稅促進樓市交易
現(xiàn)行的營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%，營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。
吳京在內(nèi)江從事二手房買賣多年，當(dāng)聽到“營改增”的消息時，他最快的反應(yīng)是，以后一段日子他的生意將更好了，因為他看好稅收改革后的內(nèi)江二手房買賣市場。吳京舉例說，“比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了�！�
當(dāng)然，也有稅收增加的情況，就是100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是 11 萬，這樣稅負增加了。但是從另一方面來說，如果所繳納的增值稅越多，說明增值越多，這也是合理上稅的。
期待細則出臺推動樓市去庫存“營改增整體來說會減稅，對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是如此。尤其是對內(nèi)江這種房價并不高的城市，減稅力度更大一些，會減少房企的一些稅務(wù)壓力。在稅務(wù)認同前提下，樓盤成本中的各類稅項總和越大，則增值稅抵扣越多�！眱�(nèi)江東興區(qū)一樓盤相關(guān)負責(zé)人分析說。
總的說來，內(nèi)江多個開發(fā)商未來營改增之后，企業(yè)的新增不動產(chǎn)可以抵扣，這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業(yè)購買不動產(chǎn)進行稅前抵扣，反倒會擴大需求，對二三線城市而言，有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用。
營改增范圍：過渡期免稅項目達四十項
根據(jù)最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，營改增試點全面推開后，在過渡期內(nèi)將對40個項目免征增值稅。這些項目大多涉及公共服務(wù)和民生領(lǐng)域，與百姓生活息息相關(guān)。
40個免稅項目中，涉及民生領(lǐng)域的項目最多。比如，托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)免征增值稅，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院等。此外，養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)，殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹服務(wù)，殯葬服務(wù);殘疾人員本人為社會提供的服務(wù)，醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)等，也都免征增值稅。
對于一些對自然人影響較大的項目，免稅政策也有涉及，包括：個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán);個人銷售自建自用住房;涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)等。
涉及公共服務(wù)領(lǐng)域免稅項目的包括：紀(jì)念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務(wù)取得的第一道門票收入，寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入;2017年12月31日前，科普單位的門票收入;2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房等。
對于一些經(jīng)濟社會發(fā)展的重點支持領(lǐng)域，不少項目也將享受免征增值稅優(yōu)惠政策。比如，農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治;金融機構(gòu)農(nóng)戶小額貸款、國家助學(xué)貸款等的利息收入;擔(dān)保機構(gòu)從事中小企業(yè)信用擔(dān)保或者再擔(dān)保業(yè)務(wù)取得的收入等。
為鼓勵科技創(chuàng)新，對納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù);以及符合條件的合同能源管理服務(wù)，免征增值稅。為鼓勵就業(yè)，對符合條件隨軍家屬就業(yè)、軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部提供的應(yīng)稅服務(wù)免征增值稅。
專家表示，這40個免征增值稅的項目，主要是從原有營業(yè)稅稅收優(yōu)惠政策中平移過來的，在營改增全面推開后得以繼續(xù)保留和延續(xù)。這些舉措保證了宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，有利于營改增的順利實施和平穩(wěn)過渡，確保所有行業(yè)稅負只減不增。
