第一章
總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及其管理工作。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)小區(qū)內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條 政府鼓勵支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展；引導(dǎo)業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五條 市價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房地產(chǎn)行政主管部門，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理投訴受理制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第二章
物業(yè)服務(wù)及收費管理
第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)綜合服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導(dǎo)價。
非住宅物業(yè)（含已改變使用性質(zhì)的住宅物業(yè)）、公寓區(qū)和別墅區(qū)（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）的物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的代收代辦服務(wù)、特約服務(wù)等其他服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取管理費、保證金和各種形式的押金、工本費等（國家、省另有規(guī)定的除外）。
第八條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務(wù)，強行收費。
第九條 物業(yè)綜合服務(wù)收費，實行等級收費管理。市價格行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，并適時向社會公布。
我市物業(yè)服務(wù)由高到低設(shè)定為A級、B級、C級、D級，具體等級標(biāo)準(zhǔn)詳見《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，具體等級收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)）。
第十條 新建普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋（物業(yè)）取得預(yù)售許可證之前，按照《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，在相應(yīng)的基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實行公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標(biāo)價格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費起始時間等內(nèi)容。
第十一條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門報送以下材料：
（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案；
（三）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾；
（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項目招投標(biāo)情況的書面材料；
（五）物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。
第十二條 開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）簽訂的房屋（物業(yè)）買賣合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認(rèn)，此附件對房屋買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。
第十三條 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，各等級收費標(biāo)準(zhǔn)上下浮動不超過20%。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后及時報市價格主管部門備案。
第十四條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或酬金制等形式。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)綜合服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)綜合服務(wù)費用的成本構(gòu)成因素為：
（一）服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)保養(yǎng)費用;
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費用；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；
（六）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
第十五條 業(yè)主或使用人自辦理房屋（物業(yè)）交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)綜合服務(wù)費。物業(yè)出租的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時到物業(yè)企業(yè)登記備案,將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)綜合服務(wù)費按照房屋所有權(quán)證登記面積計收。未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的物業(yè)，以購房合同中的建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測面積計算。
未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費。
第十六條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第十七條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業(yè)服務(wù)合同期限。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費用。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化未全部完工的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)低于約定收費標(biāo)準(zhǔn)的20%，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，待小區(qū)配套設(shè)施和綠化全部完工，再按約定的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主或業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)繳納裝修垃圾清運費。裝修垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積不高于2.00元，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另有約定的從其約定。
因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用由業(yè)主（使用人）或裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
第二十一條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行服務(wù)價格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費前，應(yīng)當(dāng)向價格行政主管部門辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》。
備案時，應(yīng)提供以下資料：
1、營業(yè)執(zhí)照；
2、物業(yè)管理資質(zhì)證書；
3、前期物業(yè)服務(wù)合同及房屋買賣合同樣本；
4、工程竣工驗收備案表復(fù)印件；
5、物業(yè)綜合服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)備案表（見附件二）。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費起止時間、收費依據(jù)、機動車停放收費標(biāo)準(zhǔn)、舉報電話等進(jìn)行公示。
第三章
停車收費
第二十三條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配置的車位、車庫及路面臨時停車泊位，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)可以收取車輛停放服務(wù)費，具體收費標(biāo)準(zhǔn)按蚌埠市物價局、房管局《蚌埠市普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費實施細(xì)則》（蚌價管〔2009〕39號）規(guī)定執(zhí)行。
第二十四條 住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
確需占用業(yè)主共有的道路或其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車輛停放服務(wù)費。車輛停放服務(wù)費收益屬于全體業(yè)主，收益的分配，按照本辦法第三十條規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 實施物業(yè)服務(wù)區(qū)域車輛停放服務(wù)收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車輛停放服務(wù)及收費的內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。
第四章
共用設(shè)施設(shè)備收費
第二十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，公共照明、單元防盜門的電費和物業(yè)企業(yè)辦公所用電費已列入物業(yè)綜合服務(wù)費，不得再向業(yè)主分?jǐn)偸杖 ?/p>
第二十七條 水泵、電梯等公共設(shè)備設(shè)施運行電費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列帳。水泵電費可按用水量、電梯電費可按戶的原則進(jìn)行分?jǐn)�，公示后結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會同意也可按其他方式公示后據(jù)實分?jǐn)偂?/p>
第二十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十九條 設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應(yīng)向業(yè)主公示收支情況。
第三十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)綜合服務(wù)費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五章
責(zé)任與義務(wù)
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費標(biāo)準(zhǔn)。
第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市價格監(jiān)督檢查機構(gòu)依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
（一）越權(quán)定價或擅自設(shè)立收費項目，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；
（三）只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；
（四）違反法律、法規(guī)和規(guī)定的其他收費行為。
第六章
附 則
第三十四條 市轄三縣價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定物業(yè)收費辦法，并報市價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十五條 本辦法由市價格主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十六條 本辦法自二?一二年三月一日起執(zhí)行。
