距離首個自住房項目入市7個月之后，自住型商品房對北京房價的影響已是不言而喻。截至昨日，北京已經(jīng)開始申購或進入之后流程的自住房項目已達到23個。北京商報記者近日走訪了其中位于順義、昌平等五個區(qū)的10個自住房項目，調(diào)查結(jié)果顯示，有9個帶跌了周邊小區(qū)的房價，包括新房和二手房，降價幅度最高可達5000元/平方米。
推高成交量拉低市場價
自去年9月自住型商品房這個概念首次在北京土地交易市場上亮相后，這種滿足夾心層消費者購房需求的新型商品房就因低廉的價格吸引著各界的目光。根據(jù)政策規(guī)定，本市自住房銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品房價格低30%左右的水平確定，在北京具有購房資格的家庭均可購買。
據(jù)多家中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建住宅合計簽約套數(shù)創(chuàng)下近3個月來新高，但也正是在價格相對低廉的自住房大量成交的影響下，今年7月北京的純商品房成交均價僅為24979元/平方米，環(huán)比下降6.8%，觸及今年以來最低點，其中一般商品房網(wǎng)簽量僅2855套，處于市場較低水平，而自住房成交量卻維持穩(wěn)步上漲，占除保障房外新房成交量的近四成。
此外，據(jù)中國城市住房價格288指數(shù)發(fā)布的北京7月二手房數(shù)據(jù)顯示，雖然7月北京二手房成交量出現(xiàn)了連續(xù)3個月以來的首次回升，但價格指數(shù)較上月下降11.7點，環(huán)比跌幅較上月進一步擴大，為0.96%。“自住房項目入市初期，大家對于這種新型商品房最大的期待是能夠滿足夾心層購房需求，而平抑房價卻并非主要目標，但隨著入市項目越來越多，成交量越來越大，自住房對房價的影響正在加速釋放。”鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示。
據(jù)此前各機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京7月住房均價約為32700元/平方米，比今年5月最高均價33400元/平方米降低了700元/平方米左右，而此次調(diào)查中自住房周邊商品房房價最小降幅也都在1000元/平方米以上，可見自住房拉低均價的作用還是相當明顯的。
新房二手房“一個都不能少”
北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受自住房影響，二手房市場首當其沖，房價大幅下跌。其中位于朝陽北路的金隅匯星苑自住房周邊的房價跌幅最大，前后價差高達5000元/平方米左右。
“自從我們得知朝陽北路高井將建自住房之后，就感覺到二手房房主定價時放給中介、買房者的議價空間變大了，尤其是2月自住房開始申購之后，自住房周邊的麗景馨居、天鵝灣兩個二手房小區(qū)的房源成交均價一路分別從38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”負責該區(qū)域的房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)、華中地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀人員告訴記者。
此外，新建商品房樓盤受到周邊自住房入市的影響也難被忽視。北京商報記者在走訪位于大興區(qū)孫村的自住房項目首創(chuàng)悅都匯時發(fā)現(xiàn)，5月開始網(wǎng)申、7月開盤至今已全部售完的該項目，至今仍對其西北側(cè)的首地浣溪谷新房項目的售價產(chǎn)生著影響。“周邊自住房確定申購時間的消息公布后，售樓團隊增加的競爭壓力超越了預(yù)期，最終，公司決定將5月開售的二期住宅售價下調(diào)至了2.05萬元/平方米，后來隨著自住房申購、搖號等程序的進行，售樓任務(wù)仍然一直完不成，因此從上周起，首地浣溪谷還增加了‘機場員工內(nèi)部價折扣活動’，即購房者只要愿意購買開發(fā)商制定戶住宅，可享受1.8萬-1.9萬元/平方米的優(yōu)惠價，至此，購房者的熱情才算是被我們吸引回來了一些。”小劉無奈地告訴北京商報記者。
作用持續(xù)還待政策繼續(xù)“給力”
“調(diào)低房價”、“分流需求”是北京商報記者在調(diào)查過程當中聽到最多的詞。“自住房確定了入市區(qū)位后，周邊房價相近的商品房銷售肯定會承受壓力，對它們產(chǎn)生客戶分流，這種影響是不可忽視的。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強進一步解釋稱，自住房的入市除了影響剛性需求樓盤的銷售外，甚至還會適度平抑周邊中高端樓盤、二手房市場價格。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出，畢竟北京樓市中的自住房體量小，滿足需求少，自住房對于周邊樓盤價格的影響只是一時的，長久來看，只要配套相對完善、交通相對方便，自住房周邊普通商品房的價格還是會維持在較高水平的。對此，陳國強認為，自住房對北京房價長期的影響還需看整體，也決定于政策未來的走勢。“北京今年大概已經(jīng)完成一半自住房建設(shè)計劃了，到目前來看自住商品房對周邊房價造成的影響已經(jīng)非常明顯了，但是這批項目建完后，這股影響力再能持續(xù)多久就不可預(yù)測了，關(guān)鍵還要看國家、地方政府制定的自住房政策是長期的還是短期的，如果是長期的，那這批自住商品房建完后市場上仍然會有其他的項目接棒，這樣的話，自住房對周邊商品房房價，甚至是北京整體房價的影響都會持續(xù)下去，甚至?xí)蔀槲磥碚畟?cè)面調(diào)控房價的主要手段之一。 ”陳國強表示。
