據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2月28日以來(lái)，截至記者發(fā)稿時(shí)，過(guò)半月已有近20個(gè)市、縣、區(qū)相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施。這其中既有北京廣州這樣的一線城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應(yīng)影響的環(huán)一線三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點(diǎn)二線城市。新一輪調(diào)控“加碼升級(jí)”，將如何影響未來(lái)樓市?
北上廣深政策全面實(shí)施“雙認(rèn)”
3月17日，北京出臺(tái)新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%�！边@意味著，北京的二套房首付門(mén)檻已為全國(guó)最高。
17日晚間，廣州也出臺(tái)新的調(diào)控政策。如果說(shuō)去年10月4日廣州出臺(tái)的調(diào)控政策是對(duì)2013年11月的“穗六條”的重申，那么此次新政策是名副其實(shí)的“加碼升級(jí)”。非戶籍人口購(gòu)房門(mén)檻從連續(xù)繳納社保或個(gè)稅3年延長(zhǎng)至5年;成年單身或離異人士也只能限購(gòu)一套，劍指“假離婚”購(gòu)房漏洞。
“從上海到深圳，從北京再到廣州，認(rèn)房又認(rèn)貸已在四大一線城市全面實(shí)施。政策工具具有趨同性�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉說(shuō)。
環(huán)一線周邊城市限購(gòu)圈加速形成
以北京為中心，3月以來(lái)，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區(qū)、石家莊等4城相繼出臺(tái)限購(gòu)政策。環(huán)上海區(qū)域的浙江嘉善縣則對(duì)新房、二手房全面限購(gòu)，明確在全縣范圍內(nèi)暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。
“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出臺(tái)調(diào)控新政策，表明京滬一線城市的外溢效應(yīng)正在逐步放大�！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說(shuō)，本輪調(diào)控已從一線城市、熱點(diǎn)二線城市，擴(kuò)展到一些三四線城市區(qū)域。
熱點(diǎn)城市政策“補(bǔ)丁”添加不斷
被業(yè)界稱為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶籍家庭全面限購(gòu)第三套住房，而非戶籍居民限購(gòu)范圍則擴(kuò)大至高淳、溧水、六合三區(qū)。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調(diào)控。而已兩次出臺(tái)樓市調(diào)控的鄭州則明確，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在3月17日之后的社保證明、個(gè)稅完稅憑證不再作為購(gòu)房的有效憑證，對(duì)2月“補(bǔ)繳算數(shù)”的規(guī)定予以修正。
部分三四線城市尋求“穩(wěn)字當(dāng)頭”
穩(wěn)中求進(jìn)是當(dāng)前工作的總基調(diào)。記者梳理相關(guān)調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，面對(duì)限購(gòu)帶來(lái)的需求外溢，一些三四線城市在處理“活”起來(lái)與“火”起來(lái)之間體現(xiàn)出“穩(wěn)字當(dāng)頭”的特征。如石家莊、贛州在調(diào)控中并未實(shí)施全域限購(gòu)，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)非本市戶籍居民家庭的繳納社�；騻�(gè)稅年限有一定限制，繳納持續(xù)時(shí)間要求并不高。
“部分三四線城市限購(gòu)說(shuō)明其進(jìn)入了‘去庫(kù)存’和‘控房?jī)r(jià)’雙軌并行的模式，但去庫(kù)存依然是三四線城市核心要?jiǎng)?wù)，限購(gòu)也主要是針對(duì)局部區(qū)域的�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，三四線城市面對(duì)“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關(guān)系，對(duì)去庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)具有重要作用。
二手房受限環(huán)一線區(qū)域壓力加劇
中央明確指出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。今年的政府工作報(bào)告提出，要因城施策去庫(kù)存。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從措施上來(lái)看，本輪調(diào)控主要對(duì)非戶籍人口的購(gòu)房資格進(jìn)一步收緊。
分析人士指出，最近幾個(gè)月，北京、廣州等地二手房?jī)r(jià)格上漲速度明顯超過(guò)新房，甚至出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象，因此新一輪限購(gòu)升級(jí)首當(dāng)其沖的是二手房市場(chǎng)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，如果執(zhí)行目前的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)較難出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。至于調(diào)整的幅度，則要參考信貸政策�！澳壳伴_(kāi)發(fā)商的資金情況比較優(yōu)良，降價(jià)的意愿不太強(qiáng)烈。”
此外，隨著京穗再次加碼調(diào)控，“外溢”勢(shì)能繼續(xù)增大，環(huán)一線周邊區(qū)域調(diào)控壓力進(jìn)一步加大。記者在廣州采訪了解到，由于增城、從化仍不限購(gòu)，18日當(dāng)天，不少購(gòu)房者涌入增城新開(kāi)樓盤(pán)。
市場(chǎng)期待調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)
面對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力，地方政府落實(shí)樓市調(diào)控的主體責(zé)任愈加艱巨，市場(chǎng)期待樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制盡快出臺(tái)。一些地方住建部門(mén)負(fù)責(zé)人稱，“環(huán)比不增長(zhǎng)”成為地方調(diào)控的主要目標(biāo)，但限于地方事權(quán)，地方政府在樓市調(diào)控中只能通過(guò)戶籍、社保年限、首付成數(shù)等進(jìn)行調(diào)控。
“長(zhǎng)效機(jī)制涉及金融、稅收、土地財(cái)政等宏觀政策法規(guī)，需要從國(guó)家層面盡快理順相關(guān)法律法規(guī)政策的制定和銜接，才能讓地方政府在落實(shí)主體責(zé)任時(shí)具有更強(qiáng)的操作性�！敝槿且晃蛔〗ň珠L(zhǎng)說(shuō)。
