如果不考慮直轄市，以省域計(jì)算的話，哪些省的房?jī)r(jià)最高?
除了因國(guó)際旅游島建設(shè)、房?jī)r(jià)迅猛上升的海南和過去幾年大量實(shí)體資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市的浙江外，剩下省份中，不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廣東和江蘇，也不是北方重工業(yè)大省山東和遼寧，而是整個(gè)沿海地區(qū)山地最多、平原最少的中等省份福建，房?jī)r(jià)最為高昂。
高昂的福建房?jī)r(jià)
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房?jī)r(jià)指數(shù)，廈門房?jī)r(jià)為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元;省會(huì)福州也達(dá)到15059元/平方米，遠(yuǎn)高于青島、大連等北方沿海發(fā)達(dá)城市。福廈之外，像安溪、尤溪等山區(qū)縣城的房?jī)r(jià)也動(dòng)輒七八千乃至過萬。
副省級(jí)城市廈門經(jīng)濟(jì)總量在中國(guó)各大城市中僅位列第53位，與蘇州下轄的縣級(jí)市昆山相當(dāng)。省會(huì)福州在沿海省會(huì)中也相當(dāng)不突出，僅與中部的合肥持平。至于整個(gè)福建，在經(jīng)濟(jì)層面上給外人的感覺相當(dāng)模糊，它顯然沒有廣東、江浙和山東來得顯眼。
年底，福建省吸附的資金總量(金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額)只有2.89萬億，位居省級(jí)地區(qū)的12位，只相當(dāng)于廣東的24%;而福建的常住人口，只有3774萬人，相當(dāng)于廣東實(shí)際生活人口的三分之一。
為何福建的房?jī)r(jià)如此高企?福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠教授對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說，最根本的原因在于近幾年福建實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不振。福建以紡織服裝等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)起家，近幾年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)十分緩慢，在新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上遠(yuǎn)不如廣東、江蘇等地，許多資金就流向了房地產(chǎn)等非實(shí)體領(lǐng)域。
“實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，就形成了一個(gè)惡性循環(huán)，錢都跑到房地產(chǎn)去了，因?yàn)榈禺a(chǎn)掙錢容易。”王阿忠說，這幾年政府和企業(yè)從房?jī)r(jià)上漲中嘗到了甜頭，反過來就更沒動(dòng)力發(fā)展好實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在這種情況下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴越來越大。
例如，用房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP產(chǎn)出的比重，在很大程度上可以用來衡量一個(gè)地方對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴度。在這方面，今年上半年，福州房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重達(dá)36%，僅次于三亞、貴陽、昆明，在主要城市中位居第四。廈門也達(dá)到25.97%，位居前十。
也由于對(duì)地產(chǎn)依賴度高，在成交量下滑明顯的情況下，本月8日，福建省住建廳出臺(tái)樓市救市的“閩八條”， 除了放松福州、廈門2個(gè)中心城市的限購?fù)猓?ldquo;閩八條”對(duì)信貸的松動(dòng)，范圍之廣、力度之大超過了外界的預(yù)期。
另一方面，盡管在外界印象中，福建的經(jīng)濟(jì)明顯落后于廣東，也不如山東顯眼，但在實(shí)際購買力方面，福建并不弱。盡管在經(jīng)濟(jì)總量和資金存量上不如廣東，但福建的發(fā)展相對(duì)比較均衡，各個(gè)地級(jí)市的人均GDP基本高于全國(guó)平均水平，可以提供更多的購買力。福建以民營(yíng)輕工產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更利于藏富于民，在帶動(dòng)就業(yè)和民間財(cái)富方面顯然強(qiáng)于山東、遼寧等以重化工業(yè)為主的省份。
“福建人跟浙江人一樣，跑到全國(guó)各地去做生意，賺到錢了基本都會(huì)回到廈門、福州等地購置物業(yè)。此外福建人還有扯不清的海外關(guān)系和資本，所以福建樓市的購買力一直都很強(qiáng)勁。”福建一家房地產(chǎn)企業(yè)人士說。
房?jī)r(jià)或會(huì)調(diào)整到合理水平
如果給福建找一個(gè)參照省份，最佳的對(duì)象是浙江。土地資源相對(duì)稀缺，民間資本十分雄厚，近些年資金多流向房地產(chǎn)，兩地經(jīng)濟(jì)相似度較高。
幾年前，浙江的房?jī)r(jià)上漲十分迅猛，杭州、溫州的房?jī)r(jià)都超過了廣州，直逼上海、北京。省內(nèi)如臺(tái)州、紹興等三四線城市也動(dòng)輒過萬。不過，今年以來，浙江板塊率先領(lǐng)跌，跌幅也最深。
未來這種現(xiàn)象會(huì)否在福建上演?王阿忠認(rèn)為，浙江這一輪的調(diào)整使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)回歸到相對(duì)合理的水平，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展更為有利。目前福建的房?jī)r(jià)已經(jīng)十分高昂，未來很可能像浙江一樣出現(xiàn)一輪調(diào)整，以讓房?jī)r(jià)回歸到更合理的水平。
福建省內(nèi)還沒有出現(xiàn)浙江那樣大規(guī)模的降價(jià)潮，但省內(nèi)各個(gè)城市之間也出現(xiàn)了明顯的分化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅數(shù)據(jù)，福州自從5月份開始已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌。但在廈門，除了6月份外，其他6個(gè)月，房?jī)r(jià)指數(shù)均領(lǐng)漲全國(guó)，房?jī)r(jià)之堅(jiān)挺遠(yuǎn)超一線城市。
這種分化緣于不同的庫存壓力。數(shù)據(jù)顯示，目前福州可售住宅為35304套，去庫存至少要2年以上。而在廈門，即便庫存有所上升，但庫存去化壓力也只有10個(gè)月左右，仍維持在比較低的水平。
集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華認(rèn)為，與杭州因?yàn)楣⿷?yīng)量太大而出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)相比，廈門房?jī)r(jià)堅(jiān)挺在于這幾年住宅土地供應(yīng)偏緊。在限購放開后，目前廈門樓市處于買賣雙方博弈僵持的階段，由于房?jī)r(jià)已經(jīng)十分高昂，因此廈門的房?jī)r(jià)很難上漲，但由于去化壓力不大，開發(fā)商盡管有促銷，但很少有實(shí)質(zhì)性降價(jià)。不過，如果接下來的“金九銀十”銷售不理想，去化壓力將明顯增大，開發(fā)企業(yè)就很可能被迫降價(jià)。
廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司董事長(zhǎng)王崎說，政府是土地供應(yīng)的源頭，廈門這種偏緊的土地供應(yīng)做法有點(diǎn)像小米手機(jī)的“饑餓營(yíng)銷”法，政府有意控制土地出讓節(jié)奏，“在市場(chǎng)火爆情況下，賣15塊地就能獲得原來計(jì)劃賣20塊地才能取得的土地出讓金，那么政府就不再積極賣地，這樣當(dāng)然會(huì)造成市場(chǎng)的緊缺。政府對(duì)土地源頭的控制很緊，這也保證了開發(fā)商的投資回報(bào)。”
王崎對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，與浙江相比，福建目前的城鎮(zhèn)化水平仍有明顯差距，因此未來樓市發(fā)展仍有一定的空間。“福建原來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐都比較慢，現(xiàn)在仍在補(bǔ)課的過程中。”去年福建城鎮(zhèn)化率達(dá)60%，落后浙江、江蘇、廣東4到7個(gè)百分點(diǎn)。
